【依依道来】在美国分租房屋有讲究 大房东强势赶人有理吗?

2016年07月28日 美国中文网


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前段时间有一位黄先生,他一年多前以每个月800美元的价格分租了一套两居室的其中一间卧室。前两天,大房东突然出现,以黄先生的名字不在租约上为由, 要求他立刻搬离。黄先生因为跟二房东之间只有口头协定,所以面对大房东的强势,他有口难辩。

黄先生这种情况在纽约华人社区很普遍

分租房客该如何保障自己的权益呢?

今天就为您《依依道来》

在纽约,如果租客租下一家庭住宅后,将其中一间分租给其他人,那么则自动构成违法,因为他违反了房屋占用证Certificate of Occupancy的规定。

如果你租下来的是两家庭,将其中一个家庭分租给别人,则不会自动构成违法。但是不自动构成违法,并不代表你不违法。

如果房东在租约中明确表示不可分租,如果租客将房屋分租出去,还是违约行为,房东有权利终止合约,将租客驱逐。


怎么样分租才是合法?

 

分租在纽约并非不可以,但前提是房东知情,且同意分租。像黄先生这种情况,他应该在入住30天前,向大房东发出书面申请,内容需涵盖你与二房东签订的合约内容,包括个人信息、租金和租期等等,并得到大房东的允许。

 

如果大房东没有在30天内做出回应,或者是毫无理由的扣住租约不予处理,那么分租合约则自动生效。你可以不用搭理大房东了。


黄先生的遭遇有点儿惨

如果遇到他的情况

其实还可以补救

看看邹贤峰律师从专业角度如何解决?


即使黄先生没有合约,但是只要他能够提供居住于此的证明,像是电费账单啦,网费账单啦,或是驾照已经改成了目前的居住地址啦, 大房东就必须承认他的租客身份。这样即使大房东报警,警察也不会介入。他只能向法院申请驱逐令,法官会很合理的给出一个搬离的期限,一般在一个月左右。我想一个月,应该足够黄先生找下家了。


不过要是黄先生没办法提供证明,他可能就会被警方以非法侵入或潜居的罪名逮捕。所以留下证据是十分重要的,万事可得留个心眼儿。


依依在这期节目中讲到了纽约,小编做了一下研究发现,其实美国各州法律大同小异,大致都有以下几条:


一、房主要租房,先要取得政府颁发的出租许可证;


二、“二房东”替房主代理出租事宜,要遵守所有法规,不能多招房客,另外,“二房东”负有监督的责任,出现问题,房主可以要求“二房东”赔偿;


三、在租用一处房屋或单元房时,如果签约人是一个人,除了直系家庭可以同住外,还可邀一名没有血亲关系的人及这个人所生的孩子同住;


四、如果几个人共同签约租用一处房屋,那么他们不能再带其他人同住该处,不能再有男女朋友留宿。


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房东也注意啦!


不过这里小编也想给房东提个醒,依法,只有法庭的警长及法警有权执行驱逐,屋主不得以任何私人手段,如换锁或切断水电胁迫房客搬离,或对房客采取精神或实体的威胁与骚扰,否则将面对民事及刑事的刑责。


案例分析

你觉得他有没有理呢?


(以下文字:美国中文网记者李若冰报道)


纽约法拉盛的陈先生今年5月来到法拉盛社区守望互助队求助,称自家门锁被私自更换,有家难回,还被管理方告上房屋法庭。但通过陈先生叙述自身经历,他被逐出的背后却另有原因。


75岁的陈金才自2007年起就居住在法拉盛友联街上的一栋合作公寓中。他说本月5号他外出办事,回家后却发现自家门锁被换,门上还贴了执法局的驱逐令,即使报警和拨打311也无济于事:“我的证件、银行卡都在里面,没有办法生活嘛。”


陈金才表示,自己与公寓管理方多有不合。该公寓内常有蟑螂和臭虫,公寓管理方却毫无作为。此外,陈金才在2014年与公寓管理方签订租房合同时,商定月租金为1263元,谁知他收到的账单上,房租却涨至1380元。


陈金才说,自己是接受政府补助的工伤伤残人员,又是耆老,即使和公寓管理方有民事纠纷,管理方也不应把他逐出公寓。但对于被公寓管理方告上法庭一事,陈金才又称没收到任何书面通知他为何被告。


在法拉盛社区守望互助队队长朱立创的询问下,陈金才透露,自己在一室一厅的房子内摆放了三张双层床,并分租出去,上铺和下铺分别收取180和210元。但他坚称,自己只是想减轻房租压力,并没有营利。另外他还向几位租客提供针灸等中医治疗。


答案:是的!陈先生作为承租方租赁了以后,如果想再次租出去的话,需要得到管理委员会的同意。另外还要得到大房东的同意。合作公寓的出租和使用受限于公寓管理委员会,所以一定要看具体合约怎么规定。但是通常情况下合作公寓的管理委员会不会允许租客在寓所内行医。(百通法商首席律师韩丽)



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