【STOP】你不知道的房产投资误区！,今日墨尔本微信公众号文章

思客置业原创

有些人在投资房地产时并不了解这个领域，盲目买入，或者以错误的方式进入市场。可想而知，他们的投资回报自然达不到预期。

希望我们的读者能跳出一些投资误区，取得更好的投资收益。

误区一：房地产市场即将崩溃

每当房地产市场经历较大增长后，人们耳旁总会听到一个似曾相识声音：“房地产市场充满泡沫，房价将大幅度下降”。2009年，新闻媒体报道：“利率上涨后，专家认为现在的房价已经高出价值的30%。价格是以价值为基础的，因此明年房价将会下降30％”。历史总是惊人的相似! 今天我们又再次听到了房价要暴跌的声音了。回顾澳大利亚近100年以来的房价变化，房价每7.2年翻一番。事实证明：房地产市场并没有因为媒体的预测而停止上升，也不会被所谓的专家观点所左右。

真正能够左右市场的并非媒体和专家，而是供需关系。而供需关系一般受以下几方面影响：

1.人们愿意居住地区的土地供应

2.这些地区有多少楼房已经造好

3.刚性需求

4.贷款能力

5.承受能力

误区二：投资独立的别墅(House)比公寓(Unit/Apartment)好

这是人们长期以来一直争论的话题。一般来说，从长期看，土地不断增值，建筑不断贬值。许多人想当然以为别墅占的土地面积大，升值快，因此土地面积越大越好。

这个观点很片面。它的错误在于：

1.没有把市场作为一个整体来看

2.没有把财务意识融入投资过程中

设想一下：你在沙漠中有一套别墅，周围是几万平方米的土地，它会比一所在市区附近的联体别墅（Unit）或者公寓（Apartment）更值钱吗？当然不会！供需关系决定价格。联体别墅（Unit）或者公寓（Apartment）土地面积虽小，但由于位置好，需求旺盛，它们会比沙漠中占地面积大的房子增值快。

以墨尔本为例。大家都知道，接近市中心附近的房子价格很贵，土地越大，房子的价格相应越高，这样的房子只有极少数人能够承担的起，很难获得良好的出租回报。相对而言，占用土地面积小的联体别墅（Unit），尤其是公寓（Apartment）却能解决承受能力问题，适合在市区工作的专业人士或者学生居住，因此相对容易被租出去，投资者进而取得较好的租金回报。

从财务角度看，我们投资时要关注资产增值、租金回报、税务利用和现金流，最重要的是要关注投资回报。投资回报是指你投入的资金的回报。

一个精明的投资者，他主要考虑的因素并非土地大小，而是市场对那个地区的住房需求，他会充分利用税务政策和杠杆原理以及保证现金流的畅通。

误区三：只有卖房才能获得利润

卖房需要支付很多费用，包括售房的费用、各种税款和律师费用等。根据测算，卖房后再买新房，投资者将会损失大约该项资产的20%。

你有没有想过，通过贷款的方式可以获取更多收益？

许多人担心欠债过多。其实这只是自我心理负担。只要你的资产能够增值，银行就愿意多贷款给你。银行是一个很保守的机构，他们雇了很多专家经常对资产进行估值。

想想看:承担最大风险的借款人都不担心，我们何必担心呢？

只有在以下两种特殊情况下，我们才要考虑出售物业：

1.房地产的价格不断下降，并且看不到上升的可能性

2.生活中急需现金

误区四：债务是坏事

这也是我们许多华人的最大误区。华人都喜欢多存钱，不愿意多贷款，不少人购买物业甚至是一次性现金付清。

从小我们接受的教育是把钱存到银行里，这个习惯已经成为我们华人的传统美德。然而时代不同了，世界已经早已迈入信息时代，我们要从农业社会的思维方式转变为用信息时代的思维考虑问题。

鸦片战争留给我们的沉痛教训就是：落后就要挨打! 同样，今天我们不接受现代的先进投资理念，怎么可能成功？

债务分两种。一种是消费型债务，例如贷款买车，车子一直贬值。这样的债务就属于坏债，因为它不会给投资者带来任何财务上的好处。这种债当然越少越好，最好没有。另外一种是好债，通过贷款，我们创造财富的速度可以加快。在进行房地产投资时，我们应该学会更好地使用他人的钱(Other People’s Money)，充分运用杠杆原理来快速增加自己的财富。

投资时，我们一定要注意：

1.一个聪明的投资者应该首先运用他人的资金，最后才是自己的资本。

2.当你没有能力再贷款时，债务才会成为风险。让你永远能贷到款的秘密在于你的资产大于你的债务。一个聪明的投资者，他的债务一直在增长，与此同时，他的资产增长速度更快。

请记住：债务只是一个工具，一个创造财富的重要工具。因此，我们应该正确理解和运用它。这需要有一个突破性的思维。当我们的思想被现代先进的理念武装起来后，我们才能高瞻远瞩，更上一层楼。

许多人认为还清债务越快越好，一旦这样做了，他们就会失去一个创造财富的最有效的工具。一个有智慧的人，他清楚地知道好债与坏债的区别，因此不怕贷款，反而是多多益善。这是他手中用来创造财富的一把利剑。他只关心还贷能力，关注增加资产而不是减少贷款。

其实，通货膨胀是贷款人最好的朋友。二十年前，十万元的贷款对普通人而言是一个非常大的数目。经过二十年来的通货膨胀，十万元变得“不那么值钱了”。

误区五：市中心的高楼大厦最值得投资

中国大陆，人口稠密，为了有效利用资源，一般将商业中心、学校和医院放在城市中心，市中心的公共设施是最好的，因此在市中心的房子最容易升值，最值得投资。但是英语国家的人喜欢将生活和工作地区分开，生活讲究的是居住环境。以墨尔本为例，它的市中心非常小，以办公楼和两个大学（墨尔本大学和墨尔本皇家理工学院）为主。有钱人居住在距离市中心4至5公里的地区，首富之区Toorak离市中心5公里，它附近的地区如 South Yarra， Hawthorn， Kew等高档区离市中心的距离都是3至5公里，墨尔本最有名的商业街就坐落在South Yarra区的Chapel Street 上。更有甚者，第二富人区是坐落在海边的Brighton，离市中心12 公里。在那些富人区里，绿树成荫，环境优美，有著名的贵族学校、托儿所、幼儿院、商场和咖啡屋，生活便利。

再看市中心，没有公园，没有大超市，也没有水果蔬菜店，没有托儿所，甚至没有小学和中学。居住在市中心只有大学生和刚到澳大利亚的人，一旦家中有小孩要读书，上托儿所就会很不方便。

入乡随俗，希望我们的投资者不要把在中国的投资理念生搬硬套到澳洲社会，否则一定会后悔。在异国投资，我们应该了解当地特点，才能知己知彼，百战不殆。

投资要看回报，既要看资产增值，又要看现金流。市中心的高楼，首先是供大于求，再者生活并不方便，可见升值空间有限。另外，一般高楼的物业管理费很高，费用支出大，回报率相对就低，投资者每年要补贴许多现金进去，得不偿失。

希望大家跳出这些投资误区，理性投资，快乐投资，早日实现财务自由。