澳洲房产投资守恒定律:买一栋,守一栋

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-09-29 澳洲房产投资组合



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当年我曾从一位犹太富翁手中购得“霍克大楼”的故事。这件事对我的意义,不仅仅是为我事业发展提供了至关重要的“一桶金”,更让我在这位犹太富翁那里学到了一条澳洲房产投资的金科玉律——“Buy one, keep one(买下一栋,守住一栋)”。

  我和很多国内来的投资者打过交道,他们有些是我的客户,有些是我的朋友,我发现过去一些人会有这样的念头,即还没有买房子的时候,就已经在考虑卖房子的事情了。当然咯,澳洲房产投资作为一种产业,兼顾买入卖出,全盘计划也是无可厚非的。问题在于,他们卖掉房子的理由是什么?

  首先,有的人认为,房产增值再多,总归是数值上的增加,唯有低价买入后高价卖出套现,拿到“真金白银”,才算是真正赚钱了。因此,他们对于房地产市场固有的波动规律总是缺乏足够承受力,往往一见风吹草动,就会迫不及待地把房产卖掉,换来“可靠的”现金后,才能安心。

  其次,有些人可能是多种产业的投资者,出于维持“现金流”运转的考虑,觉得房产持有太多,会“栓死”太多现金资金。因此或不愿持有太多房产,或者在别的领域经营遇到问题时,由其是不幸遭遇“金融危机”这样的大气候困局时,首先想到的就是卖掉投资房来解决问题。

  其三,部分本钱较小的投资者,加之受到中国传统的“求稳、保守”观念的影响,奉行“卖掉一栋,才买一栋”的做法。所以他们在购买新的房产之前,会先考虑卖掉原有的房产。

  最后,还有一种人,他们无论在哪一个领域内,都只打算做短线的澳洲房产投资。也就是所谓的低价买入,高价抛出;快速买入,快速抛出。这些投资者,在中国的股票或房地产市场上也呼风唤雨过,因此也带着这一经验运用到了澳洲的房地产市场中。

  而我的“买下一栋,就守住一栋”的澳洲房产投资理论,恰恰与以上这些投资人士的观念截然相反。

  为什么投资房地产,尤其是在澳洲房产投资,无论买入了多少套房产,始终不该卖掉房产,又怎样能够做到不卖掉房产呢?

  第一,土地的拥有者,永远是整个时代的最大赢家。人类近200年的历史告诉我们,自从进入近现代社会以来,整个社会其实就是由三种人群所构成:工人、资本家和地主。虽然今天的工人已经进化到“白领阶级”,但不变的是什么?是一天八小时的工作;是一周五天的周转;是一年到头的勤勤恳恳;是一辈子的辛劳;但换来的是无论工资多高多低,反正一失业,就要面临窘境的结果。资本家呢?当然钱比工人赚得多,可日子过得一定舒服吗?他要从别人那里租来地皮开商店、办企业、开工厂,怎样筹集成本;怎样控制支出;怎样管理雇员,工人只要一天工作8小时,可资本家除了睡觉都要把所有精力都投入到自己的事业中去的,有时还得赤膊上阵。就是这样还有经营失败,破产倒闭的风险在等着他,论辛苦可不亚于工人。那么谁最开心?就是把土地和土地上面的厂房租给资本家的地主了,他不用劳动,无需费心经营,不管旱涝雨晴,只管到时收钱。只是在这个世界上,工人到处可以招工,资本家什么生意都可以做,唯独土地是有限的,因此土地的所有者也是有限的,能够靠土地获利的才是世上最幸福的人。

  第二,回到澳大利亚的环境中,同样也是这个道理。在澳洲房产投资,因为澳大利亚的别墅都是带土地的,买房子其实就是在买土地,占有房产越多,意味着占有的土地越多。而且澳洲房产投资在过去的半个世纪中呈现出稳定的上升趋势:20世纪60年代,全澳的房产均价为8千澳元/套,80年代上升到8万/套,90年代达到15万/套,2000年前后升到30万/套,如今更是达到了56万/套(2010年)日后星移斗转,世事变迁,但不会改变的是你,或者你的家族后代,作为“澳洲地主”获得的房产红利。土地,只有土地,才是最终的“真金白银”。

  第三,澳洲房产投资,不仅可以作为“保值器”,也是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。这是由两点决定的。一方面,澳大利亚本地居民的居住习惯培植了稳定的租客市场。根据调查,目前澳洲的永久定居者当中(也就是不包括留学生在内)有30%的人是长期租房生活的,有的甚至是终生租房者。而且和中国人理解的不同,这些长期租客并非都是低收入群体,他们当中不乏收入较高且稳定的中产阶级。再加上流动人口的因素,因此租房一定是一种刚性需求,庞大的租客数量撑起了坚强的出租市场。正因为如此,纯粹作为投资的房产(非自住房)从出租中所获得租金收入,可以一定程度解决不少投资人对现金流的担心。另外,澳洲贷款制度对于民用住宅是最为宽松优待的,这一点区别于其他一些国家(比如中国),许多国内投资者正是对此不甚了解,才缺乏持有房产的信心的。我举一个例子,根据澳洲银行的规定,如果购房者所购房产升值了,即可向银行申请升值部分的80%作为新的贷款,而且申请来的贷款金额,完全可以用到别的行业领域投资上。这个优越性,往往被本地的很多投资人,生意持有者用于成本筹集或资金周转的利器。所以不要担心房产会淤塞住你的资金。

  第四,我是最反对带着“投机”的目的来做澳洲房产投资的。因为要“投机”,所以为了实现利润最大化,从投入上看,可能要冒资金链紧张的风险;从目标上看,可能会冒“所有鸡蛋放在一个篮子”里的风险;此外作为来自国内的炒房者,汇率风险,宏观经济风险,都会因为他们“投机炒房”的做法而被大大放大了。再稳定的一个投资行业,也不能保证在一两年的短暂时间段中,可以稳赚不赔。所以奉劝所有有意澳洲房产投资的人士,千万不要把它当作赌场,靠掷骰子来博取你的运气!

  其实通过这几年与国内投资者接触了解,我发现人们在海外买房的动机已经发生了变化,如今越来越多的国内投资者已不再是人们过去所说的“炒房团”了,因为他们并不是把房产作为买进卖出的一种投机行为,而是更多学会了如我以上所说的长期持有了。因此,要想真正成为一名成功的房地产经营者,一定先要学会“Buy one, keep one”。



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