过去，因为相对零售业，地产市场消费者数据的稀缺，很少有人用数据来分析地产市场购房者的消费习惯。随着科技的进步，网络平台的后台数据正在不停的刷新世人的认知。电子商务，地产在线平台的出现令开发商以及市场营销者开始注意到了数据背后代表的购买者的网上消费习惯。

澳洲地产市场最大的网上平台 realestate.com.au  首席经济学家 Nerida Conisbee为我们展示了他们收集到的数据以及这些数据背后的澳洲房地产市场以及购房者的消费习惯。

各州地产市场消费需求大不同

新南威尔士州以及维多利亚州，澳大利亚的经济与文化的中心仍然是需求强劲，独领风骚。与此同时，西澳以及北领地则正在经历地产活动的历史低点。而值得注意的是，塔斯马尼亚州由于地产供应量的问题异军突起，地产活动频繁。

“从数据上来看，在过去的一年里，新南威尔士州、维多利亚州以及塔斯马尼亚州有购房意愿的人数快速增长，而市面上的房源则有所下降。因此在我们的网站上（realestate.com.au），无法满足这三个州的购房者需求。”

在西澳以及北领地，市场则充满了“负能量”。我们可以看到很明显的价格下降，同时我们的网站显示，潜在购买者的数量也相当少。因此，我们可以看到这些数据与我们看到的这两个州的实际情况是相对应的。

图片来源：REA Group

我们可以看到，这个周末，除了维州以及新州，澳洲其他地方的市场活跃度明显不足

地产市场需求对利率非常敏感

数据显示：市场活跃度以及市场需求与澳联储以及各大银行的利率决议息息相关。

“在过去的一年里，市场需求相对稳定。但是在澳联储两次降息后，我们看到市场需求迅速上涨。有趣的是，在去年11月时，各大银行先后提高贷款利息。在这之后，市场需求明显下降。”

任何与贷款利率有关的改变都明显对 realestate.com.au 网站的用户行为有所影响。

图片来源：AFR

澳洲联邦银行将在4月3日起，只还利息的投资房贷款标准负担利率将提高12个基准点。

新的开发项目带来活跃的地产市场

大型地产开发项目，以及背后的市场推广计划，均带动了当地的地产市场活跃度。墨尔本就是一个很好的例子。

澳大利亚地产市场正在面临从横向开发向纵向发展的城市规划变革。“在墨尔本，公寓的需求量相对于别墅的需求是不足的。但是墨尔本的公寓开发以及开发商对于开发项目的大力宣传帮助消费者快速找到了他们需求的房产。房屋供应对于地产市场同样重要，我们网站的后台数据真实的反映了这一点。”

图片来源：网络

零售业、交通、教育资源影响区域受欢迎度

在网站上被多次搜索的地区意味受到消费者的欢迎。通过研究这些热门地区，零售、交通、教育等社区资源都很好地说明了地产市场价格背后的推动力。

“我们的研究表明，购物中心、便利的交通以及好学校都是这些热门区域的共通点。同时，我们发现，区域的热门度与该区域距离市中心的远近程度并没有特别紧密的联系。如果一个区域可以提供上述的公共设施，那么即使属于所谓的‘偏远地区’也可以上‘热搜榜’。”

热门的关键字

最热门的搜索条件竟然是：四房、两卫、两车位，70万澳币左右。这个价位在墨尔本、悉尼已经很难找到合适的房源了。

“阿德莱德、霍巴特、布里斯班仍可以提供以上条件的房源，但在悉尼墨尔本则非常困难。在墨尔本，购买者职能在距离墨尔本商务中心20至40公里的区域内找到类似房源。而在悉尼，我们只能说抱歉了。

REA上符合上述搜索条件的维州房源仅1009处，且大多数位于“偏远地区”

可负担性是买家的重要参考条件

塔斯马尼亚的房屋需求量正处于全澳的顶点。而可负担性似乎就是背后的重要数据。

“那个价格点（70万澳币）是许多买家的预算。我们开始发现塔斯马尼亚，或者墨尔本远东郊区的许多物业开始变得受欢迎起来。”

了解买家如何使用物业是决定这些消费行为的关键。数据显示买家考虑如何负担物业的比重正在不断增加。可负担性正在改变购房者对于地理位置的选择。

图片来源：网络

海外买家的需求仍在增长

使用 realestate.com.au 的中国买家是海外投资者中数量最多的，增长最快的。但是来自美国、英国以及新西兰的潜在海外买家仍占了很大的比例。

“美国、英国、新西兰的海外买家仍对澳州地产有着足够的兴趣。但是我们发现中国买家对澳州房产的关注度与日俱增。中国买家最早关注的是悉尼、墨尔本的公寓项目，但是现在对那些相对‘实惠’的区域的别墅以及买地建房的项目更感兴趣。这与不断增长的澳州置业者人数也有一定关联。”

刚开始这些海外买家大多是一些为了子女海外留学的中国富人阶层，而现在，澳州置业的浪潮已经扩展到了中国中层阶级。这也是中国买家搜索习惯改变的原因之一。

特定区域成为移民固定落脚点

澳洲的一些区域慢慢地成为了来自不同国家移民的落脚点。例如新州的St Ives区拥有最多来自南美的居民，Manly区拥有最多在英国出生的居民，而Glen Waverley区则拥有澳洲最多的中国房屋买家。（笔者吐槽：居然不是Box Hill？！）

“口口相传的传统营销模式导致了这一现象。如果你来自英国，并定居在澳洲Manly区，那么你就会告诉你的家人、朋友这是一个多么棒的地方，然后如果你的朋友有意移民，或者说同样来自英国的澳洲朋友就可能会在置业时首先考虑Manly。”

生活方式对租客至关重要

图片来源：网络

最受租客欢迎的地区是各大首府城市那些可以提供便利生活的内城区域，比如墨尔本的内城区域，悉尼的内西区以及北部靠近海湾的区域，黄金海岸也毫无疑问的备受租客关注。

“当你考虑哪些条件是租客关注时，还无疑问，最重要的肯定是生活方式。无论是提供类似黄金海岸的阳光沙滩，还是墨尔本内城区的餐馆、咖啡店活着热闹的夜生活（这个笔者不是很同意，比北上广深差远了，建议Nerida多来中国出差考察）。”

毫无疑问，这一选择的原因是租客的年龄层大多处于20至35岁之间。而随着可负担性的恶化，这一区间可能会继续扩大。

磊 落 说 地 产

大数据的应用已经超过了世人的想象，例如美国的超市发现与啤酒一起购买最多的商品是婴儿用品，中国的东北则由于与俄罗斯的边贸是全国泳衣泳具的最大购买地。

笔者是墨大精算系毕业的，所以对数据比较敏感。之前在做市场调研的时候发现，很多拥有良好的公共交通资源的区域的出行方式50%以上都是汽车，但是在购买房产的时候，消费者又对公共交通有着强烈的需求。这不得不说是一个很有趣的现象。2016年澳洲人口普查的数据预计在今年年中将会面世，有兴趣的朋友可以试着了解一下。

研究这些数据不仅可以为政府的市政规划作出指导，也可以为我们普通的房产投资者的投资计划有所毗益。

下期预告：澳洲房产哪些“税”