那些业内人士不曾告诉你的小秘密,终于知道同期楼花别人印花税比我少的原因...

2017年02月25日 今日墨尔本



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预购楼花可以省下多少印花税?

- 中介的宣传是否可靠?

 文:世达小助手

OFF-THE-PLAN: 楼花,期房,预售商品楼;“楼花”一词最早源自香港,是指尚未竣工的商品房在施工阶段(完工25% 以上)就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实,那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。购买期房这类尚未开工的项目,可以最大限度的节省印花税的开支。

常见问题

世达经常接到客人关于楼花印花税Stamp Duty的咨询。

Q: 我跟朋友买了同一楼盘的期房,最终交割时,他购买的物业可征税部分为什么比我的可征税部分少?

Q: 怎么样才是外国购房者 Foreigner?是不是本地买家,印花税减免的计算方式有什么影响?

印花税金额计算方式

根据相关法律规定,最终计算可征税部分(i.e. Dutiable Value)印花税数额时,并不是直接按照楼花的购买价格计算的;而应按照【买卖合同价格 减掉 签合同后建完楼花的建筑成本】。用于计算印花说所使用的可征税部分越小,则计算出的应缴纳印花税数额就越小。

合同价格,在买方进入合同并同意签署时已经确定,并不能做更改。因此,后期开发商投入于完成后续建筑的成本越大,则可征税部分越小。同理,在签署合同之后的后续建筑成本越少,则可征税部分数额越大,所要缴纳的印花税越多。在维州,如果想要省尽可能多的印花税,则需要在房子开盘卖的时候就进入合同。进入合同的时间越早,建筑成本越高,则可征税部分金额越少,所需缴纳的印花税也就越少。

建筑成本

那么究竟什么是建筑成本?这对于各位计算最终印花税数额起到了决定性作用。需要提醒的是, 建筑成本并非整个项目的成本。对于独立屋 (House) 来说,建筑成本大约是整个项目的45%;而低层公寓(不超过三层)的建筑成本是整个项目成本的60%。高层公寓(高于3层)的建筑成本则可以达到整个项目成本的75%。这也就是为何一些中介在为高层公寓的OFF-THE-PLAN做宣传的时候,把宣传的力度着重于印花税的减免力度。

理论上讲,中介和过户律师都很难得到准确的信息来估算项目成本和建筑成本,也因此无法估算实际交割时的印花税金额。我们无法确定政府规定下,某个楼盘的楼花可征税部分是多少;也因此,无法准确估算银行最后的可使用部分(Funds Available)。这些金额以及金额的计算方式都是由卖方(i.e. 公寓开发商)提供的。在交割时,卖方会提供一份由卖方签好字的期房建筑成本法律声明(Duties form 04A: Off-the-plan sales statutory declaration),里面有标明最终的可征税部分。


对于海外买家额外征收的印花税,是以合同价格计算的,并不是以此征税价格计算的。2016年7月1日之后签署合同的买家,需支付额外合同总价的3%的印花税; 2016年7月1日之后签署合同的买家,需支付额外合同总价的7%的印花税。


  小编友情提醒 


这项印花税的减免是对所有购买期房的买家有效,不分外国人买家或是本地买家。

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