上两期我们主要讨论了澳洲买房如何鉴别中介以及如何投资公寓，本期我们重点讨论一下如何投资带地别墅（House and Land Package)在为一些投资者朋友做分析时，
笔者听到最频繁的问题一是：
“买哪里好？”，
二是：“买House还是unit？”
从这两个问题可以看出，提问者是很认真的思考过，并对房市有所了解。
笔者对该两个问题是反问：“请问您有多少银子？”或：“您准备投入多少资金？”
这么回答似乎很不礼貌，不回答别人的问题也就算了，还反问人家的财务隐私，有些人会认为是不是动机不纯？
笔者的反问自有道理，真正帮助提问者解疑答惑的回答必须根据每个人的实际情况，而每个买房者的情况却是千差万别的，这里包括财务情况、个人喜好、现实状况等。
现实状况包括如：结婚与否？有无子女？孩子多大？父母同住？特别要求？
比如从投资角度来说，独立屋和公寓房之间差异有很多，其自然属性，资金投入，回报和增长模式都不同，每一位投资者要根据自己的实际需要和能力来选择。
具体比较请加我们的微信平台，里面有详细比较公寓和house的文章。
今天本文主要探讨如何投资市面上非常流行的带地别墅项目House & Land Package
House & Land Package(下文简称 H&L)的概念有两种。
一种是买家直接去土地开发商处买地，拿到地后自行寻找Builder,Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。
另一种，是一次性和销售方拿连地带房的打包服务，但是土地与房屋的合同分开单独签署。
对于大多数买家来说，盖房子涉及到规划批准，设计，建造批准，建造，施工等多个方面，过于复杂，所以销售方会提供打包服务来方便买家。
买家可以选择好心仪的地块，然后根据销售方提出的建造方案进行参考提议直至达成一致。
土地分为两种，一种是带title的，开发商已经开发好了相应的基础设施，地块已经划分，马路已通，下水管道等市政都已铺设完毕。
这种地通常会较贵，但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。
另一种是untitle的地，表示这片地还未开发，不过开发计划已经递交政府审批，所以合同中会有一项title设立的预测时间。
这个时间最长可达3年，但3-6个月比较主流。
土地交付之后，就需要支付土地余款，也就是说这时开始买家就要还土地贷款的利息了。
但由于节省了印花税，又可以拿到更加定制化的房子，许多买家也宁愿选择这种方式。
房子建造工程要分五个stage：
Slab(打地基，占全部工程款的25%）
Frame(立架构，占全部工程款的20%)
Locking up(安装各种设施，占全部工程款的25%)
Fitting(装修，占全部工程款的20%)
Finish(完工，占全部工程款的10%)
每一个stage完成后builder就会发给买家一个invoice，买家就要去验收，验收合格后就可以通知银行去付清这部份的工程款了。
这个过程对买家来讲是一个考验，因为大多数人对盖房子都是外行，但是每一个stage都请专业的inspector去验收的话开销又很大。
很多买家会委托信得过的专业人士或机构帮忙监管，可以省下许多麻烦。
1. 节省大量的印花税。
买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。
举例土地买进价是30万澳元，房屋造价30万澳元，那么先买地再造房需要交的印花税是$8990，而直接买60万的现房最终要交的印花税是$22490（投资名义购买可免5千块印花税）。
2. 自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
3. 可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。
4. 资金准备时间比较充裕。
可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。
1. 选择你所心仪的区域，地段，地块，朝向，附近配套设施的规划。
H&L往往是成片开发，以住宅区的形式呈现。如果用来投资，则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。
目前悉尼西北和西南正值高速发展的阶段，政府引导下许多公共设施日趋完善，也会吸引大量的居民来此，是值得考虑的区域之一。
2. 如果自住，要选择适合自己未来5-10年的户型，考虑到家庭成员结构的变化。
由此，也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整，可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的，通常不可以大幅度更改。
3. 要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。
如果参观过建筑商的样板房，要问清自己的房子和样板房用材有何不同。通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。
1. 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。
2. 到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%（含贷款部分）。
3. 土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可（Building Permit）后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，
即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。
土地交割后付款方式如下：
1.买家首先支付5%的定金。
2.房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。
3.框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% .
4.封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% .
5.装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% .
6.完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%.
需要注意的是：买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。
和公寓类似，投资house应该遵循8大要素
1. 政府规划（20分）：新的铁路、公路、桥梁、购物中心、学校、政府规划的大型项目和工程、卫星城等
2. 就业机会（20分）：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部、规划建设中的商业写字楼等
3. 房屋供给（20分）：供给长期短缺不足、经常出现一房难求的现象等
4. 人口增长（20分）：增长率高、增长数量稳步、收入稳定提高、高收入人群比例大等
5. 交通设施（10分）：近火车站，近公共汽车站，近码头等
6. 公共设施（10分）：购物中心、学校、银行、医院、公园、图书馆、娱乐设施等
7. 名校名企（10分）：知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部分部等
8. 人文景观（10分）：山、水、湖、岛、公园、风景名胜等
通常综合得分越高，房子的价格就会越贵。
要做一个成功的投资，在这八大关注要素中，市政规划、就业机会、人口增长与房屋供给应该排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。
我们一般都是选择那些目前评分还不高，但在未来会具备这些增值要素的地段，所以一般来说，未来有政府规划，会有大量人口或就业的地方，尤其是即将开始建设的地区，其投资价值最大。
因为任何一个区域有了政府规划这一强大后盾与支持，将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，进而带来人口的持续增长，最终会引发对当地住宅的自住及租赁需求，带来地产价格的攀升和租金的稳定增长。
纵观悉尼地产历史，不难发现这样一个普遍现象：曾经各方面都非常相似的两个地区，经过十年或者二十年的时间，整个地区的市容市貌和房屋价格差距越来越大。
造成这种现象发生的主要原因就是政府规划，例如铁路、公路的规划，将会大大改变一个地区房价的变化。
例如悉尼的西北区的规划，西南区新机场的规划，Parrramatta 区轻铁的规划等等。这样一来就会吸引到一部分有眼光的高端开发商到当地进行开发，建设出一批批质量优良、外观精美的高档楼盘，整个地区发展趋势越来越好，房租和房价节节高升。
人口增长和房屋供给是决定房价走势的最直接因素，当人口增长远远大于房屋供给的时候，房租和房价想不增长都难。
相反，如果一个地区的房屋供给数量较大，而并无因素显示当地人口会有大幅增长的趋势，这时候我们在做投资的时候就要分外小心三思而后行。
例如目前的墨尔本市中心公寓房的供给就有点过多，暂时影响了房价和租金的上涨。
值得一提的是，如果是诸多规划即将开工和建设的地区，其投资价值最大、位置的投资优势最强。
但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻：只看重水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。
投资就是投资，投资是回报和风险的控制和平衡，有些朋友投资的时候加入了太多的个人喜好的因素，往往并不利于投资。在这里和大家重点推荐一些投资区域，带地别墅价格在75－120万澳币不等。
重点推荐区域：
悉尼西北Kellyvile, Rouse Hill , Schofields等，在接下来的二十年里，这些地区的基础设施会有非常显著的改善。
政府规划：
新南威尔士州政府投资83亿澳币，重金打造澳洲最大基础设施建设项目悉尼地铁西北线。新州环境与规划部与所涉及的Hill Shire和Blacktown两大区政府紧密合作，在从Epping开始到Rouse Hill的23公里沿线规划出包括新居民，新工作，新购物中心及新公园等在内的大量全新发展机遇。2019年正式通车后，新铁路线的建设除了解决和改善了当地的交通状况之外，该项目将会对周边地区的房市带来重要的影响。
就业机会：根据州政府2036规划，20年内最大的就业增长区域定位西北区NORTHWEST（99000个就业增长）和西南区SOUTHWEST（80000个就业增长），然后才是传统的就业中心区SYDNEYCITY（58000个）。预测2036年，整个西悉尼的就业增长会占到未来总体的56%。
除了现有的澳洲最大商务公园Norwest Business,西北还将拥有新的商务公园——SydneyBusiness Park, 包括宜家，Costco, Masters,Bunnings Warehouse等商业巨头已经进驻此地，未来5年内这里将是一个世界级的，集工业，商业和量贩式购物于一体的大型商业园区，人口将是Macquarie Park就业人囗的2倍，提供超过1万个新工作岗位。
篇幅有限
人口增长和新增住宅：
除了地铁的修建外，西北规划区总共约为10,000公顷(150,000亩)土地，会被重新规划为16个地区。随着时间的推移，将会建造7万个住宅，并有20万人口将进驻这里。悉尼已经为西北开发做出25年的概念框架，并会将其发展为和新南威尔士第三大城市，卧龙岗，一样规模的区域。
限于篇幅，不再展开，想要了解详情请关注我们的微信平台，有全面而详尽的西北区介绍和项目推荐！！
作者：Jeremy Jiang,
澳洲Freelife Realty福瑞来地产集团联合创始人兼市场总监，多年从业经验，帮助过上千位客户制订置业规划。
微信号：jemmy_atau
（本文由客户提供）
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