美国商业地产租约入门

<- 分享“美房帮”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-06 美房帮




为什么选择商业地产?

最近有不少成功移民美国的投资者们在买到属于自己的温馨住宅后,都面临着一个同样的问题“定居美国后,我能做什么?”在美国生活,总要有个稳定的收入来源。有不少新移民想到的是再买一 套房拿来出租收取租金,但是经过仔细计算后发现这一投资方式除去房屋维护,地税,保险,潜在空置率,及可能需要的第三方物业管理费用后,净收入所剩无几。 
在大部分的情况下,我们北美购房网都会建议客户考虑投资产生租金的商业地产,因为商业地产出租拥有普通住宅出租无法比拟的有几点优势:
1
租约周期:
商业地产租期远超住宅出租,一些常见NNN地产(定义详见下文)标准租期为20年,但是住宅平均租期是1年。
2
地产管理:
商业地地产的管理要比住宅容易的多,因为多数商业地产里租客对地产及其内所有设备日常维护维修负全责,而在住宅地产里多数房东必须分担一部分维修费用。
3
法律保障:
美国的法律倾向袒护住宅租客,租客拖欠租金,对住宅造成非严重性物理伤害等很难成为房东合法赶走租客的原因。但是美国法律对商业地产租客没有偏见,只要租户毁约而进入官司,房东有很大胜算可以拿下官司。
4
房东免责:
商业地产里 房东免责地产就是租户包下一切与地产相关的费用,地税,管理和维护还有保险,因此租户每月的租金是投资者的净收入。但是住宅每月的租金很难保证是投资者的净收入,因为多数住宅房东都有一定的维修责任。
商业地产租约详解
商业地产租约复杂,不仅不同类商业地产都有着不一样的租约,同类商业地产里租约也会有所不同 。下面本文将详细介绍商业地产里面最常见的租约:
1
NNN (TripleNet):
又称房东免责租约,这个是商业地产里面最常见的一种租约形式,3个N分别包括地税,日常管理及维护,保险。这三个费用几乎为一个地产的持有成本,由租客自己来承担,房东只需坐收租金。
2
NN (Double Net):
又称房东有责租约,NN租约是除了NNN租约之外第二常见的租约形式NN租约和NNN租约非常接近,大部分的情况下,租户会承担地税和保险,而房东承担维护。但也有特殊情况下,租户会承担保险和维护,房东承担地税。一般来说,只要不是太老的房子,房东几乎不用花精力去维护房产。
3
Ground Lease:

(土地租赁),土地租赁租约是商业地产中比较常见的租约形式,土地租赁顾名思义,将土地租给租户。但土地租约不能够单独存在,因为土地租赁对租户的租约时间和责任都没有做出规定,所以土地租赁一般会跟随NN租约或者是NNN租约。土地租赁期间内,租户可以对地产进行改动,或者增加新的硬件设施。但是在租期结束后,所有的硬件设施将归为房东。



举例说明
星巴克承租了一个土地租赁地产,地产本身没有自带购餐车道,星巴克自费建了一个购餐车道及一7米高广告招牌,并且花10万美金对地产外观进行彻底装修。如果10 
年后星巴克不再承租该地产,那么地产上面所有的硬件都归房东所有 。 所以租户的租约如果是土地租赁,租户搬走的可能性是比较小的。同时如果一个地产是NNN租约并且是土地租赁,其实是一件好事。


办公楼常见租约
1. Gross Lease (总租赁),这种租约在办公楼地产中非常普及,意思是房东要承担所有开支,地税,保险和房屋维护。但几乎所有的总租赁租约,房东都会把地产的费用加到租户的租金里面,导致总租赁租金看起来非常高昂。所以,看到总租赁办公楼的租金回报率时候, 一定要了解其其他开销。 
2. Modified Gross Lease(修改总租赁),该租约形式在办公楼地产中也比较常见,其实Modified Gross就是办公楼中的NN租约,但是租户到底承担什么非常不确定,一切都要看 租约里面是怎么写的。比如说,修改总租赁可以是租客承担水电费,但是房东依然承担地产维修,地税和保险。同样,修改总租赁也可以是租户承担地税,然后房东承担地产维户,保险和其他费用。所以,修改总租赁非常灵活,在购买该租约类型的办公楼时,一定要看清楚什么是房东负责,什么是租户负责。 

3. NNN (房东免责),NNN租约形式在办公楼中也不少,其原理跟零售NNN一样,也是租户承担一切地税,保险和地产维护费用。
公寓常见租约
公寓其实没有一个特定的租约形式,公寓有着所有商业地产中最灵活的租约形式,多数公寓中的租户可能会承担自己的水电费,但是房东会承担管理费,地税,还有对公寓的维护。公寓的租约形式跟办公楼的Modified Gross非常接近。
酒店常见租约
1. NNN(房东免责),房东免责是酒店地产中最常见的租约形式,原理与零售NNN一样。
2. NN(房东有责),原理与零售NN一样。
3. Gross Lease (总租赁),总租赁在酒店中非常罕见,但是也有,其原理跟办公楼的总租赁一样。
总结
以上所有租约形式都可以加上Ground Lease(土地租赁),土地租赁相当于是租约中的一个特殊条款,不受其他条款的限制。例如,一个总租赁办公楼也可以是土地租赁,一个房东有责商业地 产也可以是土地租赁。土地租赁其实最终目的是规定租户和土地之间的关系,租户只有在租约期间对土地的使用权,租约结束后土地上任何硬件设施都归房东。租约只是商业地产中的一个环节,在购买商业地产时,有很多其他因素投资者都要慎重考虑。购 
买不动产第一重要因素永远都是地理位置。

 

本文由资深地产经纪Lynn 王琳提供,内容及图片转载自第一财富网。


更多资讯,请点击下面蓝字【阅读原文】致讯Lynn 王琳资深经纪。

点击展开全文