【购房攻略】加国房产投资管理,怎样提高投资回报率 ?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-12 加拿大房产投资


读到一篇文章,谈到如何管理出租房,提高回报率,干货挺多。希望对地产投资新手有所帮助,因为三年前开始了地产投资,都是住宅地产。地产类型非常多样。相对于商业地产等其它地产来说,住宅地产的风险是最低的。投资收益在买下来之前就能够计算下来,大致不差。



影响住宅地产收益的最大敌人就是招租。要想获得好的投资收益,房子快速出租以及找到良好的房客是关键。


1
降低空置率


要做好出租前以及出租后的空置率管理:在出租前,如果房子需要维修,最好将房子内部先维修好,不影响出租功能。内部修好后,就可以放在网上寻找租客了。不是很挑剔的房客,看到内部没有问题,一般就可以签约。


因为从签约到搬进来,往往还有一段时间,在这期间,可以继续维修房子外部,比如fence,yard,siding, painting, garage repair等等. 通过合理安排计划,可以缩短招租入住时间。


其中,我买的一栋foreclosure房,卫生间,屋顶,地板,杂七杂八小问题的修理,从closing到找到房客入住,花了不到一个半月。八月下旬closing,十月入住,资金很快周转起来。


2
提高租客搬家成本


如果房客自备Stove、refrigerator、washer、Dryer,床、 mower等笨重的物品越多,那么他们住的会比较长久。毕竟这么多的东西,搬家一次非常不让容易。即使有时候提高一些租金,他们自己也得掂量一下,一般也得接受。

另外一个考虑是,这些东西是房客自己的,坏了话,是他们自己维修,省去了地主很多麻烦。

有些小问题,比如铲雪、换灯泡、马桶堵塞、修建草坪-----,这些在合同里面注明,要房客自己负责。


租金,也让房客打到银行账户,不用邮寄支票或去房客家里取钱取支票,这样大大减少了地主的麻烦,一年下来,基本是到月初收钱就是了。我的几栋房子,基本大半年都不去看一眼。


告诉大家一个小窍门:房客如果迟交租金,最开始几次一定坚持要对方交滞纳金,让他们知道迟交房租的惩罚后果,立好规矩,他们以后基本就不怎么拖欠房租了。特殊情况除外。但是一定要事先说好这个罚金的事情。


3
严把房客筛选关


这个非常重要,出租房的烦恼主要是坏的房客引起的,维修倒是其次。如果房客配合,维修很快能够搞定。国际学生是质量比较高的房客。因为身份问题,不怎么拖欠房租。如果有拖欠的情况,威胁一下说要告上法庭,基本会缴械投降。中东人群绝大多数素质非常好,比较礼貌,干净。当地白人,要挑那种工作比较稳定,经济不要非常优越的人(这种人一般优越感特强,非常picky),一般的中产就行。


信用分数一定要查,低于650或者有过eviction历史,或者其它犯罪记录的,一定不要租,特别是有过eviction历史的,他们对于再来一次eviction不是非常care。见面show房时,相互沟通交流的感觉非常重要。如果有什么感觉不对的地方,要好好考虑一下,要相信直觉。


Show房时,最好有个open house,设定一个时间段,大家都来看房,给看房的人紧迫感。看完后,有意向,立即让对方填写申请表,交申请金。如果不愿意填的,就不要考虑了,把这一页翻过去。


如果租房市场火爆,房子一listing出去,一天收到二三十多个电话,如果都一个个安排时间,要跑二十多趟,时间成本太高。所以,最后搞了open house,看房的人,半天来了十几拨,很短的时间搞定。


4
选择合适的出租渠道


大家比较熟知的是Craigslist:免费,客户量大,但是存在很多问题,就是骗子特多,租客人群的素质不高,三教九流非常庞杂,有时候碰了半天,没有遇到一两个过的过去的房客,浪费了很多精力;

第二个是zillow, 跟很多网站关联, 在一个地方发布房源信息,很多其它网站会显示出来,即使你房子租出去了,或者不租了,还是有源源不断的骚扰电话打进来,让人烦不胜烦。(小编:此网美国用的多)


第三个是:https://iCampusList.com, 主要是面向在校大学生用户群体,用户经过验证,信息真实,体验好,Listing发布一次,以后可以多次使用,房子不出租时,点击一个按钮hide,房子就搜索不到,点击show,房子又出现在市场上,非常方便。如果你有出租房在大学或学校周围,这个是非常好的选择。注册时,学生用户要edu邮箱验证,如果是商家,就可以用其它邮箱注册,使用不受影响。


其它的渠道,倒是不常用,希望大家补充。(小编备注:在温哥华,中文网站有vansky,然而也存在着其他网站到这个网站里抓资料的问题;找香港或台湾租客,可用星岛日报)




5
与房客保持距离


租房,最好跟房客保持距离,公事公办。以前有的房客欠租或者迟交,我要收滞纳金、措辞严厉。父母发善心,感觉对方经济困难,这个时候收滞纳金不合适,不让我要,结果导致那个房客经常迟交,引起很大麻烦。(来源海外同城)

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