不论是早前新南威尔士州推出的以2036计划为主的一系列城市战略规划方案，还是最近出台的新一轮名为 “A plan for growing sydney” 悉尼作为澳大利亚的最著名的城市，正在又一次的蜕变后惊艳四方。
1人口是一个城市的活力之源
报告首先指出，悉尼的经济体量在快速增长，2031年经济产能将翻倍，达到每年5650亿，由此增加689,000个新工作岗位。与此同时，悉尼人口也在快速增长，未来20年，悉尼人口增加160万，其中900,000增长会在西悉尼。另外，人口增长的速度将会超过过去20年，这就意味着将需要至少664,000个新建成住宅。当然，人口结构在人口增长的同时也会发生变化，未来悉尼65岁以上人口将超过100万，等同于15岁以下人口。那么“如何为增加的人口提供工作岗位，创造舒适生活环境并同时保护自然环境”成为未来20年悉尼市政建设的重要议题，下图为悉尼1991年至2041年人口的增长，摘选自报告：
图片来源： 新州政府官网
2住房是一座城市的保障之源
既然人口将会增加超过160万，显而易见 住房存在着巨大的缺口，对此政府作出如下安排：
政府将通过与council合作，验证开发可行性，消除原有的新屋供应壁垒；
拟通过加大投资基础设施，包括交通、学校、托儿中心、健康设施和娱乐设施，支持新屋供给；
通过优先开发区域项目（Priority Precincts Program）交付价格多样并实用性强的新屋；通过 UrbanGrowth NSW projects 将多余的政府用地改建为混合用途规划；
按照计划交付新屋满足住房需求；
通过下图可以看到，每年新屋交付最高值出现在2002年，过去五年新屋建设从每年13,300间上涨至每年22,800间。即便增长如此迅速，依然存在明显的供需失衡。
3哪些是优先开发区域？
在政府的规划报告里明确列举了以下10个区域：
政府将继续投资基础设施，以匹配未来人口的增加，包括新学校、娱乐设施、改建道路和公共服务：
North Ryde Station
Epping Town Centre
Wentworth Point
Carter Street Lidcombe
Herring Road Macquarie Park
Showground Station
Bella Vista Station
Kellyville Station
Banksia
Arncliffe
4各个council 市政厅将会起到什么作用？
据报告称，城市改建将作为解决悉尼未来20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建将围绕公共交通网络中心地带进行，使建造的新屋满足人们方便通勤的需求，同时减少道路压力，降低出行成本。
另外，新屋交付将获得配套设施支持，包括公园、体育设施、学校，医疗服务等。
政府将通过Greater Sydney Commission支持由council 主导的城市再开发工作：
政府意识到小规模的城市再开发是解决房屋供需平衡的重要一环；
政府将支持council批准的再开发项目，主要围绕城镇中心、交通走廊和公共交通节点；
与council合作，改进城市开发方式，加强州政府，council与再开发项目执行者间的合作；
政府将亲自推行交通走廊和策略中心周边的城市改建工作。
5改进新屋类型多样性，适应不同需求
据报告称，在悉尼房产市场，未来单身房主所占比例增长最快，而在过去的2011年，36.6%的房主是带孩子的夫妇；然而在未来20年，有孩子的夫妇所占房主比例增长将趋于缓慢，不及无子女夫妇和单身房主所占比例。独栋房屋渐渐被小户型公寓所代替，越来越多的老人选择公寓替换自己的独栋房downsize（大房换小房）
应对当前发展趋势所面临的问题，政府规划中给出如下解决办法：
一：征集地方房屋市场需求和发展策略，政府将收集council准备的本地房屋市场报告用以：
辨识council交付建筑的类型及用途，结合其市场需求，住房计划，和本地开发量；
考虑新房目标人群的结构，为满足其生活方式提供指导；
考虑新屋的可负担性问题。
二：鼓励推行已建房屋的subdivision，增加住房密度：
意识到Subdivision(分地）适应中等居住密度，满足消费需求和减小购房成本；
通过移除Subdivision的阻碍，提供更多住房选择；
修改Standard Instrument Local Environment Plan，适应本地开发。
三：建设更多可负担的住宅：
联合州政府，council和私人及社区部门，共同解决住房的可负担性；
通过政府主导的城市改建计划和政府用地重新规划来弥补住房短缺；
征集council对本地住房市场报告，了解本地需求。
四：在西北和西南发展中心供应更多的园地住宅；
升级计划结构，以全力实现西北和西南增长中心的基建投资效果；
继续在西北和西南规划发展中心rezoning土地，保持园地住宅开发项目的稳定供给；
交付更多的本地基础设施，支持新规划土地转变为住宅的过程。
五：为识别新的发展中心开发一个发展框架，长期的发展规划应考虑：
悉尼农业和资源的可持续性；
修建道路，交通和服务的基础设施的成本；
社区所承担的成本，包括交通问题，基建成本，增加的社会成本和对当地经济带来的冲击；
开发与周边土地使用的兼容性；
居民出行及通勤成本。
本文内容 编译自 新南威尔士州政府 网站， 《A plan for growing sydney》政府规划报告，Domain 中文网。
