【布里斯班】投资该买在哪?“跟吃饼一样简单”用P.I.E.解释一眼明了!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-05 ASSA盛通澳洲投资


世界各地的房产投资者总在问同样一个问题,我该买在哪?这个问题看似简单,只有5个字,但是想解答它确实是一个难题,我们需要一套完整的系统分析!Urbis是澳洲最具权威的中立调研机构,他们给出了一套评测系统P.I.E,通过它可以判断某个地区是否值得投资。


Urbis的专家说投资其实是Easy as PIE, 中文可以理解为:“像吃饼一样简单”,不是刚刚说这个问题很难解答吗?怎么这一下子简单的像吃饼一样呢?下面咱们来看看,这个饼该怎么吃?



P
 PopulationGrowth 人口增长


健康稳定的人口增长 = 健康蓬勃的房产市场。如果一个地区有着持续的人口增长,那么当地的就业和经济指标肯定是向好的,越来越多的人会在这个地区租房甚至买房安家,这时房屋空置率会持续走低,而买房人数的增加,造成房屋供给不足,那么房价上升将会是一个必然的趋势。


I
Infrastructure 基础设施


一个地区有着良好的基础设施,那么就会有更多的人选择居住在附近,人们喜欢居住在出行方便的地方,走路范围内可以到火车站,汽车站,超市,学校等地方。如果政府对这个地区有基础设施规划的话,那么投资者就更应该注意了,比如在附近修建火车站或大型购物中心等。


E
 Employment 就业岗位


就业岗位的增加会吸引大量的劳动力,然后转化成人口增长,从而住宅需求大大增加!在这个快节奏的现代社会中,人们更希望把家安在公司附近,走路或者短暂的车程是最好不过的了,所以一个地区有着大量的工作岗位,那么当地同样会有着大量的住宅需求。



PIE这张饼就是这么简单,如果您正在考虑的地区满足以上三项条件,那么这个地区就是一个值得投资的好地区。


验证在布里斯班身上

作为昆士兰州的首府,全澳第三大城市的布里斯班目前正在经历一个高速发展的过程,随着悉尼房市逐渐进入调整期,越来越多的投资者把目光转向布里斯班。前不久的一份针对1000名资深投资者的投资报告,其中58%的人已经在关注布里斯班并有一年内置业的打算。那么布里斯班真的是澳洲下一个投资热门吗?口说无凭,让我们套用P.I.E理论一验真伪!




P - Population 人口增长

昆士兰州经济和统计研究办公室(TheQueensland Office of Economic and Statistical Research)预计,到2036年布里斯班地方政府地区(LGA)内的居民人数将由2013年的113万增长至大约144 万人。


这一大量的人口增长意味着到2036年新居民人数将会有超过309,032名的突破性增长,即每年新增新居民人数约1.4万人。


假设以每户2.6人来计算,为了适应人口增长,直至2036年住宅房地产市场每年需要大约新增5,380套住宅。据预测,从现在至2021年这一增长将最为显著,预计每年将新增新居民近1.52万人,即约每周新增新居民292人。


随着布里斯班的不断发展,主要的人口增长将集中在内城各区。这些地区是众多新居民的首选之地,尤其是Gen Y(80/90后)人群,约占布里斯班人口数量的33%他们已开始关注布里斯班的公寓楼市场。


Gen Y被认为是布里斯班公寓楼市场的主力军。他们大多青睐内城区便利生活,且大部分年轻人开始从父母家中独立出来,搬去租住内城区房屋。Gen Y(80/90后)人群接下来会组建新家庭,加上他们的收入相对较高,这将使这些人成为公寓楼的主要买家和租客。


I - Infrastructure 基础建设

布里斯班之所以吸引大量投资者的眼球,与政府的积极作为有着很大关系,其快速发展得益于澳洲历史上最大规模的公共基础基建投资。除了昆州政府斥资$300亿澳元,联邦政府更是狂砸$1,342亿澳元强势力挺!总计$1,642亿澳元!大大超过了悉尼和墨尔本的基建投入。


E - Employment 就业岗位

在就业方面,布里斯本是昆士兰州的最大就业中心。由于拥有从采矿业到创新型工业的一系列多元化产业,布里斯本持续的吸引着大量跨国公司纷至沓来,同时带来高速的经济发展和大量的高科技人才。


这里有约177家矿业公司和资源公司总部,IBM、中国银行、中国南方航空公司等跨国企业更是数不胜数,布里斯班市中心地段云集Louis Vuitton、Ermenegildo Zegna等全球知名品牌店。



Urbis数据显示,2012年,布里斯本就业人口为100万,到2031年,布里斯本就业预计增长50%增加至150多万。


持续的就业增长使布里斯班的商业办公区域从中央商务区向各个方向扩展,从而形成了多个拥有最先进的商业写字楼的繁荣就业中心。由于众多知名度很高的公司进驻布里斯班,极大地促进了该地区的经济发展,以及随之而来的员工住房需求,也进一步拉动了当地住宅市场的发展。



布里斯班的除了P.I.E以外,还有这些数据值得投资者注意!


经济的增长速度超过悉尼和墨尔本,达到了每年3.5%!因为布里斯班得天独厚的气候环境,每年可吸引219万名游客和44亿澳元的收入。


除此以外教育业也是布里斯班的一大收入来源,超过12万名学生在CBD 3公里以内就读各大院校。


布里斯班位于CBD的房产中位价处于60-65万左右,只是悉尼的1/3,澳洲专业房产数据Urbis也显示,在过去20年的记录里,每当悉尼的房价高出布里斯班一截,布里斯班总会在几年后跟进。现今较低的房价,也正说明了布里斯班有更高的增值潜力及更大的增值区间。


在澳洲八大首府城市中,布里斯本的房价均价位只排第六,但强劲的增长让其位居第三,仅次于悉尼、墨尔本。澳洲Realestate调查报告显示,从2011年至2015年,布里斯本一直处于增长态势。


从人们的购买力来看,布里斯班人的收入仅比悉尼人低不到10%,房价却只相当于悉尼的50%左右,投资者在布里斯班应该采取和墨尔本类似的策略,去那些比较好的区占地盘,以更低廉的价格入市。


综上而论,布里斯班已经占据了天时地利人和,万事俱备只欠东风!还记得10年之前的悉尼吗?房价保持了很长一段的平静期,从2013年突然开始的一波疯狂增长,直到现在达到了一个历史性的高位房价。布里斯班同理,自2008年之后看似未有大的增长,但是2015-2018年这三年必将是布里斯班的时代,我们不期望它会追平悉尼的房价,但是稳步上升应该是情理之中的事情。


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