美国房子被掏空房价火箭飙升 今年出手首次买房有啥福利?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-05 美房帮



 避过川普,避过半壁江山,没能避开房价君,没错,这家伙又来蹭头条了。根据最新报告,美国闹房荒,20个城市房价攀升,并显示房屋供应有限可能推动价格脱离一些买家的可接受范围。


20个城市房价上涨

数据显示,标普/凯斯-席勒房价指数相比2015年1月上涨了5.7%,去年12月的涨幅为5.6%。1月份房价涨幅与彭博调查26位经济学家预测中值相符。在全国范围来看,1月份房价同比上涨了5.4%。



该指数中所有20个城市房价都出现同比上涨,俄勒冈州的波特兰市以11.8%的涨幅领跑。西雅图和旧金山也杀进了前三名。11个城市的同比价格涨幅高于去年12月份。芝加哥涨幅最小,为2.1%。


房价涨势惊人,在早前美银美林(Bankof America Merrill Lynch)最新研究报告也证实了这个猜想。


没错,也就是说今年房价又双叒叕涨涨涨了。报告称,由于低利率和供小于求,全美房价在2016年将上涨3.6%,比此前预测的1.8%的增长率高出了一倍。


美银美林(Bankof America Merrill Lynch)经济学家梅尔(MichelleMeyer)表示,美国房价持续超预期的增长。


美银美林的这份报告也指出,外国买家,可别是来自中国的买家,是造成美国房地产供不应求的原因之一。中国人是美国房地产市场的最大外国买家。从2015年3月算起的过去的12个月里,中国买家在美国房地产市场的投资已达286亿美元,其中70%是以现金交易。


梅尔指出,对中国经济发展减缓的担忧,以及对人民币汇率下降的担心,都是促成中国人到美国买房的主要原因,而且这种趋势仍将会持续下去.


全美最贵25个邮区湾区占8个

什么是赤裸裸的的现实?看这里。


最新公布的一项全美25个最贵邮区的排名,湾区占了其中八个,其中五个都位于硅谷,半岛和中半岛占三个。


湾区八个最贵的邮区和排名是:2.阿赛顿的94027,5.巴洛阿图的94301、12.洛斯阿图的94022、14.洛斯阿图的94024、15.波度拉谷的94028、16的旧金山94123、巴洛阿图的94306、24.柏林甘的94010、25.萨拉度加的95070。


湾区上榜邮区的中间房价为:阿赛顿590万、巴洛阿图315 万、洛斯阿图275万、波度拉谷255万、旧金山254万。


全美第24名的柏林甘,中间房价为221万5000元,去年共415个成交个案,成交总额高达11亿元。房屋经纪说,巴洛阿图的房价是硅谷之最,柏林甘则有如巴洛阿图以北的中心。这里的市中心环境美丽,有好学区和良好设施,适宜家庭居住。


Google和脸书总部所在的山景城和蒙洛公园没有进入前25名,房地产经纪说,可能与两城有不少共度公寓成交有关,将房价拉低了;山景城的中间房价是150万,蒙洛公园为184万。


25个最贵邮区中,17个都位于加州,纽约州占七个,新泽西占一个。最贵邮区基本上反映富人住在哪里,所以目前的情况是,东西两岸最富,而加州又比东岸更富。


而其余前10个最贵邮区的排名是:1.纽约州Sagaponack的11962 ,中间房价850万;2.湾区阿赛顿94027,590万;3.南加比佛利山的90210,351万;4.纽约市的10013,340万;5.湾区巴洛阿图的94301,315万;6.南加圣他蒙尼卡的90402,300万;7.纽约州Bridgehampton,295万;南加新港滩的92662,288万;9.纽约市的10007,280万;10.纽约州Shelter Island Heights,279万。


在这19个美国城市买房要多少钱?


房价涨涨涨不停,如果你想早买房,脱离“明年房子价更高”的魔咒,也许可以先算算,自己的收入是否达标。


HSH.com计算了购房所需的年薪变化趋势,应用了30年期固定抵押贷款利率,物业税和保险费应用到数据分析中,计算出每个城市平均的房屋抵押贷款,税收和保险价格,得出了大家最关心的数字——挣多少钱可以负担起一个房子。不巧的是,旧金山再次荣登房屋价格排行榜第一名!颤抖吧,湾区的朋友们。来来来,看看在这19个城市买房,薪水要达到多少。



19.San Antonio


人口: 1,409,000

房屋平均价格:$192,100

月按揭金额:$1,096

买房所需薪水:$46,000


18. Orlando


人口:255,483

房屋平均价格:$205,000

月按揭金额:$1,115

买房所需薪水:$48,000


17.Minneapoli


人口:407,207

房屋平均价格:$223,700

月按揭金额:$1,172

买房所需薪水:$50,500


16. Philadelphia


人口:1,517,628

房屋平均价格:$213,700

月按揭金额:$1,204

买房所需薪水:$51,500


15. Dallas


人口:2,518,638

房屋平均价格:$206,200

月按揭金额:$1,208

买房所需薪水:$52,000


14. Houston


人口:2,076,189

房屋平均价格:$209,200

月按揭金额:$1,217

买房所需薪水:$52,000


13. Baltimore


人口:640,064

房屋平均价格:$233,500

月按揭金额:$1,233

买房所需薪水:$53,000


 12. Chicago


人口:2,824,584

房屋平均价格:$209,800

月按揭金额:$1,352

买房所需薪水:$58,000


11. Sacramento


人口:479,686

房屋平均价格:$294,100

月按揭金额:$1,450

买房所需薪水:$62,000


10. Miami


人口:417,650

房屋平均价格:$286,000

月按揭金额:$1,471

买房所需薪水:$63,000


9. Portland


人口:609,456

房屋平均价格:$318,300

月按揭金额:$1,538

买房所需薪水:$66,000


8. Denver


人口:649,495

房屋平均价格:$353,500

月按揭金额:$1,596

买房所需薪水:$68,500


7. Seattle


人口:652,405

房屋平均价格:$385,300

月按揭金额:$1,829

买房所需薪水:$78,500


6. Washington DC


人口:582,049

房屋平均价格:$371,600

月按揭金额:$1,834

买房所需薪水:$78,500


5. Boston


人口:645,966

房屋平均价格:$393,600

月按揭金额:$1,940

买房所需薪水:$83,000


4. New York City


人口:8,213,839

房屋平均价格:$384,600

月按揭金额:$2,024

买房所需薪水:$87,000


3. Los Angeles


人口:3,794,640

房屋平均价格:$481,900

月按揭金额:$2,217

买房所需薪水:$95,000


2. San Diego


人口:1,284,347

房屋平均价格:$546,800

月按揭金额:$2,407

买房所需薪水:$103,000


1. San Francisco


人口:777,660

房屋平均价格:$781,600

月按揭金额:$3,453

买房所需薪水:$148,000


现在问题来了:哪月买房价更低?即使银行账户银弹充足,可你又是否知道,买房哪个月份最划算?


据研究显示,买房最划算的月份是10月,一周最宜在周一买房。而全年最适合买房的一天是10月8日。


不过并非很多人把握这个折扣,因为只有270万宗,也就是仅8.4%的房屋交割在10月进行。


会出现这个现象,可能是因为买主较少,卖方较愿接受较低的房价。西雅图地产经纪杰科比说,他经常劝告卖方等到春天再让房子上市,但也会告诉买主,年底是买房的好时机,因为屋主过节都在卖房子,表示急欲脱手。这时也较少买主在物色房子,买房的竞争没那么激烈。



RealtyTrac的报告说,接下来的购屋好时间是2月、7月、12月和1月,都在秋天或冬天,但是7月上榜令人意外,通常认为7月是卖房的好时机,但买房不一定划算。


买房最糟的时间是4月,售价比市价高1.2%,这是唯一没有任何减价的月份。周一交割,可获2.3%的减价,周五可获2%的减价,周二最糟,只有1%的减价。


RealtyTrac审视过去15年,3200万宗住家和共同公寓销售纪录,结果发现,10月份买房的价格,比市价低2.6%。


全年买房最划算的一天是10月8日,房价平均便宜10.8%。最糟的一天则是1月19日,比市价高9.6%。


想买房,选好低价的黄道吉日还不够,准备好银弹抢offer才是硬道理。不过对于首次置业人士,一下子要砸出一大袋现金要跟土豪PK也不现实,有没有方法能帮他们实现有房有家的“美国梦”呢?当然有!


难贷款怎么办?

加州房管局针对首次购房人士推出了这些项目。


传统贷款

CalPLUS Conventional Loan Program

这是通过私人抵押贷款保险发放的首次按揭贷款项目。30年分期偿还。与CalHFA Zero Interest Program (ZIP) 项目一同,帮助置业者付首期或者手续费。


CalHFA Conventional Loan Program

这是通过私人抵押贷款保险发放的首次按揭贷款项目。特点是CalHFA Conventional 设定的固定利率。


政府担保贷款

CalPLUS FHA贷款计划

CalPLUS FHA的贷款计划是FHA确保的贷款计划,特点是CalHFA设定的首套房固定利率。这笔贷款的付贷期限为30年,并且与 CalHFA Zero Interest Program一同,帮助置业者付首期以及手续费。


CalHFA FHA 贷款计划

CalPLUS FHA的贷款计划是FHA确保的贷款计划,特点是CalHFA设定的首套房固定利率。这笔贷款付贷期限为30年。


Cal-EEM + Grant Program

这个计划包括FHA-insured Energy Efficient按揭贷款和额外的Cal-EEM Grant,让节能变得更简单。Cal-EEM 的利率是固定的,期限是30年。


首付不够怎么办?

美国银行(BOA)推出只要3%头款的房贷计划,让想买房但还未存足20%头款者也能买房。


3%头款计划是为了帮助低收入或中等收入者买房,贷款最高金额以41万7000元为限。 


贷款申请人的收入必须低于居住地中间收入,并有660分以上良好信用,且所买房屋必须是其主要住宅。


与其他低头款房贷不同的是,贷款人无需购买房贷保险(PMI)。 


多数低于20%头款房贷,如联邦住宅管理局(FHA)担保的房贷,贷款人都须在每月房贷之外,付房贷保险,万一贷款人付不出房贷时,贷款银行能有所保障。


和其他房贷一样,贷款人的负债与收入比率不可超过43%。但美国商银可将非传统的付款形式,如托儿费用、租金、健身房会员月费付款情形考虑在内,决定贷款人的信用合格与否。

美国商银发言人弗朗西斯科(TerryFrancisco)表示,许多信用良好的贷款人,没有足够的钱付头款,他们应该会是负责的屋主。贷款的利率依照贷款人的信用分数而定,但会低于FHA贷款的利率。首次买房者还要参加买房教育计划(homebuyereducation program)。


除了银行的头款房贷计划,你还可以考虑这些由加州房管局提供的项目。


MyHome Assistance Program 

本计划提供了延期付款的次贷计划,来帮助置业者付首付或者手续费,可贷款金额为少于交易价格或者房屋评估价格的5%。


Extra Credit Teacher Home Purchase Program (ECTP) 

本计划只针对符合条件的教师,管理者以及加州高优级别学校的正式员工。本计划提供了延期付款的次贷计划,可贷款金额不高于$7500或者房子销售价的3%。如果在被CalHFA等被定义为高消费地区的,不高于$15000或房子销售价3%。援助金可用于首付。


其它置业帮助计划

Mortgage Credit Certificate Tax Credit Program 

帮助首次买屋者(即过去三年没有拥有自住物业)将每年贷款利息的一部份,在报联邦税时作为一个抵税额(TaxCredit),去减低联邦入息税。抵税金额通常是利息的15% (有可能高至20%),直接在联邦报税表中抵减税金.


Individual Development Accounts

个人发展账户(Individual Development Account)是一种特殊的储蓄账户,旨在帮助低收入贷款人让他们拥有的长期资产,例如房子。这个计划是通过与非营利组织以及一些有资格的银行进行匹配。这些组织可以提供高达3:1的存款匹配(如果你存了1000美金,你将会额外获得3000美金)。


小伙伴们想了解详情请看这里:http://www.calhfa.ca.gov/homebuyer/programs/index.htm


首次购房避免9大错误


当你凑够首付,准备出手了,哪些错误要避免?


1. 超出预算


假如一对夫妇的预算就是40万,但几乎每一次代理都会说你有45万吗?好像5万跟5元钱一样似的。实际上银行决定借给你40万是基于很严格的标准,比如说两份收入,蜜月期的低利率等,如果超过预算,会使自己财务风险加大,尤其是当利率上涨的时候。


2. 未准备好在现金市场上竞争


纽约,洛杉矶和旧金山湾区这些地区的住房价格过高,远远超出供求,最常见的是以现金收购交易。未来几年,业界预期抵押贷款利率和住房价格将继续上涨,提早做出财政的准备是十分重要的。准备置业人士在搜索房子之前,尽可能储蓄更多的首付,清理个人信用报告中的任何瑕疵,成功获得预先批淮贷款。


3. 过度相信网上贷款咨询


根据会计师事务所的一项调查,虽然有一半的借款人声称掌握基本的贷款条件和条款,有近一半人表示误解了有关的费用,条款和业权的费用。因此,与不同的信贷员交谈,才能感受到相似类型的贷款之间的差异。有些时候,有公司不会收取手续费,但是,随后的利率较高。


 

4. 过度相信网上列出的房屋价值


当上网查看房屋价值和街区时,不同房地产网站的资讯,例如Zillow和Trulia,给购房者的房屋价值出现错觉。如果买家在网上看到的财产价值为110万美元,然而,其实际的市场价值为130万美元,这将会造成财政损失。因此,应该花更多时间与了解市场的专家交谈,才能够准确得悉每一天的市场价格。驾车巡视周围的居民区,也是一个不错的做法。有些房屋可能被其他建筑物遮挡,变成较黑暗的街区,更不值钱。


 


5. 为等待更优惠的利率拖延购买进程



美国信用社协会负责经济学和统计学的副总裁迈克·申克指出,如今3%的可调利率正处在最低点。如果真的打算买房,可以要求贷款公司提供可调利率贷款,而非固定利率贷款。

 

6. 缺乏长远思考


搜索新房子时,买房者很容易得意忘形,并且忽略一些关键信息,例如房屋所在社区,当地未来发展和房屋再出售的价值等。作为一名初次购房者,短期内再次出售房子很可能不是考虑重点,但应当加以考虑。


约翰逊银行高级房贷信贷员兼副总裁助理迈克·巴奇指出:“购买第一处房产时,你要确定,万一自己的计划发生变化,你能在5年内轻松地把它卖掉。尽量避免购买那些超级漂亮或者古怪的房子。”


购房者还需要考虑购买某处房产的长远影响。如果房屋所在社区正处在重新开发的阶段,房屋可能会在近期升值。如果怀着升值愿望购买一些较为老旧的房屋,请记住,这项投资有很大风险。


7.做出情绪化决定


尽管房屋适合与否取决于个人喜好和承受能力,但是在签署购房合同前,购房者需要把情绪和决策分割开。

花点时间进行仔细计算,并且为每一处房产列出优缺点,用一种客观理性的办法来作出购房决策。

 

8. 忽略隐藏费用

 

除了月供外,购房者还需要考虑房屋维护、设施和房产税等费用。如果买的是老旧房屋,很可能最终需要花钱进行维修和翻新。此外,还需要考虑房屋维护和房产税等额外支出。


房贷商或者房地产中介不一定会提供这类信息,因此,购房者需要自己搜寻此类支出的信息——可以让验房师提供一张近期需要处理的已有或潜在问题清单,还可以考虑咨询本地区的装修专家或者建筑师,为可能的翻修和房屋改善计划估价。此外,不要忽视搬家成本,买房者可能还需要购买额外的家具来布置更大的生活空间。


9. 期望房屋进来会增值

 

许多首次购房人士投入毕生积蓄,希望将来5至7年之后,再出售房屋以赚取更大的利润。


事实上,购买房子之后,有大量的金钱投资,从修剪草坪至紧急维修等,这些费用有可能比租屋更为昂贵。


 

本文由资深地产经纪Mei 赵提供,内容及图片转载自新华侨报。


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