美国养老地产得以制胜的8个法宝

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-06 美国L1签证及美国生活


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导语

美国的养老社区,都配备健康课程、计算机中心、图书馆和活动中心。大部分公寓的面积都是在540平方英尺左右。现在,美国每天都有1万多人进入65岁,所以老年社区房屋市场已经炙手可热。虽然大部分的老人将继续留在家里居住,但是5~8%的老人最终还会选择到老年社区的多重家庭养老公寓里养老。美国1946 年~1964年出生的人口为 7600 万,因此,这个市场大概是600万套老年住房的规模。




美国养老住房协会把55岁以上的老人使用的养老房归类为5类:

1)老人公寓;

2)独立生活社区;

3)需要照顾养老;

4)护理养老社区;

5)持续照顾退休社区。


养老房产的销售在大萧条时也一样衰弱,但是到了2011年开始反弹,截至到2012年3月,共有 25369套独立养老、照顾养老和护理养老房产完成了交易。


根据目前人口的发展规模,养老房产的投资是一个非常安全的项目。然而,需求的黄金期,还需要几年的时间才能到来,因为现在这代人的养老观念还需要一段时间来转变。由于现在社会上的先进健康技术的支撑,权威人士认为,现在这代老人,需要等到75岁以后才能正式进入需要照顾的养老阶段。


随然市场看好,但是这个领域的房地产也不能象过去那样,随意建造,等待客户蜂拥而至。现在的美国老人都很有主见,他们知道退休后需要什么样的生活。要想在这个行业里立住脚,你的项目必须是经过充分考虑、位置极佳、经营得体。以下是当前美国在设计养老房产的8项要点: 


1提供一个有特色的居住环境



千万不要低估了养老住房市场的竞争性。美国过去几年养老住房的平均入住率为90~93%,很多地产商都追求90%以上甚至更高的住房率,因此,你的设计特色,将决定竞争力的多少。


有些时候,地理位置本身就是竞争力,例如,位于城区的某个角落,而临近购物中心。在此基础上,建立一些老人需要的基本设施即可。


自然因素,是重要的加分项目。例如,老人社区前面有漂亮的公园景观,社区与原始的自然化境相结合。再适当地加入咖啡厅、庭院和长廊等辅助设施。


养老房产的类型包括:


养老公寓

仅限于55 岁以上的老人家庭使用,包含社区活动的公共空间。公寓里的住户不提供中央厨房和用餐服务。


独立生活社区

中央厨房每天至少提供一餐。还提供房屋保洁、交通、急救、娱乐和社交活动等。


协助生活社区

在州政府注册的社区,提供的服务内容,是在“独立生活社区”基础上又增加了养一些内容,包括:医疗、洗浴、着装、行走和饮食,24 小时保护性监护。也可以包括记忆里护理服务。


更高级的社区服务内容,是满足个人的兴趣爱好。如木工房、工艺品、手工作坊和洗浴中心等等。提供这些增值服务,将是公司在市场里具有很强的竞争力。


有些创造性的服务项目,也给老年房产公司带来了生命力。例如老年电视台,还有老年影视制作,老年人可以拍摄他们自己生活的电影电视。  




2克服养老住房的负面印象


传统的护理房,尤其是失能老人的设施,充满了诊所的特色,而且还公用浴室,老人们都非常害怕将余生宝贵的时间和陌生人一起渡过。在美国,传统的护理型养老房的空房率,达到了 80%~90%。


和传统的护理公寓一样,养老住房配备了洗浴、梳妆和饮食准备区。但不同的是,私密性、舒适性得到了加强,同时,让老人有了更多家的感觉。

设计人员在设计中,要量体裁衣,满足老人的身体和心理的双重需求。例如,在一个共同楼层,留出与居住空间距离很近的瑜伽和健身场地。

养老住房设计的宗旨是:让老人居住的身和心都健康的场所。


3始终居住在同一所养老设施



当代的美国老人,都希望在同一居所里住的时间越长越好。以前的老人都是65岁退休,居住在独立老人住所,然后随着身体状况的下降,再搬到需要照顾的区域。随着人的寿命的不断增加,老人的健康状况就出现了一个半失能时期。尤其是今年来推出的55岁就开始享受养老生活的模式推出后,养老业态有了很大的改变。 


为了支持在同一设施内完成养老的目标,住房单元设计了更大的浴室(便于为失能老人服务)、窗户也设计成了有利于关节炎患者开关的模式。这些因素决定着很多旧医院或者现有的房屋,是否可以改造成“现代养老住房”。


4提供记忆力护理服务



随着寿命的提高,老人会变得更加多愁善感,并且逐渐失去了正常的认知能力。因此,养老住房要设计为失忆老人准备记忆护理区。以前,这个区域的房屋很黑暗、压抑。现在的设计则是增加了窗户,并且增大了窗户的尺寸,让老人能够看到更多的蓝天。 


美国的养老社区建设,是根据老人的各种特点,而相应开发出来的。符合老人生活的需求,才给公司带来强大的生命力。


这些因素有很多,例如:


1)公司的项目设计,怎么能根上人群变化的趋势,如年龄、种族、语言、性别和迁址等,决定着区域市场和当地房屋的特色。公司应该根据自己的需求作深入细致的市场调研。


2)能够提供增值服务的项目也要多考虑。


3)公司设计的样式是够能够能周边社区融合,并得到认可,也是很重要的因素。


4)在设计中,要考虑建筑的长期运营和维护因素,还有住户及来访者等因素。


5)那些市场营销因素是项目成功的关键?客户服务?专业声誉?业绩?行业地位?等等。


6)设计者还应该考虑到“落日时分”是老年痴呆的导火索。因此,大窗户设计就要考虑到遮阳或者灯光因素,来削弱影响。 7、记忆看护设施,要考虑一系列的安全功能,必须防止老年人在没有看护的情况下离开地面。


5将老人们的生活嵌入到更大的社区里



将老人社区融入到周边社区的一个方法是,想社会开放养老社区的功能区的部分设施,例如餐厅、健身房和会议厅等。但是,考虑到老人的安全起见,这些设施要为老人设立专门的出口。在这些公共设施里,还要配套组合家具,以适应不同的活动,例如会议、音乐会等,可以随时改变形状。


还有些开发商,注重老年社区的学习条件,比如,将社区建立在大学旁边,老人们定期参加不同的课程和文化活动。老人学生和年轻学生,这些不同年龄的人混合在一起,一起听老师讲课。


今天的开发商一定要注意,现在的老人客户,可以随时上网查资料,取得最超前的信息,他们希望过上健康、快乐、朝气蓬勃的养老生活。


6公寓辅助服务



在记忆恢复以外的服务内容,社区还开发了一些短期项目,产生了些额外的现金流。例如,康复。这些设施在标准配置之外,但通过人行道,或者过街桥与住所相连接。


美国行业专家声称,短期康复设施,将在养老行业里迅速发展,这是因为美国联邦政府的健康改革计划所致。法律规定,医院要把重复的康复工作尽量拿出来。


养老社区另外一个潜在的现金流来源是,扩大康复区域,为本社区和非本社区的老人提供服务。


7持续提高项目的市场含金量

高层次的老人对他们居住的环境都非常在意。有机水井、栽种蔬菜的屋顶等项目为环保水平加了分。现在老人住房的市场营销,更多地在打健康和室内环保牌。


8温馨工程



“温馨工程”,是一个以为需要护理的老人,提供在一个提供密集护理的大的居住空间里,分别居住在各自的小空间里的住房模式。10~12个老人公用一个厨房、餐厅和公共区域,但是他们拥有各自的卧室和浴室。


居住者犹如一个大家庭。公寓的员工将为整个单元服务,包括做饭和日常的常规服务。这样一来,老人只要饿了就可以随时吃饭,在这以前,只能在规定的时间才能吃饭。而工作人员的工作量则大大缩减。


温馨工程在美国全国得到了老人和公司员工的普遍欢迎。它是就地养老概念的一部分,即老人在同一个房屋里逐渐老化,从能够独立活动,到随着年龄的增加逐渐失去自理能力。在过去,后一阶段,老人将被转移到护理区。


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