墨尔本房产市场全面解读

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-08-25 澳大利亚金澳地产集团



2014年澳洲房地产拍卖市场终于拉开了新一年的序幕,澳洲房市整体上呈现出复苏的景象,维省地产协会(REIV)12月季度的数据显示购房需求在增长,房价上升可期。特别是投资者开始返回市场,更多的业主也趁此机会进行房产的置换和更新。

目前澳洲大多数首府城市的房产价格是展现2014年的复苏势头,人口的增长是带动住房需求的第一要素;拿墨尔本举例而言,该城市人口年增长率为2%,与澳洲整体人口增长率持平,自本世纪初以来已经新增90万人口,总人口预计将在2050年之前达到800万。在2012年年中,墨尔本人口数量大约为425万人,与2000年相比增加了27%。如果墨尔本人口以目前的速度持续增加,墨尔本的人口将在2025年突破500万人,在2037年将赶超悉尼,并在2049年达到800万人。

来自维多利亚州房地产研究所的最新数据显示,墨尔本的房价中值已经达到65.8万澳元,为史上最高水平。

根据3月份至6月份之间的房产销售价格记录,墨尔本的房价在3个月内上涨了2.2万澳元(3.3%)。研究所的数据还表明,墨尔本的单元房现在的中价也是位于破纪录水平,为50.2万澳元。

维州房地产研究所的执行长Enzo Raimondo称,内城区的公寓此前出现供过于求的状况,但现在也显示出强劲的增长潜力,因为墨尔本市民正在向内城区公寓式生活过渡。他还说是低利率和投资者的活跃促使了价格增长。他指出墨尔本的中环城区在过去3个月的增幅最大,独立房中价已经达到72万澳元。

对墨尔本房地产市场充满期待的澳洲境内投资者及包括中国在内的海外房地产投资者们而言,资产配置到世界最适合宜居的城市——墨尔本就是他们的财富梦想的实现之地。这个梦想之所以可以成真,是基于下面的几个积极因素:

(1)、海外投资机构蜂拥而入,需求激增;墨尔本区域的海外机构买家正在快速增加。中国新领导班子的形成、及印度尼西亚政党交替等因素加快了海外买家进入澳洲市场的步伐。在2012年度,澳洲政府审查并批准了5000份中国企业投资项目申请,其价值约为160亿澳币,其中40亿澳币投资于房地产领域。华人背景的公司居多,也有部分投资客来自印度尼西亚、新加坡、马来西亚、印度、韩国、日本等国。

(2)、银行贷款利率创新低,让投资者的可负担能力大大提升;澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史50年的新低,有些银行推出的3年期固定贷款的按揭利率仅为4.99%,极大刺激了购房者的入市热情。详见下图对澳联储历史现金利率走势图(房贷利率是在现金利率基础上加2.5%,但与现金利率的调整趋势保持一致)

(3)、受美元走强,大宗商品需求减弱影响,澳元汇率现投资良机;汇率走低,吸引众多海外个人投资人进入墨尔本市场,2013年年底,澳币兑换人民币的汇率已经达到1澳币=5.4人民币。这是自2010年之后的澳币的最低点。澳币在2011年中旬最高时曾经 1澳币=7.09人民币。这对于过去五年澳元兑换人民币的平均值6.3元来看,是在澳元汇率上绝对

值得介入的时间点。而在短短的过去3个月,澳元相对于人民币升值8%

(4)、墨尔本地区房价调整期结束,步入上升通道,买入时间恰当;投资于右向区间是职业投资者的交易格言,不管是最股票还是房地产。即我们俗称的买涨不买跌


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