住房梦并非遥不可及,德国成新西兰“住房危机”救星?

2017年02月24日 新西兰芳地产




 

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根据市场研究机构Demographia本周发布的年度房价负担能力调查显示,在全球房价负担最重的地区中,大多数英语国家都榜上有名,这已成为了每年的惯例。

如今房价涨势迅猛,曾经判断房价负担的标准是,如果房价相当于家庭收入的3倍,就属于“难以负担”,而如今这个标准在奥克兰已上升至10倍、悉尼12倍,香港则是18倍。

这种情况已不单纯只是住房危机而已,对低收入家庭和年轻一代来讲,简直是场灾难。

Demographia的调查报告成功地揭露了这个现实,并且让政府官员开始直面并着手解决这个问题。

然而有一点Demographia的调查报告没有提及,那就是有一些非“英语圈”的国家,这些地方的住房市场并没有遭遇相似的危机,比如说德国。

有一项趣闻是这么说的,英国银行NatWest的已故前总裁Lord Alexander在多年前拜会了德国中央银行的主席Karl-Otto Pöhl,他手拿一份英语报纸给他看,上面的标题赫然写道:好消息——房价又涨了。然而Karl-Otto Pöhl却回答:“在我们这儿可是坏消息。”

这项趣闻揭示了德国对房价的迥异态度,他们认为房价稳定或下滑才是好的,而这么多年来他们的市场也的确是这么表现的。

根据经济学家的房价指数显示,目前德国的房屋均价(经通货膨胀调整后)仍维持着1980年的水平。

虽然经济学家的调查数据没有涵盖新西兰,但在爱尔兰和加拿大,相比历史同期水平,其房价上涨了两倍之多,英国和澳大利亚则上涨了三倍,这样看来,德国能做到房价稳定就显得意义非凡了。

德国相比其他“英语圈”国家有很多特别之处,他们的语言更复杂,他们喜欢吃腌甘蓝菜,他们还有谜一样的幽默感。

但抛开这些肤浅的东西不说,德国也需要房屋,他们的人口密度也很大,也需要面对人口老龄化和低收入家庭的住房负担问题,增长的经济也促使住房需求进一步攀升。

那他们是如何做到房价稳定的呢?

简而言之,就是建造更多的房子。

但这么说也不完全准确,因为这可能暗示房价是由供需决定的。真正的问题应该是:为什么德国人要建那么多房子?

因为这其中存在强烈的政治意愿,城镇也愿意满足居民们的住房需求。

就像德国的其他东西一样,当地政府给予的资助,其体系是相当复杂的,但有一点是清楚明了的,那就是当地的预算是由当地的经济条件决定的。居民们越喜爱自己居住的城市,他们越愿意缴纳更多的税,这样议会就有了更多的收益。

对于德国的城市来说,吸引人们到这里居住,是有重要意义的,他们吸引的不仅仅是居民,而是纳税人,这些纳税人也愿意为他们需要的基础设施出资。

正因为如此,议会官员及规划者就急于开发更多的土地,加快规划进程,这么做就能使供应赶上需求。

最终,德国的住房市场得以长期维持稳定状态,居民们也不着急买房,而是继续租房住,因为他们知道房价不会有太大的波动。所以Karl-Otto Pöhl的观点是正确的。

虽然近几年,由于欧洲央行零利率政策,外加欧元区资本外逃至德国,这些因素使情况发生了一些变化,但总体来说,德国的房价在过去35年都没有波动。

如果新西兰不想每年登上Demographia的“黑名单”,或许应该借鉴一下德国的做法,房价上涨并不是必然的趋势,我们也可以做些什么来抑制它。

【据stuff消息编译整理】

来源:后花园新西兰房地产在线


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