美国租金最高的城市在哪?第一名你都想不到。。。

2017年08月22日 易居海外投资



对于多数来美国置业的中国投资者来说,想通过物业升值获取高额回报的打法很难走通。虽然美国房价持续上涨,但其升幅远低于中国热点城市。此外,高昂的交易和维护成本可以轻易抹去房价小幅上涨带来的收益。因此,投资美国楼市最好的策略是长期持有,赚取租金。


问题是,美国不同城市间房价、租金水平差别巨大。这给中国投资者计算租金回报,选择购房目的地造成了挑战。为了消除信息不对称,我们根据2017年美国经济普查数据,测算了80座美国主要城市的租金回报率。为了便于标准化,我们只统计有代表性的月租金1000美元(剔除地产税和物业费后)的中小户型公寓。


我们的研究结果如下(根据租金回报率由高到低):

数据来源:美国普查局(U.S. Census Bureau)


从表格可以看出,租金回报率最高的是曾经深陷债务危机的底特律。一套月租1000美元的公寓,75,000美元就可买到,折算后年回报率高达15.87%。不过,底特律萎靡不振的经济导致人口净流出,就算买了白菜价的房子,中国房东都可能难以找到租客。


值得关注的是德克萨斯,这座美国面积、人口第二大州近年来在IT、生物制药、航空等新兴产业的带动下经济发展迅猛,吸引了许多人来此寻找机会。此外,德州宜人的气候和相对较低的房价进一步增加了她的吸引力。在租金回报率前20的城市里,有7个位于德州,他们的租金回报都超过了6%,远超中国的多数大中城市。其中,根据金融网站Smart Asset一份新的报告显示,休斯顿入选最受首次置业者青睐城市TOP10。


走过了美国本轮经济复苏的第六个年头,能源市场的萧条似乎已经离我们越来越遥远,尤其反映在休斯敦的房屋市场,房屋销售量和房价逐月增长。根据房地产经纪人协会(Houston Association of Realtors)最新数据显示,5月份休市房屋销售量整体上涨,与去年同期相比,各类型房屋销售量平均上涨了12.3%。此外,房屋售价中位数更是上涨了4.4%,达到23万5,这个数字创下了休斯顿房价历史新高。在住房销售的火热刺激下,休斯敦的租房市场也异常火爆:独栋别墅出租量同比大增36.6%,连排别墅/公寓出租量也同比大增37.8%。


与此形成对照的是,中国投资者热衷的纽约、旧金山、西雅图因为房价飙升,租金回报率位列倒数。在科技富豪云集的旧金山,平均租金回报率仅为2.18%,位列倒数第一。旧金山周边的奥克兰、圣何塞的回报率也都在3%以下。回报率倒数前十的城市还包括了华人扎堆的纽约、西雅图和洛杉矶。


需要指出的是,租金回报率并不是衡量地产投资价值的唯一标尺。宽松的货币政策可能导致房价和租金涨幅脱节,这在纽约、旧金山这样的土地资源稀缺的一线城市尤其明显。反观那些回报率高的城市,当地的房价、租金受经济影响波动很大,今天的现金奶牛过了几年可能成为食之无味、弃之可惜的鸡肋。在这个意义上,买哪里的房,还是要从投资者的实际需求出发。

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来源:TRD美国地产观察

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