炒房利润到底有多少?温西没炒完 温东也火热

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-05 加拿大地产周刊




前大温地产市场持续火热,“炒楼”更是成为媒体和公众关注的焦点话题。根据地产咨询公司Landcor Data Corporation的分析报告,去年温哥华有600套房屋在一年内被转手,和2014年的356套相比有大幅上涨。炒楼行为并不仅仅局限在公寓,独立屋的炒房现象也越来越严重。而且,随着温西房屋价格的上涨,很多投资者把目光转向温东,促使温东房屋价格和销量迅速上升。



 

大温炒房利润大

翻炒独立屋越来越多


Landcor公司使用BC估价局的数据,对20111月到20161月的销售房屋中在一年内的转手数量进行了统计,结果显示,在这5年间被销售的6万套房子中,仅有1874间房屋在成交后1年内被转手卖掉,仅占总成交量的3%,并不算多。

 

然而自2015年开始,无论是公寓还是独立屋,房屋转手数量都急剧上升。以往每年公寓的炒楼情况要比独立屋的严重近两倍,但两者在最近两年内的价格增长都达到22%-26%

 

UBC的地理学教授与地产专家David Ley表示,“价格暴涨会刺激炒楼行为,因为你能从投资中迅速得到回报。”

 

那么炒楼行为的回报到底有多少?Landcor 的数据显示,在独立屋市场,2015年炒楼平均能赚30.8万,而在20161月则涨到了37万。但由于房价也一直在涨,所以利润率在最近几年一直维持在22%左右的水平。

 

而公寓由于价格相对便宜,价格翻涨后利润率更高。温哥华公寓炒楼的利润率在2015年还是17%8.3万),到了今年1月份就已涨到了26%14.6万)。2015年公寓被炒得最火热的地区是快乐山地区(Mount Pleasant)与市中心。


地产经纪郭瑞哲对《加拿大地产周刊》记者表示,“我帮很多客人购买市中心的投资公寓,都需要抢OFFER,碰到条件比较好的公寓经常有十几个OFFER。市中心的一些公寓这半年价格涨幅非常快,可能有30%-40%,有的还不止。”


郭瑞哲认为,投资独立屋需要雄厚资金,这样使得独立屋和公寓的价差越来越大,于是一些位置好的公寓成为投资热门,价格直线上升。

 

温东成为热门区域

未来仍有上涨空间


相比于温哥华东区,温哥华西区的社区、教育和自然环境都要更加优秀,一向是买房的热门和首选区域,人们也普遍认为温哥华西区的炒楼行为要比东区的更严重。然而,随着温西房价不断上涨,人们开始选择温东相对更加可负担的房屋。Landcor的数据显示,其实温哥华东区炒楼行为的增长速度已明显快过西区。

 

地产经纪 Amal Chebaya 表示,“最近一段时间,温东的房市非常火热,因为人们尚可负担温东的房屋,而已经远远买不起温西的那些住宅了。”

 

Chebaya的一位客户在去年10月以120万的价格购买了东三街上的一栋普通独立屋,今年2月以150万的价格售出,不到4个月就赚了30万。Chebaya解释说,这位客户买房本是为了自住,但因为计划有变所以迅速放盘,恰好赶上好行情赚了一笔。“从今年1月开始,地产市场变得疯狂,成交量也越来越多。”

 

Landcor分析了温哥华30个社区的房屋交易情况,其中有些社区的交易量很小。炒房最火热的十个社区,在一年内转手比例都在7-10%之间,而且这十个社区中有九个在去年房价增长都超过了20%,有的房价增长比例甚至达到30%-40%

 

在这十个炒楼最火热的社区中,就有七个在温东,包括South VancouverHastings EastCollingwoodRenfrewRenfrewHeightsKillarneyKnight;剩下的三个则在温西,为DunbarKerrisdaleArbutus/Machenzie Heights

 

活跃在温东市场的地产经纪Mandy Liang向《加拿大地产周刊》记者表示,“目前温东房价的升值真的是很厉害,我认为温东的独立屋还要涨。” 


Mandy Liang告诉记者,她有一个客户2年前在温东Killarney区买了一个4000尺的房子,当时的价格是81.5万,今年就卖了153万。“温东和温西的差价很大,所以很多人选择在温东置业,尤其是本地人。”根据大温地产局2月的销售数据,温东地区的基准房价已经达到843300元,和一年前相比增长25.8%,温西的增长率则为24%,独立屋的基准价格达到1265800元,同比增长27.8%,也高于温西的增长率25%


温东地产经纪Ben Chimes也表示,建筑商现在对温东非常看重,因为房价越来越高,他们可以在温东以100万买下一栋住宅,重新装修后以200万的价格卖出左右,而这在地价昂贵的温西很难做到。

 

Ley教授对此认为,“温哥华西区是炒楼趋势的引领者,但是这样的趋势正逐渐向温东蔓延。虽然温西的房价要更高,但是温东的炒楼行为要更加频繁。”



2015年销售独立屋在前一年被转手次数(黄色:0-8次;绿色:8-16次;蓝色:16-24次;红色:24-32次)



2015年销售公寓在前一年被转手次数(黄色:0-25次;绿色:25-50次;蓝色:50-75次;红色:75-105次)

 

是否应向投机行为征税?


Landcor公司数据的发布引起了一些人的担忧:政府是否应该出台措施控制炒房现象?其实今年1BC房屋估价数据出炉后,温哥华市长罗品信就表示,“征收‘投机税’可能会缓解房价增长的情况。”公寓销售天王 Bob Rennie 也表达了类似的观点。

 

不过值得注意的是,Landcor的调查数据并不能反映“影子转售”(shadow flipping)的情况,因为Landcor的数据来自于BC估计局已登记的交易,而“影子转售”中多次转手的行为通常发生在成交登记之前。虽然炒楼行为一直在增加,但在总的交易中只占一小部分。

 

很多业内人士并不支持征收投机税。温哥华智库城市未来学会(Urban Futures)致力于研究人口与经济的增长,学会负责人Ryan Berlin 表示,在一个火热的房市中,炒房行为随着房价的升高而增加并不稀奇,目前房市中的转售比例仍然很低。地产经纪Chimes也认为,3%的炒楼比例不会对房市造成伤害,但如果涨到了15%-20%就会变得比较危险。

 

UBC城市经济与地产中心的主管 TsurSomerville表示,海外买家不应对本地的炒楼行为负责。“在房价增长20%的地产市场里,人们必定会为了利益去转卖房子,美国在2006年与 2007年时也发生了同样的状况,那时候并不存在任何海外买家。”他认为目前的炒楼行为还不足以成为温哥华房价上涨的主要原因,相反,他认为炒楼行为最大的危害在于对社区的破坏,因为炒楼会让许多房屋空置或者开始翻新。



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