【分析】投资房维修的相关费用能不能抵扣?

2016年07月29日 土澳思维



【土澳思维】的朋友们,


我现在坐在悉尼大学的图书馆里,感觉又回到了学生时代。


我2007年本科毕业后,由于一场大病,没有参加当时的本科毕业典礼。时隔9年,我终于又坐回到悉尼大学的 Great Hall,参加了我的新州法学学位的毕业典礼。




突然感到时间飞逝,好有紧迫感啊。不知道再过9年,【土澳思维】会变成啥样,我又会变成啥样。但我相信罗振宇的一句话:做一件有价值的事,一直做,然后等待时间的回报。


今天有一个读者加了我的个人微信,问了我一个与装修相关的税务问题,我觉得很有代表性,我们就来说说投资房装修费用的相关抵扣。


读者的问题大致如下:


2月买的投资房,花了几个月做了一次大装修,6月正式出租出去。装修房子的钱是银行借的。我知道初始维修是不可以抵扣的,但是借钱装修的利息开销应该是可以的,但我的会计就是说不行,理由是没有租金收入,怎么办?


先说利息抵扣


首先我们来看事实,大装修的利息开销发生在出租之前,也就是没有收入的这4个月里。


澳洲所得税法1997第8-1章规定,只要开销不是用于资本和私自目的,而是在挣所得收入的过程中,就可以抵扣。税务行政条例 TR 2004/4 指出,收入和支出不需要同时发生,为此,条例引用了一个很有名的1999年案例:斯蒂尔告税务局 Steele v. Deputy Commissioner of Taxation (1999) 197 CLR 459。在这个案子里,如果利息开销发生在收入所得之前,如果满足以下的前提条件,就可以抵扣:


  1. 利息不可以产生得太早,不可以是挣钱之前的试探;

  2. 利息不可以有私用;

  3. 利息的产生跟收入的时间间隔不可以太久。如何判断太久要看挣钱的行为本身,还要看利息和挣钱之间的联系;

  4. 利息的产生是由于有挣钱目的的驱使;

  5. 要有更快开始挣钱的目标。


我们来结合事实分析一下:


  1. 利息的产生是为了装修,投资房都买下来了,不可能是对租金收入的一种试探;

  2. 利息是用于投资房的,没有私用;

  3. 大装修花了4个月的时间是合情合理的,装修后也会更好租出去,所以利息的产生跟收入的时间间隔其实不久,并且利息和租金之间是有联系的;

  4. 借钱装修投资房是为了能租一个更好的价格,绝对是为了挣钱;

  5. 大装修完工后,就很快地把房子出租出去了。


5个前提条件都符合,收租金以前的利息当然可以抵扣了。


再说初始维修


初始维修,顾名思义,买下房子之后,马上做的维修,英文是:initial repair。


澳洲所得税法1997第25-10章规定投资房的维修是可以抵扣了。但是,里面的第3节说如果维修带有资本的性质,是不可以抵扣的。那么,什么样的维修才算是资本的性质呢?


税法行政条例 TR 97/23 指出只要满足以下一点就拥有资本的性质:


  1. 维修代表了一个整体上的更新或重建;

  2. 维修极大地提升了房产的功能和效率,因此已经不是修复(repair),而是改善和提升(improvement)了;

  3. 属于初始维修


所以,只要是初始维修,就属于资本的性质,因此不可以抵扣。那什么是初始维修呢?


如果房子的缺陷和损坏在买房的时候就已经存在着,而不是在出租的过程中才发生的,那么对其进行的维修就属于初始维修。您的房子就是这种情况,所以不可以抵扣,根据税法行政条例 TD 98/19,这笔费用将会成为投资房的资本成本基础(cost base),如果以后卖房,便可以抵扣增值数额。


初始维修虽然不可以抵扣,但是它可能会成为房屋结构折旧抵扣的一部分(Div 43 capital works),进行缓慢的折旧(有兴趣的读者可以看看我的另一篇文章:侃侃房产折旧与增值税的"亲密关系")。


总结


因此,您的会计对于初始维修的结论是正确的,对于利息抵扣的结论是错误的。


收藏 已赞