【聚焦 · 前沿】中国富豪做资产配置 首选美国 & 看好二三线城市

2017年02月14日 HM华美优胜海外投资


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聚焦《华尔街见闻2017年纽约新春见面会》,众多投资大佬就如何为中国富豪做资产配置问题发表观点。



为什么投美国?经济上行、收入房价比低


从趋势来看,美国经济上行、可靠,美元依然强势。专家认为,目前在可承受范围还可以加息四次,做2-3倍杠杆。另外,从收入房价比来看,中国城市收入房价比都非常高,完全没有投资价值。而美国除了纽约和旧金山两座一线城市,其余城市收入房价较低。


在美国投哪些城市?最看好三线城市


纽约、旧金山两座一线城市回报率低、但流动性好。美国二线城市,包括波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、休斯顿、西雅图、亚特兰大等。这些城市在中国耳熟能详,有直达机场,回报率较一线城市高一些。


对于芝加哥、华盛顿、丹佛、拉斯维加斯、奥兰多、奥斯汀等三线城市,这些年来上涨势头好,回报率达5%-6%。但专家表示,一定要算好人口净增加率、就业机会、人均可支配资金。



The National Market全美市场  过去12个月美国房价同比上涨7.2%


根据 CoreLogic 在2月7日最新发布的美国房产数据显示,在全美范围内,美国房产市场持续上升,全美房屋的房价全年平均同比上涨7.2%(2016年12月同比2015年12月),而16年12月份环比16年11月则增加了0.8%。


同时 CoreLogic HPI 预测显示,在2016年12月至2017年12月的一年时间内,全美房屋价格还将持续上涨约4.7%。而2017年1月相比2016年12月房价则将环比上涨0.1%。


根据 CoreLogic 的报告显示,在所有州里面,华盛顿州在2016年12月同比2015年12月增长幅度最大,达到了10.8%;在城市方面,西雅图市房价过去一年增长了10.5%,增长幅度很大。另外,波士顿、洛杉矶和旧金山增长幅度也较大。


▲ 全美房屋价格同比变化率


“2016年底,CoreLogic 的全美房价指数仅比2006年4月的历史峰值低3.6%。” CoreLogic 的首席经纪人学家 Frank Nothaft 博士说道,“我们预计全美房价指数在2017年还会以4.7%的速度增长,届时房价将会达到新的高度。”


“去年一年内,全美房价以超过7%的速度飞速增长,特别是在一些大都市圈。” CoreLogic 的董事局主席兼首席执行官 Anand Nallathambi 说道:“由于紧缺的房源供给和大量的房屋需求,我们预计房屋价格将以接近5%的速度继续增长下去。”


标普道琼斯指数委员会主席 David Blitzer 表示:“自从美国大选后信贷利率有所上升,因美国经济正在不断走好;个人收入的增加以及就业机会的增多推升了购房需求,也给房价带来上行压力;当前美国房价增速已经是通胀增速的两倍。”


全美2017年2月份11大城市圈房价排行榜如下:



The San Francisco Bay Area旧金山湾区


旧金山湾区都市圈的房价中位数为 $1,100,000,根据预测,旧金山湾区都市圈未来一年的增速为10.4%。而旧金山市的房屋中位数价格为 $1,200,000,该市价格较去年同期相比上涨了4.3%。与上月相比则环比下降了0.1%。



The Los Angeles Area洛杉矶


洛杉矶都市圈的房屋中位数价格为 $533,000,根据预测,洛杉矶都市圈未来一年的增速为6.8%。而洛杉矶市的房屋中位数价格为 $595,000,该价格较去年同期相比上涨了6.2%,与上月价格环比下降了3.3%。



The New York Area纽约


纽约都市圈的中位数价格为 $402,700,根据预测,纽约都市圈未来一年的增速为4.1%。而纽约市的房屋中位数价格为 $626,600,纽约市价格较去年同期相比上涨了10.9%,与上月相比则环比上涨了0.8%


The Seattle Area西雅图


西雅图都市圈的房价中位数则为 $460,000,根据预测,西雅图都市圈未来一年的增速为4.6%。而西雅图市的房屋中位数价格为 $580,000。该市价格较去年同期相比上涨了10.5%,与上月相比则环比不变。



The Dallas Area达拉斯


达拉斯-沃斯堡都市圈的房价中位数则为 $240,000,根据预测,达拉斯-沃斯堡都市圈未来一年的增速为5.0%。而达拉斯市的房屋中位数价格为 $275,000。该市价格较去年同期相比上升了6.1%,与上月相比下降了7.5%。



The Atlanta Area亚特兰大


亚特兰大都市圈的房价中位数为 $203,000,根据预测,亚特兰大都市圈未来一年的增速为4.8%。而亚特兰大市的房屋中位数价格为 $260,000,该市价格较去年同期相比上涨了11.3%。与上月相比则环比下降了2.9%。


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