专访BNZ首席经济官:2016年新西兰市场动荡,规避投资风险必读分析

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-11 逸居新西兰



上月末,在由GRA主办的2016经济与房市展望论坛上,Tony Alexander(BNZ首席经济官)以及GRA注册会计师Matthew Gilligan对未来的房价走势发表了看法:由于奥克兰在住房供求上的极度不平衡,奥克兰的房价可能将会继续上涨,不过涨幅可能会相对减缓。
房产理论者认为,奥克兰的房价是有规律可循的,每7-10年就会经历一次波动。

那么从2008年到现在,恰好在7-10年的节点上,小编认为接下来的房市想必不会平静。

因此逸居在论坛结束后,有幸采访到了Tony Alexander,为广大投资者提供一些有关房市的未来预测以及指导性的建议:

1
新西兰经济前景的不好会让很多初次买房者买不到房吗?


即使乳制品市场下滑,新西兰还是拥有许多其他强项,例如:旅游、教育出口、葡萄酒、奇异果、蜂蜜、甚至制造业以及建筑业。

目前商业银行的房贷利率水平是史上最低,因而对于初次买房者来说,供房的成本降低了。

政府出台利好政策帮助首次购房者,例如:kiwisaver,SHA(Special Housing Area,特殊住宅区)

逸居之前就新西兰2016经济形势有过详细分析,如果想要了解,请戳:

投资必看 | 一条微信看懂2016新西兰经济何去何从


2
移民急速膨胀,房屋供应量能跟上吗?


Tony的观点是房屋供应并不能及时跟上。目前净移民的增长势头已经非常强劲,其中移民中的60%人口流向奥克兰。奥克兰是整个新西兰的凝聚力所在,奥克兰通过多元化背景的快速交互实现增长。


人口的大量膨胀导致房屋供不应求,政府出台利好政策企图缓解房屋供应不足的问题。其中SHA作为目前最重要的住房政策之一,新西兰政府一直对其抱有很高期望。


SHA利好:



该区域开发新房的审批速度将更快,并且参考优质紧凑型城市化方针,逐步实现中高密度住宅兴建,同时该区还会拟建的住宅中有一定比例的可负担住宅。

然而因为这一政策的实施需要大量的市政配套建设,而新西兰缓慢的办事效率,更使得这一切无法快速见效。其效果之有限:



既没有控制房价

该区域开发新房的审批速度将更快


欲知SHA对房市的影响,可以参考逸居以往的分析:

政府再批特殊住房区(SHA)!奥克兰房地产市场新利好将如何影响房价?


3

投资奥克兰有压力,投资奥克兰以外地区会是个好的选择吗?



数据显示:43%的首次购房者认为他们需要花费70万新西兰元以上,只有29%的首次购房者的预算在50万-70万之间。

在新西兰的其他地区,有将近一半的首次购房者认为他们的花费在40万新西兰以下。

 绝大多数购房者(74%)都希望在奥克兰置业

怀卡托地区(15%)名列第二

之后是丰盛湾地区(13%)

 北部地区(10%)

惠灵顿(10%)

房贷经理人宣称很多从奥克兰转移出来的购房者将奥克兰周边地区的房价进一步拉高。

当然其中有很多人不是首次购房者或是投资者,他们是婴儿潮时期出生的人。他们转移居住地既不是为了换工作,也不是为了改变生活方式,纯粹只是为多拥有一套属于自己的住房。


有意向投资奥克兰以外地区,可以参考逸居之前的要点分析:

扛不住了!奥克兰高房价扼死初次购房者,逼年轻人啃老吗?


4
海内外买家仍在伺机而动



根据一项国际调查显示,虽然奥克兰连续多年都在全球最宜居城市排行榜上进入Top10,但同美国、澳洲和加拿大等国家相比,奥克兰的房价较低。



奥克兰被誉为千帆之都,英美澳的投资者都纷纷在此买地,当然中国投资者也不在少数。从2007年以来,就有太多人惋惜没有出手。奥克兰房价的压力一直呈上升趋势,针对过高的房价,新西兰政府推出新政:



 海外买家购买新西兰房产,必须提供新西兰的银行账户和IRD税号

持有时间不足 2年的居民住宅(自住房和其它特例除外)将征税

购买投资房产(自住房以外的房产),最低首付比例从20%提升至30%。
虽然实施“新政”暂时让一部分中国买家冷静了下来,但是预计中国买家对新西兰房产的兴趣会稳定回升。


海外买家面对国家新政策,购置房产需满足哪些条件,可以参考逸居之前的要点分析:

春节后是大转折!中国买家已经对新西兰房产磨刀霍霍?


5
纳税新政对楼市的影响如何,其影响会愈演愈烈吗?


从表面上看,买卖资本利得税将会抑制海外炒房者,但其实这项政策并不高明。


房市并不会在短期内大幅下跌,所以真正的富人并不需要在两年内就将新房卖出。

开源保值或者移民自住而购买房产的普通人,可能因为手头不够充裕的现金流而不幸受其影响。

房屋买卖面对税收压力,怎么做才能规避投资风险,想要了解详细分析,请戳:

房屋买卖迎来税收新政“大考”,逸居复习第一课:盈亏与税收


观点总结

Tony Alexander


在Tony Alexander看来,随着利率的下行趋势,房价还将继续上涨。由于土地的有限性,奥克兰在未来只能增强对空间的利用,建设更多的高密度住宅。

另外,奥克兰还需要大力改善交通状况,让人们扩大生活半径,可以住在更远的地方。 

到2016年年末,楼市骤跌的情况应该不会出现,但是因为房市的持续火热,房价不会像前两年那样井喷式上涨。

但是投资始终是件需要多学习、多思考的功课。胆大心细,冷静分析,理智出手,才是投资的必胜关键。

2016投资何去何从,逸居温馨提醒:


对于首套房买家而言:留意政府政策,及时紧抓针对首套房购置的利好。


有限的首付资金,如何才能稳打稳算,买到心仪的第一套房呢,如果想要详细了解,请戳:

6万元首付买房投资不是梦!新西兰专家分享深度干货



对于自住房买家而言:只要有自住需求,按照您对环境、交通、学区的要求选购,任何时候买屋都是适合的时候。


对于新西兰本土投资者而言:结合Tony Alexander的预测,到2016年底应该不会出现房市泡沫的情况,但房价不如前两年涨幅大,投资回报率也不如以往两年高。
政府积极出台政策来改善供需不平衡的状况,投资者应及时跟进并了解政府政策的最新动态,如SHA、Unitary plan、Future Urban Zone等。
同时明确这些政策在奥克兰及其以外地区的具体作用,选择投资回报率较高的地区进行投资。


对于海外投资者而言:不要被“大地可分割”、“未来潜力”等字眼蒙蔽双眼,花钱买未来并不是明智之举。
政府的许多针对土地的政策,虽然有发展潜力,但真正执行所要付出的人力、财力以及时间都是不可估量的。
出手前一定要多向专业人士请教,以免走入投资误区。


奥克兰房市今年走势如何,怎么样投资才能立于不败,想要了解更多,请戳:

奥克兰房地产市场今年将大规模井喷?三月不买房,六月徒伤悲,攻略拿去不谢


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