五大秘诀,教你在美国买到实惠的新房

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-08 i美国房产




当考虑在美国置业时,很多中国买家都比较青睐购买新建的房子。参考此文:你适合买二手房还是新房?


当你准备买房并搜索房源时,可能会发现一些在售的新房。这些新房的卖方可能是全国知名的开发商,也可能是比较小的当地开发商。新房可能和二手房一样单独出售,也可能以楼群为单位整体出售。

 
但是,和已经有人住过的房子相比,这种新房是否更适合你?掌握以下五点,可以帮你买到如意的新房。

新房房源信息较难发掘
通常情况下,当卖家准备出售房子时,他们会把房子交给当地的中介公司托管,而中介方会将房源放到在MLS(Multiple Listing Service — 美国房地产交易平台)上进行出售。但新房不一样,开发商通常有自己的销售渠道和销售人员,以此来监督销售过程和节省成本。
 
这对于买家来说意味着什么呢?这就意味着开发商可能不是MLS的成员,这些房源也可能不会在网上出现。相反,开发商更可能将房源广告刊登在社交平台、媒体网站、报纸或广告牌上。如果你想买新房,最好尽量多地咨询中介,一起找出这些新房源。

注意:新房在建好之前或已售出
开发商通常会提前规划好房屋出售计划,这意味着有些新房在建好之前已经售出了。
 
为了提前卖出,他们会建好样板房,让买家进去看房。尽管房屋此时还在建设中,买家还是可以详细看到楼层地设计图、室内设施和设备等。当然,根据所在州的不同,开发商需要在签卖房合同前,走一些流程来获得批准。
 
所以大多数情况下,买家可以在建好前就大概知晓新家的样子,包括地理位置、社区环境等。如果你此时想买下,可以和卖家协商付一部分首付。首付金额从几千美元到总房价的10%不等。
 
需要注意的是,同一社区的新房价格并不是固定的。即便一个社区有100套房源,它们也不会同时在售。开发商可能会阶段性的出售房源,如果首次放出的五套房源很快就以要价卖出,而且市场持续火热,开发商接下来放出的房源可能会涨价。
 
此外,在一些社区,开发商可能要花费数年才把全部房源售出。如此一来,可能会导致最后一批售出的房源价格比第一批高10%,而这仅仅是因为房产市场涨价了。

首批买家可能最划算
房产开发商在销售的早期,通常希望尽快签下几单出售合同。如果他们可以宣布在开售几个月内,就已经售出10套房子,这个地产项目对于今后的买家也会更有吸引力。
 
同样,开发商也希望尽快让他们的投资方了解他们投资的地产项目非常抢手。这样,开发商就希望尽快找到一些早期买家。
 
对于买家来说,这意味着在地产项目销售早期买入,可以有更多的议价空间,可能会更实惠。但这样的优惠,也可能伴随着风险。因为作为早期买家,你需要对这个地产项目更坚定。如果房产销售情况不佳,或你不想在房屋建设好之前搬进去,你将面临失去首付的风险。比如,在房市不太景气、房子的销售情况不佳时,一些早期买家就会被新房的销售合约牵绊住。

开发商只看钱,不讲感情
一般的二手房卖家已经在这套房产住了很多年,他们在这里成立家庭,也留下了很多回忆。当卖房时,二手房卖家经常会在售出过程中出现各种问题,有很多不确定因素。
 
比如,卖家会时不时地抬高出售价格,因为他们在情感上没有准备好割舍这个家。他们可能会更想了解你,或者了解你将如何处理这套房产。如果要在两个买家间抉择,卖家可能会基于非金钱因素做出选择。
 
但这一点和买新房很不同。对开发商来说,卖房只是个金钱游戏。他们不关心情感因素,只关注表格中的各种数据,以及你是否能按时拿到贷款。他们会根据自己清单中各项数据决定出售价格,所以新房的议价空间较二手房相对较小。

不过也有例外
比如,你感兴趣的房产项目是否到了销售的末尾阶段,很多房子还尚未售出?如果是的话,开发商会更有可能和你讨价还价。但不是在价格上,而是在房子的内部装修上。因为,如果他们在你的房子上降价,销售结束后,这个价格会成为公开的纪录,低价格的销售记录会影响他们将来出售其他房源,显然,他们不想这样做。

但如果他们给你提供一些房屋内部的升级改造,比如用硬木地板代替地毯,或者替换成更高级的家具(冰箱、洗碗机、厨房用具等),这些记录是没法追踪的。可别小看这些设备,这些升级改造可能会花费上千美元,算下来也许会比给你降低部分房价更划算。
 
所以,对于首次买房的买家来说,新房可能更合适你。

本文作者Brendon DeSimone为美国知名房产专家、《房地产的下一代:智能房产交易的新规则》(Next Generation Real Estate: New Rules for Smarter Home Buying & Faster Selling)一书的作者。

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