10年前，2006-2007年， 多伦多曾掀起一阵炒公寓楼花的热潮， 当时只有平均300-400/英尺（约15000-20000人民币一平方米）。2010年后公寓市场最近退热， 炒楼花不再如之前那样火热， 人们转去买HOUSE和HOUSE楼花。 并且目前，目前是公寓的平均价格达到了 600-800/英尺(约30000-40000人民币一平方米），那么公寓市场还值得投资吗？回报如何？今年来石油价格在一定程度上影响了加拿大经济发展，这会造成房产市场的变化吗？.......
从过去几十年的市场价格来看看多伦多的整体价格：
多伦多1969年-2014年的房屋年平均销售价格，除了在1989-1996年期间出现拐点，整体呈现一个长期上升趋势；即使在2008年全球金融危机影响下，也保持了平稳增长。
建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)公布，由於供应短缺，新建低层物业新屋过去一年中涨价达到22%。新的高层公寓的涨幅则为10%。
2016年第四季度，多伦多房屋均价上涨至773,397加币，而平均12个月的价格为729,574加币，较之前的12个月相比涨了11%。其中多伦多独立屋的涨幅超过20%，平均销售价格为1,104,341万加币；而多伦多地区的公寓均价也比去年同期增涨了8%，平均价格达到447,489加币，而出租屋的空置率仅2%。这意味着在市场上充满了大量的买房者和租房者。由此可见，尽管大多伦多地区房产价格一直在涨，可仍然是一房难求的状况。
支持这一房价和增长的，我们来看看背后的原因。
一方面多伦多是加拿大最大的城市之一。人口一直在持续增长。无论是从加拿大其他城市搬入多伦多的本地人，以及国外的移民都为这个城市房产市场的稳定增长都贡献了。
目前大多伦多地区总人口约600万。据政府预测，平均每年增加15万人，到2036年，人口将超过900万，这两天加拿大又定了一个小目标：在2100年前，大幅提高加国人口至1亿!以维持加国的竞争力。
7500万千禧年一代（在1980-2000年间出生的人士）所积聚的大量置业需求将释放出来，因为他们目前主要是与父母一起居住或租房。据最新房屋销售统计，首次置业人士占29％，有明显回升。
按多伦多目前房价70万加币计算，每月月供约为2200元，而多伦多70万的房子租金至少2000元，这意味着买家攒够支付首期的钱，相同的每月住房低成本即可拥有房产，这将吸引部分租房者转入买房。这种刚性的需求，是持续存在并在增长中的。
加拿大低贷款利率，并且租金高使房地产市场的投资回报率提高，吸引部分投资资金。加币对外汇率大幅下跌，使得外币在加拿大购买力提高，从而吸引外资进入市场。
与高需求相对应的是市场的供出明显是紧张的。
该图被称作The Greater GoldenHorseshoe Region(大多伦多地区金马蹄区域)开发总图，图中紫色部分为已开发地区，绿色为绿带保护区（包括林地，农田，水源等），浅色为未开发区域。所以能够用于房屋建设的土地非常有限。现在开发商要么城里建公寓，要么在浅色的较偏远的地方建House（独立屋，国内称别墅）。
而从加拿大的房源来看，一直以来以独立屋/半独立屋为主，占到了45%。加拿大家庭的习惯是倾向于住别墅，即使是townhouse（连栋别墅）。因此把别墅类的加起来，达到了55%，占了房源的一半以上。这意味着这种类型的住房，占地面积大。同时多伦多政府规定了个人所有土地可以建房的比例为60-70%左右，因此有限的土地上也是能有有限的房产。
地产资讯公司Altus Group的调查显示，之前人们喜欢住在离市区远的位置，而有较大的住房空间的习惯开始慢慢改变。首先年龄在35岁以下的人，高至40%较为倾向于在市中心的地区居住，意味著宁愿舍弃近郊地区面积较大的住所。在年龄介于35至49岁的人之中，倾向相同的人的比率相同。这次的调查只以人口超过100万的城市居民为对象，结果显示，几乎在所有年龄组别之中，都有颇多的人较为乐意入住市中心较小的住宅。当然在80后之中，也有35%的人还是喜欢近郊的大屋。另方面，根据调查所得，在城市中心居住的人仍然需要泊车位，因为传统上的加拿大人真是人手一车，这种习惯是大家耳濡目染，从小认同的生活方式。因此即使是公寓房，有停车位的普遍也比没有停车位的价格略微高些。
当然Uber等的存在，让更多的年轻人选择了不买车的生活方式。
其次传统加拿大人所希望的让孩子在郊外成长的观念，也在逐渐改变。传统的家庭观念是让孩子们无忧无虑的在郊区长大，增加和大自然接触，有更大的生活空间；而现在更多80年代的父母们，倾向于在离市区较近的区域，有更多的餐厅在附近，有更便捷的生活方式。再加上多伦多市区有很多小型的公寓，儿童游乐园，再加上各种兴趣班非常便捷，让大家觉在市区抚养孩子也是非常好的，这使得更多的家庭转移到城市中心。
随这近几年HOUSE大涨， 本地较低收入的白领蓝领难以承担， 只好转入公寓市场。因为公寓房使用面积在60-80平方米（可以有1间卧室和一个小间/或者两间卧室）的价格为360000-480000加币，如果做10%首付，也就是36000-48000加币（约20万人民币）。这是对收入较低的人群来说是在能力范围之内的。
其次，多伦多的租金相对较高，对于投资者来说，也是非常有吸力的。这也是整个公寓楼市的一大助力。整个多伦多公寓的出租率高达97.5%，其背后的原因也是酒店的高价格，让更多的人选择了租房模式。
以一个多伦多市中心的350,000加币的市区公寓房为例子（约599平方英尺左右，物业费在300-500加币）。市中心，这个大小的房子，一般为1室一厅，租金在1600-1900左右。
外国投资者（以首付35%来计算， 2.49% 5年固定利率， 450加币月管理费，月租1700加币）：
首付本金122500；
每月费用： 1700-896.2（每月房贷）-450（物业费）-166（年地税/12个月）=187.8（每个月有正现金流187.8加币，完全以租还贷）
5年后银行贷款已经只剩下$246502加币。如果这时候把房子卖出，就以最保守的3%年增长率来算（市区公寓增长在5%-8%左右），可以卖出了40.6万，除去中介费和律师费，偿还欠银行的贷款20万以后，到手的资金是18.37万加币。以当时1725加币的土地转移税计算:
183700-1725=181975加币
也就是说，除了收回最初投入的本金7122500加币以外，还挣了5.95万以及5年租金纯收益为187.8*12*5=11268加币。总投资回报率超过了56%。
本地投资者（以首付20%来计算， 2.49% 5年固定利率， 450加币月管理费，月租1600加币）： 首付本金70000加币；
每月费用： 1700-1103.2（每月房贷）-450（物业费）-166（年地税/12个月）=-19.2（每个月要支付19.2加币）
让然1700加币是比较保守的一个例子，通常好的位置可以租到1900甚至2000加币一个月。此外每年租房金额也会略有增长。
5年后银行贷款已经只剩下$246502加币。如果这时候把房子卖出，就以最保守的3%年增长率来算（市区公寓增长在5%-8%左右），可以卖出了40.6万，除去中介费和律师费，偿还欠银行的贷款24.7万以后，到手的资金是13.9万加币。以当时1725加币的土地转移税计算:
139000-1725-(19.2*12*5）=136123加币
也就是说，除了收回最初投入的本金7万以外，还挣了6.6万，这就是收益，毛投资回报率超过了89%。
总体上说公寓的投资，是一个比较低成本，最少管理投资的项目。与此同时，需求量的持续增长，也会成为公寓市场稳定增长的重要支柱。
并且多伦多的公寓都是精装修的，并包含必备的厨房电器：冰箱/微波炉/烤箱/洗碗机/洗衣机/烘干机。这些都减轻了投资者的前期投入的费用。
希望这些信息能帮助到投资者们判断要准备的金额。
