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世界正在发生巨变

2015年，可以看做是中国资本走出去的“元年”：亚投行成立，“一带一路战略”被普及得妇孺皆知，人民币被SDR货币篮子接纳。

2016年，风云突变。我们可以把它看做是“全球化见顶元年”，英国通过公投方式选择退出欧盟，特朗普当选美国总统。

正在这两年，中国的国内经济也出现了新变化：一轮史无前例的股市政策牛市之后，是一轮彪悍的“房地产局部政策牛市”，然后稳增长的基石转向“大基建+PPP+深化改革”。人民币汇率见顶，从6.11附近贬值到了6.8附近。

不少理财人士坐不住了：如何才能保值自有资产?是不是该配置一些美国资产?海外资产投资，为何首选仍是美国?

永远别与趋势作对

目前海外投资占据绝对主流

2016年已经过去，这一年里，美国的经济复苏在持续，仍然是中国人海外投资的首选国。

据美国地产经纪人协会(NAR)统计，2016年中国人赴美置业的总金额高达273亿美元，秒杀2-5名的国家之总和。

那么2017年，美国房地产市场会持续向好吗?会有什么新的变化呢?为了更客观地反映未来一年美国房产走势，参考了近30家机构和媒体的报告与文章，为大家解读美国2017年的楼市。

2017美国房地产十大趋势

(1)市场持续复苏，美国房价继续上涨

按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%;绿色虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨30.8%;两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。

美国房价预测2016-2021(来源：Zillow，制图：Pulsenomics)

即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗?

不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平，蓝线为历年名义价格，红线为经过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

美国现房销售中位价(来源：NAR、美国劳工部，制图：WSJ)

(2)获得房屋抵押贷款更容易

2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。

2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款

美国月度可获贷款指数(来源：美国抵押银行家协会 MBA)

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。

(3)抵押贷款利率将略有提高，月供变多

包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产，月供可能增加100多美元。

不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比，美国工作岗位增加700万个，工资增长显示出加速迹象;第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。

因此，房贷利率小幅上行，难以浇灭买房需求。

(4)房屋交易活跃，流动性增强

据Redfin统计，2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天，这是自2009年以来的最佳纪录，并认为2017年将打破这一纪录。

下图的红线，表示从开始搜索至交易完成，整个购房过程平均83天，比去年同期减少了7天;蓝线表示在市场上待售的日期，为52天。两条曲线都呈下降趋势，说明房屋的流动性也在增加，且2017年将更好。

Redfin顾客成交总时间及房屋市场待售时间(来源：Redfin)

除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣，使交易更快捷。

(5)Surban运动在美国如火如荼

如果阅读美国大机构的预测，你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb(郊区)和urban(城市)，指在城市的近郊，直接发展郊区(卫星城)市中心，完善城市功能的配套设施，并在城郊的市中心建造住房和社区。

未来，美国将更多地开发城郊地区内，靠近公交站的住宅社区，这一计划也与特朗普的基建计划吻合，促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施，以便让居民能在城市的核心部分以外，同样享受生活、工作和休闲。

Surban生活方式，能让人们通过便捷的交通(近公交站)，享受城市的生活便利，也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计，未来10年，近80%的住宅增长将出现在郊区。2010-2015年，71%的新住宅增长来自郊区，而城市地区到2025年的住宅增长，只有15%。

(6)住房供应增加，库存仍紧张

近年来，美国房屋开工数量持续增加，一是应对居住需求，二是美国房屋建筑协会(NAHB)的建筑商感知指数显示，建筑商的信心已恢复到11年前的高点，全美开建的新房也逐年增多。

下图柱状线，是建筑商感知指数，一般高于50为正面，而目前已达到71，是2005年来的新高。红线表示美国开工房屋数量，NAHB统计2016年12月全美在建房屋为130万套。

建筑商感知指数和房屋开工数(来源:NAHB，美国商务部)

下图是多家机构预测的2017年美国开工房屋数量，范围在120-150万套之间。

各机构对2017-2024年美国房屋开工数的预测(来源：Forisk)

NAR表示，虽然在建房屋数量增加了，但开工数仍只有正常速度的60%，房屋库存在2017年依旧紧张。2016年9月底的房屋库存总量增加了1.5%，有204万套现房待售，但仍比去年同期水平低7%。

NAR认为2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩，是近10年的新高。而二手房销售将上升2%，从536万套升至546万套，这将是2006年以来的最好销量(647万)，在2018年将上涨4%，达到569万套。

即便房屋开工数将持续增加，但销售依然旺盛，库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。

(7)建筑成本继续上涨，或进一步推升新房房价

2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为，建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。

在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言，可能导致建筑工人短期内大量缺口，进一步提高房屋建造成本。

(8)租金收益的涨幅变慢

许多机构指出，出租房屋供需将逐步达到平衡，且美国住房自有率近期出现拐点，更多人将拥有自己的住房，因而租金增长幅度将减缓。

美国城市土地研究所指出，未来三年公寓出租增长率将逐年放缓，2016-2018年的增长率分别为3.5%、3.0%、2.9%。

公寓租用需求减缓，使得租金涨幅降低。根据Zillow预测，虽然2017年多数大城市的租金将继续增长，但增长率仅为1.7%，与2016年的增长率相当。

虽然过去几年，许多地方的租金呈现两位数增长，但近期租金的温和增长显示，建筑商建造了更多公寓，使出租用房的供给赶上需求，以适应近40%选择租房的美国人的居住需求。

(9)千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升。

令人意外的是，几乎80%的报告都提及“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。

一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。

根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年逐步爆发。

(10)房地产中介佣金将持续下降

西方国家进行房屋买卖时，都要通过中介机构和经纪人进行，所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销，它的变动直接意味着购房固定成本的高低。

随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍，人们在2017年及未来，或将支付更少的佣金。 2016年Redfin的调查显示，大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少，同样，几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加，当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。

越来越多的创新公司出现，它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖，更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然，也可以继续通过传统经纪服务，来买卖房屋，但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。

机会之城

地产投资最终要落实到具体的城市。各大机构的报告中，挑出了普遍被大家看好的地产机会之城，供大家参考。

机会之城：三大新兴城市群居多

今年美国适合进行地产投资的城市有：西雅图、波特兰、达拉斯(德州)、奥斯汀(德州)、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

无论是根据莱坊的统计，还是凯斯席勒指数，西雅图和波特兰都是2016年美国房地产市场无可争议的双子星，仅有的实现10%以上增长的美国城市。同时，这两大热门城市的供需仍不平衡，2017年的表现仍可能超过全美平均水平。

2016.12.27发布的凯斯席勒20城房价指数(来源：标普.道琼斯指数、Corelogic)

美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼，包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。

美国三大新兴都市圈

据美国地产分析公司Redfin的一份报告，奥兰多市将成为2017年美国热门房地产市场之一，奥兰多是佛罗里达州投资的核心地区，它在旅游、生命科学和教育等领域数十亿美元持续投资，使其成为最快最好的区域，投资这里您既可以获得长期的投资安全收益，又能获得短期投资的高额回报。

随着旅游业的发展，奥兰多经济发展在近两年得到了极大的提升，如今奥兰多已经发展成为了一个可以容纳上千万人的旅游城市。经济和旅游业的发展直接带动了奥兰多房产，尤其表现旅游地产的租赁方面，同时奥兰多的就业率很高，被美国的《外国直接投资》杂志命名为"美国十大就业城市"，也被《福布斯》选为"十大最以宜居的城市"。

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