生财有道,房地产合理避税

<- 分享“澳洲地产投资置业顾问”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-13 澳洲地产投资置业顾问



 随着澳洲房地产市场的繁荣,许多投资者会选择把自己的房产出售获利,然而随着增值税的缴纳,售房最终所获得的收入其实很有限。那么如何在出售房地产时尽可能少地交税呢?如果继续持有房产而不是售出,又该从哪些方面省税呢



 

首先可以考虑提前支付下一年度的银行利息从而立即获得税务减免。或者提前支付下一年的收入保险费用从而获得税务减免。


如果你有维修房屋的计划,那么建议在6月30日(financial year)之前支付未来需要支出的费用。需要注意的是:首先要判断清楚,你的维修方案是否在可以抵消所要缴纳的税务范围内。
 
其他的房屋的折旧Depreciation、配套设置 equipment facility、需要维护和修理repair and maintenance的部分、管理费用(management fees)和租金损失 (loss of rent)等都要可以用来做税务减免。



 

或者可以考虑做Refinance (再融资) 需要注意的是,再融资之前要检查自己的账户,确保自住房和投资房的贷款不在同一个抵押贷款之下,否则会导致严重的税务问题。




在财政年结束前融资,收支情况会影响应纳税额。但是,如果你希望抵消投资抵押贷款的利息支付,那么最初用来购买项目的抵押贷款和再融资金额必须保持明确的联系。


 

资本损失在任何一个财政年都可能发生,而且资本损失可以影响(carry over)下一个财政年。如果你有资本收益Capital Gain,那么资本损失不能抵消其他收入如业务交易收入, 但是资本损失可以用于抵消资本收益。因此要及时查看你的房地产投资方式和投资组合形式并计算好资本损失和收益,这样可以判断是否值得做资本损失抵消资本收益,来减少亏损

 

每年630日前,也就是澳洲的financial year。你可以通过和你的雇主协商,尽量把退休金、退职费、遣散费、奖金、分红、年假费、长期服务费、病假费等有一定时间灵活的收入,安排在71日以后入账,可推迟一年为这些费用缴税,并提供了机会在下一年里进一步避税,也可以理解成是政府给你的一年无息贷款。


 
同理,许多本该71日后付的费用如:预定专业性的报章费、行业的年费、和生意有关的账单、汽车年度保险费、下一年度的贷款利息、某些可以预付利息的投资产品如借钱投资,慈善的捐款、给孩子学校捐款等,放在6.30前就付清,就可以在本年度获得退税,早一年钱到手。



【自住与出租】对于如何避免增值税的一个最有效的方法就是,先自住再出租租出去。你也可以住在你的房子里,然后把同一所房子租给别人住,在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房,那么在六年里面出售您的房产,不需要交付增值税。如果你有很多套澳洲房产,对于投资房,你也可以先自住一段

 

【超过12个月的投资期】拥有的资产(包括股票)尽量超过一年后再出售,可享受到50%的增值折扣。在逐年计算和平均计算这两种计算增值税的方法中选择有利于你的一种。(切记,计算资本收益的相关日期是合同日期,不是房屋的最终交房日期。

 

【充分利用低收入年】尽量在你的年收入大幅下降的情况下(如退休、辞职、长病、工伤)再出售你的投资房。增值税与所得税是密切相关的,因此交增值税的时机就显得特别关键。如果你有一年特别低的收入,那么可以合计一下,在该税年结束之前将房产售出。


 
【把获利存入养老金账户】当你卖掉房子时,考虑把得来的钱的一部份,放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户。这样你所需要交的税就不会太多。




【对另外一套房产预付】投资者在售房获益的同时,也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用,如果手上有钱的话,他们可以提前整整一个财政年度这样做


【新朋友】点击标题下面蓝色字“澳洲地产投资置业顾问”关注

【老朋友】点击右上角,转发分享
















点击展开全文