海外人士在澳大利亚买房之全面解析FIRB,澳盛集团上海微信公众号文章

海外人士在澳大利亚置业，预订房子签订合同之前需要向澳洲外管局申请FIRB并获得批准。那么什么是FIRB，如何申请它呢？

FIRB

全称是foreign investment review board，即澳大利亚外国投资审查委员会，简称"外管局"。海外人士想要在澳大利亚购置房屋，需要填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。

外管局的批准是指具体某一房子可不可以卖给海外人士，而不是这个海外人士可不可以买这一套房子的原理，所以申请人在申请外管局的批准时必须要提供具体的房子信息，如果批准的准备购买的房子因故没有买成，申请人则需另外申请购买其它房子的批准。

2015年12月1日起在澳洲购买100万澳元以下房产的海外投资者，须缴纳5,000澳元的申请费；购买价值在100万-200万澳元房产的海外投资者，须缴纳1万澳元的申请费；购买200万澳元以上房产的海外投资者，房价每提高100万澳元须再额外增加1万澳元的申请费。

3类申请人

外国政府投资者；私营外国投资者--企业收购；私营外国投资者--房地产。

◆ 非澳公民无论是投资或者购买任何形式的澳洲房产，都要通过FIRB的批准。

◆ 非澳公民将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地，但是可以申请购买空地（12个月之内必须进行开发建设），新房和期房（Off-the-plan)。

◆ 临时居民，例如澳洲工作签证、学生签证持有者，在澳居住期间可以申请购买二手房，但是必须用于自主目的，离开澳洲前必须卖出。

对于临时居民TR

也就是持有允许他们在澳洲持续逗留12个月以上临时签证的居民，若想购买新房，在购买前需要提交FIRB申请。若是打算购买二手房，也需递交申请，并且只可购买一个二手房，且必须将其作为自己在澳洲的住宅，不能作为投资使用。若是新房，可以买多个。若是想购买空地，同样的需要提出申请，并且提案在获得批准时都附有一定提交，比如规定必须在24个月内开工。如果您符合以下任意一个条件，那么您则可以获得豁免，也就是在您购房或买地之前不需要进行FIRB的申请，豁免条件是：您是澳洲永久居民或澳洲公民、您是新西兰公民、您是与澳洲籍配偶一起作为共同土地保有人购买物业。另外一些情况下，您有可能也可以得到豁免，例如您的开发商已经有FIRB的批准等等。

房产购买者的所有资料都将整合：

当Australian Tax Office加入FIRB监管之后，就将在其已经非常完善的信息记录系统中检查之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录，与其已有的纳税记录相匹配，并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。

政府将重审过去几年的海外投资记录，并将对违规者处以重罚，处罚力度堪称史无前例，各位投资者切勿因小利而越雷池半步！当前对违反FIRB条例的处罚为$85000的罚款或者两年监禁的行政处罚，但由于FIRB和财政部本身的监管和执行不力，造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反FIRB条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚。

对于购买现房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以$2040的罚款并需补交FIRB申请费用。而购买现房或期房但违反FIRB规定的澳洲签证持有者处$10200罚款，并需补交申请费用。

除此以外，以上两者也都还将面临最高为房价10%的民事处罚。

任何违法FIRB规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚，处罚金额将为该地产市场价值的25%。支付10% 的购房定金购房者需要在合同规定的时间内——一般为5个工作日或2周，支付购房款的10%作为定金。这笔定金可以支付到开发商的信托账户，也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保。如果是以银行担保的方式支付定金，在房屋交割前购房者还可以获得这笔定金的存款利息。