【每周贷款19】 《我并不敢苟同的“五大澳房投资原则”》

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-12 澳洲房产大全


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/悉尼财神 (微信:wangyang_0617)



地产投资本身就是一道无解辩论题,没有绝对错与对。


通过这么多年客户投资的积累,在我眼里地产投资好比中国古代的太极八卦一样,时刻充满着变化,外部因素的变化和内部因素的变化都对投资结果产生了非常大的影响。


最近流行一条很火的帖子,帖子内容基本围绕地产投资的五个要点进行阐述,甚至这些要点成了很多地产公司的核心销售思想,但仔细琢磨起来,


5条同时也不一定适合所有人。


一 尽早买

好多投资人都在提倡这种理念,买的越早越好,今年多买几套好过明年只买一套。


没错,我也提倡这种理念,但是前提一定要加个“条件”。


那就是在您有能力的时候一定要尽早买,其实买房子最重要“内在因素”就是“首付”和“个人收入”。


我曾经遇到过这样的一个客人,他在同一年买了二套期房,等成交的时候由于估价的原因,他没有从银行贷到原计划的80%,但是多余的首付款又筹集不到,最后只能成交了一套房产,另一套房草草的卖掉。除去中介费用,第二套还亏了一些钱,这也是万幸了,好多客户甚至损失了10%的首付款。


二 尽量多买

买的越多越好,这种观念其实是一把双刃剑。地产好的时候你的固定资产可以迅速增加,但是又有多少人考虑风险呢?


在我的观念里,只要是债务就都有风险。试想一下,如果外部环境发生变化,如市场空置率上升,利息上升,租金下降,房屋供应量上升等,内部环境如投资者身体发生疾病,失业,伤残等,投资房也许成为你的负担。所以投资房产的时候一定给自己留有存款余地。


切忌一分不剩的投资模式。


三 买CBD 以及周边1-2 公里的房产

这个观点我真的不敢苟同,我所知道巨额涨幅的区域都不是发生在CBD。


如悉尼的 West Pennant Hill,  Beecroft,   Beaumont Hills ,  墨尔本的 Doncaster East Box Hill NorthBlackburn 。试问哪一个是离CBD 近的?


我的客人在我上述提到的一个区里一年增值超过50万澳元。而另一个客人张先生在墨尔本的Docklands 2011年买的一房 39万,如今银行估价39.5万,甚至有些银行80%的贷款都不借。


所以说不要过分的迷信CBD,在澳洲,只有留学生,游客,单身白领,才最爱CBD, 有家庭的客人一定是选一个居住舒适的地方生活。


四 买租金高的房子(容易养的起)

酒店式公寓租金高吧,可以达到8%的回报率,然而资本增值增值则较缓慢。


高租金回报的项目适合拥有大量闲散型资金进行买断式投资的客户群,然而利用杠杆型投资的客人则更应该关注投资房的资本增值。


五 长久持有

虽然房产投资的属性就是一种长期投资类型,但是好多房产并不是一定要长期持有。


定期的查看一下自己的投资组合,及时剥离一些不良的资产,这样你的投资才会更有效率,请记住投资学里还有有一个叫“机会成本”的名词。


这也是一个真实的例子,


王先生,有一套公寓在悉尼的Auburn 这套房子已经hold了5年多了,增值不到10万澳元,因为王先生这套房子占用了王先生的贷款能力,所以他没有办法再进行下一套的投资,后来我建议他在众多房子里把这套房子卖掉,起初王先生觉得租金回报还可以没有舍得卖,后来他听从了我建议把这套房子出售,过了几个月他自己又在悉尼Girraween 买了套连排别墅,不到两年就增值10几万。


通过上面5条论述,我认为在地产投资世界里真的没有绝对的金科玉律,最重要的事情一定是先从自身内部进行观察,看看自己的能力如何,未来有什么样的规划,如何管理自己的财务风险,再去市场上挑选适合自己的项目。


 

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