澳洲买房需要知道的名词:贷款重组

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-09-30 澳洲房产投资组合



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什么是贷款重组?

“Refinancing” 通常是指终止和现在Home Loan所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行;在转移的过程中通常会对房屋重新评估,从而降低贷款的LVR(Loan To Value Ratio,贷款占房屋价值的比例)或保持不变。“Refinancing”也可以不换银行,可以要求原有银行把贷款重做,从而达到一些目的,通常这被称为Internal Refinancing(房贷产品或结构发生变化)或是 Top up。

如果是更换银行,那么就会发生一些额外的费用,如Discharge Fee、Early Repayment Fee/Deferred Establishment Fee(提前还款罚金)、政府房契和贷款的Discharge Fee和Registration Fee、Application Fee(新的银行贷款申请费)等。

为什么需要贷款重组?

1、新的银行可以提供更优惠的利率,长期因此节省的资金大于转贷时候发生的费用。

2、如果考虑购买投资房,而原有银行的审批条件比较严格时,Refinancing到新的银行后可以审批数额更高的贷款额度。

3、可以把房屋价值的增长部分套现。贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估;如果需要的话,可以要求银行提高贷款额度,这样就可以拿出一部分现金出来做其他用途。

4、可以把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,从而降低偿还利息,也就是所谓的Debt Consolidation;包括很多人从房贷中获取资金购买车子,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
举例说明

第一年你购得物业价值$100K,贷款$90K,自己支付$10K+其他政府费用;你选择了Interest Only Loan,并且只是支付最低还款额,这时候LVR=90%。第三年你的贷款额度仍然是$90K(因为你没有多还本金),但是现在的房屋价值已经增加到了$125K,这时候LVR=72%。第五年你的贷款额度降到了$80K(因为你有开始还一些本金),而现在的房屋价值已经增加到了$150K,这时候LVR=53%。这时候,你可能决定:

A.买辆新车;
B.买投资房;
C.结婚。

你需要额外$50K的借款。不管你是更换银行,还是使用原有银行进行Refinancing,你多借$50K后,新的贷款额度增加到了$130K;这时房屋评估价值为$150K,LVR则为87%。
在Refinancing的时候,经常会使用Slip Loan Accounts。如把因房屋增值可以多借出来的额度新立一个账户,这样方便管理;如果转移到新的银行,你也可以考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。

如何操作贷款重组?

通常Refinancing和一个New Purchase(新购房产)所需要的材料和程序类似,一些不同包括不需要客户的律师介入,银行之间的律师会协商做好Settlement,因为时间上不需要特定的要求(New Purchase需要42 天完成Settlement);因此Refinancing通常在银行处理中排在New purchase后的Priority(优先处理)。
欲办理Refinancing需要做好充分的时间准备,通常在四周左右的时间:第一周进行房屋估价和在新银行的贷款申请;第二周处理贷款文件(包括提前将Discharge表格递交给之前的银行);第三周等待贷款文件Certification、新银行和之前银行沟通Discharge并安排Settlement;第四周完成Settlement。



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