中美房产差异大老海归畅谈购房经

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-05 美国房地产投资


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     我本人在美国和中国都有过买房和租房的经历,现在比较中美两国房地产市场的文章也很多,想谈谈自己个人这方面的感受。

    先从买房子方面看,中美房地产的价格计算和个人对房价的期望值的差异很大。这个差异首先由面积的计算方法导致。

     在美国,房子面积是以居住面积计算,这定义非常重要。比如,别墅的地下室如果没有装修过,就不能作为居住面积计算在内,阳台、车库都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。美国房价广告不以单位平方米多少美元来计算,因为很多美国人买房子买的是独栋别墅,而别墅的价格受到多方面影响,比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等因素。因此在美国看房子和价格,单纯看所谓单位面积价格没有太大意义,而是要看整个小区附近房子价位。

    美国买房子,通常指的是郊区别墅,而不是公寓,公寓不是美国房地产的一个主流。(美国房价)一般美国独栋别墅至少三卧起,联体别墅两卧起。卧室越多,自然价格也就越大。同一个区域内,房子价格往往和卧室数量成正比,价格不是采用国内的面积乘以单位价格来计算。只要粗看一下几个卧室大概价位心理有数了。此外,别墅外的花园土地面积越多,总价也会越大。由于美国实行的是购房者土地永久拥有,因此室外花园面积对别墅总价有很大影响。

     而中国房子面积计算是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词---得房率。所谓得房率,就是实际居住面积和建筑面积之比。如今,中国公寓的得房率越来越低,上海等地新房很多也只有70%。而且很多时候,我们把阳台等地方都要算入总面积之内。因此在对比中美房价中,国内新闻报道中往往忽略了中国房价基于建筑面积而美国是基于居住面积。

抛开其他因素不谈,光看这个价格差异,如果要比较中美房价,那么中国的单位每平米房价,必须除以得房率。一套100平米中国公寓,只能和美国一套70平米的公寓相比。从价格上来算,一套中国公寓价格是单位每平米20000元,得房率为70%,按照美国以及世界其他地区通用计算单位面积标准,中国单位面积房价应该为20,000/70%=28571元。以世界通用统计算法来看,中国的每平米单位房价从面积角度来说,至少被低估了30%。

    其次,中国房价有毛坯房和装修房的差别。毛坯房真的是水泥墙、水泥地和管子,厨房厕所什么都没有,必须买房者自己一点点装修。而在美国是没有所谓毛坯房。美国普通中产阶级社区的别墅或公寓(贫民窟或高犯罪率地区除外),按照中国标准,都属于精装修。除了装修之外,在美国房价中,同时包含了以下项目:

1、所有室内装潢已经完备,如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别,无需卖主再自己费心。

2、厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全。

3、盥洗室的浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、壁式储藏柜、瓷砖等全部到位。

4、家用洗衣机、烘干机包含在内。

5、室内的中央空调全部完备,包括冷热空调、热水炉子等。

6、防火、防煤气预警装置等等。

7、如果有车库,那么车库、刷漆、自动门系统等都完备。

     在中国买卖房子时候,如果是新房,这些都要购房者额外自己掏钱去装修和购买。如果是二手房交易,往往这些家具等要另外算钱。按照一般标准,在中国每平米的装修价格在2000元,而这还是比较普通的装修。一般来说,装修电气用品等费用是中国单位房价的10%左右。

      相比较,美国的房子价格包含了以上诸如装修和用品全部计入总房价之中,而不是另外单算,房子是真正的可以拎包入住,还省去了金额较大的装修和常用家用设备等。

因此要比较两国房价,应该从美国房价中剔除这些装修和设备费用,或者中国房价必须也加入相应的费用。也就是说,在比较中美房价时,除了面积上30%的差异,我们需要计入至少10%的装修和设备成本。不然,这种比较的基数差异过大,从统计学角度来说,前提差异过大,可比性也就很低。

      从我个人经验来看,如今中国城市商品房价格的绝对值虽然已经很高,可是从国际通用标准(如美国房地产市场计算价格的前提和标准)来看,中国房产的真实价格比市场交易标价高出40%。也就是说,在中国房地产市场,销售标价为2万/平米的房子,按照美国房产标注计算,中国购房者是用2万元买了相当于0.6平米的房子,其实际购买价格是3万3333元每平米。

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