【有话说】今天必须澄清一下:澳洲的房价到底是狂跌,还是慢涨

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-11 移民百分百BBMS


转眼间2016年已经过了三个月了,各路专家每天都有新的分析出炉,然而,很多人表示还是看不懂澳洲的房市,澳洲房地产市场在经历了三年高速增长后,后面的走向究竟如何?虽说问题简单,要么涨要么就是跌,但这其中的奥妙,相信只有依赖专业的数据才能管中窥豹!

澳洲房价十年翻番的时代一去不返

物业研究机构CoreLogic RP Data的数字显示,过去十年澳洲各大首都城市的房价仅平均上升百分之72,远远不及以往的景气时代。

 

在最近的2012年至2015房市繁荣期,悉尼和墨尔本虽然录得双位数字的年度升幅,但从2006年1月至2016年1月这段期间各城综合只上升百分之72。在1996年1月至2006年1月这十年,升幅则高达百分之151.7。

 

墨尔本是在最近十年唯一房价翻番的一个首都城市。布里斯班、阿德莱得、珀斯、荷伯特和堪培拉的升幅均少于百分之50。悉尼和达尔文上升超过百分之75。


CoreLogic研究分析师Cameron Kusher指出,任何一个首都城市在2011-2020的十年间房价翻番的可能性不大。纵使房价以往曾经在十年内翻番,目前的数据显示这种房价急升的时代已经成为历史。


虽然房贷利率偏低,但现时经济不明朗,工资增长缓慢,预料房价升幅不多,特别是在悉尼和墨尔本以外的地区。在澳洲大部分地区,一般人可以负担的房价有限。

 

房屋业协会(HIA)在一月底公布的报告显示,房屋负担能力继续恶化。在2015年的12月季度,负担能力下跌百分之6.4,而堪培拉的跌幅最大,悉尼和墨尔本的情况也在恶化。


恶化,这个词用在房价走势上,似乎有些牵强,有的人要说了,这都恶化了,准备暴跌吧哈哈!难道真的要暴跌吗?

 

来看专家怎么说。。。

 

澳洲房价将狂跌50%?专家表示“太离谱”!

 

据Domain报道,那些听闻关于房贷危机和房地产价格暴跌的预测,而兴奋的期待以半价买下一套房子的人,专家温馨提示您,不要对此期望太高。在周日的 60 Minutes节目中,宏观经济研究集团创始人 Jonathan Tepper,预测房地产市场将会崩溃下降30%到50%。关于美国研究员关于我们将见证澳大利亚各地的房价下跌50%的预测,著名经济学家表示这是“离谱”和“不可能发生”的。

 

Tepper 先生预计,由于巨大的抵押贷款在澳大利亚被“高估”,澳洲将会和美国,爱尔兰和西班牙一样发生房价大幅度下跌的情况。AMP Capital首席经济学家ShaneOliver:没有新的证据显示房地产价格即将崩溃,“除非我们遭遇一个非常严重的经济衰退或者利率飙高导致人们拖欠贷款的情况,否则它是不会发生的。”


“他们通常声称澳大利亚有着最高的家庭债务和收入比率,但如果是基于对冲账户和企业的总额…这实际上和它在2007/2008在同一水平上的,” “我们目前可以看到,银行显示这些家庭并不存在偿还贷款的困难。如果我们的失业水平远高于6%,而我们的抵押贷款利率在10%以上,我将会更加担心。”

Domain集团资深分析师Andrew Wilson:有关澳大利亚主要城市房屋价格下降50%的说法十分“离谱”。


“很明显,澳大利亚主要城市的房地产市场正处于有序增长和调整阶段,一切都显示我们在未来将会有一个较为稳定的市场,”Wilson博士说。“即使在衰退最严重的时期,我们也并没有看到房价下降50%的状况,即使在1990年代,一些地区的失业率超过了10%,还存在着高比率的抵押贷款违约情况,我们也只看到一个非常温和的房价变化。”

 

他表示,在所有澳大利亚人中,通常仅有5%以下的房屋买家是出于“高杠杆”投资心理购房,而96%的房屋买家要么是全额付款,要么所需偿还贷款额仅占总收入的30%。

 

“灾难预言者们关于房价下降的前景预测都是不合逻辑的。”


汇丰银行(HSBC)首席经济学家Paul Bloxham:不相信澳大利亚会发生房地产泡沫,高价格是由于“供需基本面”导致的。Bloxham先生表示:“大多数贷款的持有者都是高收入人士,并且住房债务分配得相当好。”

 

而对于2015年“关于悉尼和墨尔本的市场”增加投资者的活动,他表示为了抑制风险而采取的这些措施似乎是成功的。Bloxham表示“在爱尔兰,美国和西班牙房价上升,资本被错置进入到无法偿还信贷的家庭中,与此同时,还存在着供过于求的房屋,这意味着当房价下跌的情况发生时(风险就会加剧)。”

 

而澳大利亚大部分地区都没有过剩的房屋,悉尼的情况则是“房屋严重不足”。

目前看来,大部分专家对澳洲房产还是持稳步增长的观点,并且最近一段时间的悉尼房产,似乎也印证了这一点。


悉尼房产市场仍有无限生机,别太早判死刑

 

悉尼房地产经纪公司Starr Partners主管Doug Driscoll:现在就给悉尼房产市场判处死刑为时尚早。

 

尽管专家预计今年悉尼房产市场增长率只有个位数,不会出现暴涨,但悉尼房产市场依旧发展稳健。在过去的3个星期里,悉尼房产市场拍卖清盘率上升到70%,而去年年底该数值一直维持在50%以下。据数据显示上周初步拍卖清盘率为77%。

 

Driscoll表示市面旺盛的原因是供应商们终于有了切合实际的期望,而市场也存在不少已经准备好要交易的买家。Raine & Horne拍卖服务公司的James Pratt表示悉尼房产市场活动频繁的原因还在于许多富裕的买家重回市场。现在假期已经结束,一些业主及投资人又开始关注悉尼房市。

 

Raine & Horne公司主席AngusRaine:悉尼房屋勘察人数有大幅上升,某些房屋甚至有超过20人前来勘察。复活节前房价可能有会所上涨。因为公司在2015年第四季度评估的一些房产最后并未入市出售,导致在今年前2个月库存减少。拍卖清盘率上升可能是由于季节性原因,悉尼房产市场年初一般都会增长。但悉尼目前的市场状况可能是由于悉尼存在两个不同步的市场,城市内部区域及外部郊区市场。

 

高拍卖清盘率出现在内环及中环郊区,而在西区及西部区市场情况又不同,这里拍卖清盘率最低而且存在很多库存。Christopher预计悉尼房价今年可能会上涨4%至9%,对比2013年至2015年的爆发下降了许多。但这也表明悉尼房市价格也不会出现泡沫。


上周日悉尼市区和内南区清盘率均录得88.2%

CoreLogic RP Data数据显示,2月21日周日悉尼共拍卖724套房产,录得77.2%的初步清盘率。


Baulkham Hills和Hawkesbury地区初步清盘率录得50%左右,悉尼市区和内南区清盘率均录得88.2%,悉尼东郊清盘率录得88%。


无论什么时候,总会有人幻想着澳洲房价什么时候会下跌!也有很多人一次次的在“看跌派”的鼓动下与好房源擦肩而过!其实问题很好解决,无论投资还是自住,该出手时就出手!

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