【我的看房日记27】《悉尼上北区之St Ives/Belrose》【内含今年首次拍卖纪实】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-04 澳洲房产大全


主编寄语

【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房(二手房拍卖为主)过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。


文/大悟


2016年4月2日 星期六 天气:晴


前言


悉尼上北区里,St Ives区属于Ku-ring-gai区政府管辖,在同区中的诸如Gordon, Pymble, Turramurra, Killara等一票位于北区铁路沿线区域被多数人所熟知,而并不靠火车站的上北区域里,要说最著名的就要数St Ives了,优质的学区,典型的上北地貌,再加上之前这里的公寓项目随便对于区域所做出的市场推广,让国人对于这片区域,并没未因少了火车站而失去任何兴趣,在之后的看房篇里,华人的比例依然很高。


Belrose所在的Waringah Council内区域众多,两个区域政府相邻,后者更加靠北,个人觉得算是正统北区,因为Ku-ring-gai已经是北偏西了,这里大片的区域,房价又比Warringah区域内的低不少,很有意思,遂在未来几篇看房日记中,会一探究竟。

正文


之前几年,澳洲开发商Meriton在此曾有过项目,也是我觉得他们项目中为数不多盖完看起来不那么难看的楼宇,据说内部质量要比南区的项目好很多,真是看人下菜碟啊。


但论涨幅,说实话,真不高,毕竟St Ives面积在上北区是相当大的,除了North Turramurra, 它几乎相当于其他区域面积的2---3倍之大。房价跨度也很大,目前在150万---400万澳币之间,大片的占地,谈不上土地有多稀缺,买这里的公寓?多少有点不伦不类。


从区域环境来讲,St Ives并没有让我比内西等一些区域的感觉来得好很多,基本上和Turramurra等一票邻居差不太多,区域内坡很多。


也许其之所以被众多人获知但并未排除,学区的确是一个很大的因素。


辖区内,学校资源十分丰富,


公立:

St Ives Public School

Sydney Grammar School, St Ives Preparatory School (HOT)

St Ives North Public School

Corpus Christi Catholic Primary School

St Ives High School

Brigidine College, St Ives


私立

Sir Eric Woodward Memorial School

Masada College High School (HOT)


宏观市场


St Ives

目前市场一瞥

独立屋市场:


房屋中位价170万澳币,新州排名第119位。过去1年涨幅21.43%, 独立屋租金表现不差,能排在新州第63位。


公寓市场:


中位价775K, 租金表现也还可以。


我个人觉得,买公寓,如果为投资,购买理由一定是它具有独立屋所不能具备的因素,比如区域太贵买不起,我买公寓,比如离基建车站太远,我买公寓,比如区域房屋太旧,我买新公寓,等等。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:

St Ives在售的独立屋挺多的,所处的丘陵地带,房屋差距也挺大的。房价上2百万的很多,100万以上还是处于中低档位。


公寓市场:

近几年新的公寓,在二手房市场,2房价格躲在70-80万澳币之间,也有顶级3房的公寓,售到150万澳币以上,但我相信购置这样房产的买家,多为downsize的自住买家。


投资类物业现金流情况:


独立屋市场:

区域较大,在租房屋差异化较大,但是独立屋租金相对是不错的。


公寓市场:

对于这样一个没火车站,人口组成较好的区域,公寓租金表现能达到这个水平,挺惊讶的,可能和区域房屋较新也有关系。

大悟看房


5房2卫3车位,占地955平,40年房龄。2年前翻新,房屋在坡上。


房子看起来很旧,内部格局不好,典型的北部属性。


历史查看:

2013年售出价:113万澳币

2016年在售价格:150澳币


典型的Flipping的范畴,即房屋翻新后转售。


看房的中国人很多,这点超出我想象。


第二套:

4房2卫2车位,占地1250平,20年房龄,3年前翻新。


这套房子我挺喜欢的。


地很平。位于路的尽头,很世外桃源。来到这里,我已经不去想什么离购物中心有多远云云了,早晨洗个热水澡,来到阳台,喝一杯热热的Espresso,望着远方,眼中满是绿,好不惬意!这可真是能望多远望多远啊!


历史查看:


2003年底售出价:132万澳币

2016年在售价格:193.5万澳币


但房子涨幅却没那么惹眼。虽然地很大,可能和房后大片的树林也被无情的并入占地面积了,且无太多可利用价值有关。



Belrose


Belrose所在的Warringah辖区,这是我首次动笔,在上北区中,这大片占地是中国人最不熟悉的区域,你也许听过Dee Why, 听过Frenchs Forest,但是Curl Curl, Davidson等就不见得听过了。


目前如果预算不太高,想住到北区,又不在意火车站等因素,这大片区域,未尝不是一个好的选择。


除了东部靠水的如Fresh Water, Curl Curl, North Curl Curl, Dee Why等的房价略贵外,西部的中位价多在130---150万澳币之间。


Belrose辖区内最主要的购物中心为Glenrose Shopping Centre,此购物中心也正在经历升级改造的过程,预计正好到本月改造完毕。届时Woolworths, Aldi都将进驻,其余的还有40多家零售店及餐厅,健身中心等等。预计将有600多个停车位。

尽管Belrose与相邻的Frenchs Forest很近,但是论人气,还是后者更高一筹,其购物中心Forestway Shopping Centre也更大更成熟一些。


论涨幅,Frenchs Forest的过去1年房屋涨幅是其近3倍。也许是发展有先后,区域离得近,你也很难说谁未来笑到最后。因为有很多事情比如基建,区域内投资力度是很容易被改变的。而人口组成,区域地理则很难短时间内改变的。


目前市场一瞥

独立屋市场:


公寓市场:

暂可忽略。


过去二手房成交情况:

价位倒还可以。


投资类物业现金流情况:


目前在租房屋只有四套。这么大片区,实在难得。

大悟看拍卖


看房人数:30人+


看房人群:全为西人


占地面积:387平


内部使用面积:154平


房屋类型:联排别墅 3房2卫2车位


所属Council:  Warringah


结果:成交



开到Killara,突然肚子疼,跑到Chatswood购物中心再回到这里,拍卖已经如火如荼开始了。


我印象中的Belrose是一片养老的地方,因为这里有以此为主题作为兜售的项目,而且区域内并未有特别喧闹的感觉,可是参加此次拍卖的人群年龄都在30--40岁之间,让我很是惊讶。


起拍价95万澳币,基本在2组人间展开。加价从3万澳币到万5再到1万澳币,最后到1000澳币,进程很快,真实参与买家我只看到了2个,该死的肚子。


最终成交价:123万澳币。


我记得去年下旬看的一处St Leonards的联排别墅看房的人比这个多,价格貌似比这个略贵一点,所以,这个123万的价格的确有点......


来看历史查看:


历史查看:


这套物业的为首次出售,所以找到了临街的其他物业过往的售出价,以作比较。


2013年的售出价在80--90万澳币之间

2016年4月售出价格:123万澳币


这个涨幅,如果我是房主,还是非常满意的。


后记


刚开始看房,觉得悉尼区域太多,看到现在,觉得悉尼好小。买自住房,说良心话,谁喜欢也不如你自己喜欢。


我个人喜欢约翰尼德普在一部电影《秘窗》里的那幢房子,可是没学区,没购物的,也没谁了,哈哈。


注:最后,因为我4月7日---4月24日在中国,【我的看房日记】系列要暂停几周,谢谢大家一直以来的关注。


本期看房日记就是这样,感谢阅读!

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