转眼2017年已经过了一个多月了，老F我只在一月份更新了一次，真是因为公司的项目在冲刺阶段，本周开工，所以这段时间精力明显不够用。在这里也多谢大家的体谅了。如果各位看官有什么问题，依然欢迎给我留言。
这次更新的题目是一位看官朋友建议的。想想这里面牵扯很多，所以在真正开始说买房投资之前，我们先通过下面这张表来看看开发商的大致分类。
Source:Alan Rabinowitz, 1988 Land Investment and the Predevelopment Process, Quorum Books, New York （老F译）.
这种分类主要对前期地块的调研方向有影响，而在实际操作中区分并不是很明显。很多大型的开发商手里都或多或少有一些未开发或者投机型的地块。对于建筑商来说，相比做土地开发，盖房子虽然挣得少点，但是风险也相对小。当然有更多的开发商既做开发，也做建筑。当然了，这些只是项目和公司自身的定位问题。
当我们理解了上面这个分类的时候，在看地买房的时候就可以确定自己着重要找的土地类型，有些针对性了。那么下一步就是各种调研和信息的获取与分析了。咱们可以从大到小一个个说说。
1. 市场
对于市场的理解应该是首先要做的。对市场的调研是多维的。比如我们可以分为横向和竖向：所谓横向的就是对市场有个广度的了解，而纵向就是对某一块地（的开发）在市场中的表现进行调研。简单说，比如从位置上我们可以把一个城市分为CBD、市区、近郊和远郊，那项目类型可以分为居民区、办公室、零售和工业开发。那某个项目在某个位置的表现就是我们需要了解的内容。
Source： Richard Reed & SallySims, Property Development (6th Edn), Routledge, New York
往细了说，下面这些问题是我们在选地段的时候要搞明白的：
城市里受欢迎的地段在什么位置？
现在市场上哪类型的开发比较火热？
主要买房人群有什么特点或偏好？
哪类型的开发银行愿意（或不愿意）给贷款？
住房周边有哪些设施是受买房人群欢迎的？
市场上主要建筑商是哪几家？口碑如何？
如果将来要开发这个地块，有什么方案？预计开发强度？
经常，我们做密度超过政府要求的开发项目时候，或者只是在买地做项目设计的时候，需要做一些市场调研。对于一个好的市场调研来讲，有几大块还是蛮重要的，比如对于市场调研的范围界定、对于调研产品的界定、对于调研产品的供需关系分析和市场对于这类产品的吸收速度分析。有机会咱们详细聊聊这些。
从另外一个角度，我们要看房地产周期。老F我有个学 Property Development 的同学，辛苦学习一年半，毕业后，总结说土地开发最重要就是要看市场。怎么看市场呢？那要看房地产周期。那么怎么学习房地产周期呢？那要学习市场。。。
不能否认，房地产周期确实是客观存在的，但是这个周期怎么算呢？一般我们经常用7年为一个周期来计算，但是也有专家认为7年这个实在太粗略了，不准确。现在很多专家支持房地产周期以四种为主：第一种短周期7到11年，第二种中周期15到25年，第三种长周期45到60年，再加上第四种超长周期100到120年。真是玄之又玄，众妙之门。从实际操作的角度来看，后面的两种周期真的是和我没啥关系。。。
其实老F我也想多研究一下房地产周期，有机会会写写这方面的东西推送。
2. 地理位置
中介一提起选项目，张嘴就是“location，location，location”，说的就是这个重要的不能再重要的概念。由于土地是稀缺资源，尤其是在大城市的黄金地段，所以一直升值也是个正常的经济现象，没什么好大惊小怪的。
作为地理位置，其核心问题是满足使用者的使用过程中的各种要求 (functional needs)，和地本身的关系不大。最简单的例子，一个正常家庭居住在一个地方，需要牵扯到上下班、买生活必需品、小孩上学和一家人的娱乐需要等。那么对于这个家庭来说，最好的地理位置就是指各方面关系能够保持相对平衡的这么一个位置。
比如老F我有朋友的家，距离女方工作单位很近，男的就要坐车近一个小时上下班。或者孩子刚上小学，需要找一个距离学校500米以内的房子，等小孩上中学了，这个距离要求就没那么重要了。比如大家经常能在楼盘广告里面看到的相关地理位置和周边设施的距离类信息，就是一个项目的地理位置在“functional needs”方面的表现。
有些地方虽然居住便宜，但是不方便，生活成本比较高。有些地方刚建的时候还可以，慢慢堵车越来越严重，也导致生活成本上升。所以不管是社会环境还是居住者需求都是在变化的，那么对于投资者来讲，对于这些变化要有自己的分析才可以。
对于商业开发来讲，地理位置的选择尤其重要，因为其中包括的运输成本、人工、各种税收、与相关公司的沟通成本和水电费等日常开销全都有很大的差别。而且商业有比较明显的扎堆现象，其实也是减少运营成本、争夺客户和降低风险的好办法，有机会咱们可以多聊聊这些现象。
3. 土地状况的调查
在这个方面老F我之前有分享过三篇连载，基本上都有概括到。有兴趣的朋友可以看看。
相关阅读：
这个土地开发项目能不能赚钱呢？–项目前期调研之支出与收益问题
基本来说，以下几个方面是一定需要考虑的：
周边设施方面：比如距离市中心的距离、周边环境、人口、学校、公园和商场等设施。
土地的大小与形状（比如老F家的那位看地看房就非常执着的只认正方形和长方形）
土地条件：比如坡度、植被、野生动物、现有建筑、与水相关的问题（比如排水、洪水）、污染物和土质现状等。
基础设施六大块：给水、排水、雨水、电、通讯和道路交通。
规划方面：zoning（开发潜力）、政府对这块地的期望、DA 和BA（政府许可）的相关要求和所需资料、开发成本、周期和对周边基础设施的升级要求等。
法律方面：有没有“通行权”（easement）和“限制性契约”（covenant）等相关问题。
买地看地牵扯很多，并不是一蹴而就，一下子对所有信息都了如指掌的。正常情况，一上来先粗略调研，获得点信心，然后给一点投入，获得多一点信息，然后再追加投入，再多点信息，直到下定决心来把项目进行下去。总是呈螺旋形上升的一个过程。所以大家在这个过程中，有耐心、有魄力，我们一起共勉。
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