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一、国家再发文，人民日报一句话点透，楼市即将翻篇

租赁大业，轰轰烈烈。

7月起，从中央到地方，租赁政策持续发酵。大家的目光已经逐渐从房价，转移到了租金。

8月28日，一个重磅楼市调控措施又发布：未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，也就是说村里的土地也可以建房进行出租了。

不过值得注意的是，从购到租，近期各种行政手段交替使用，显示出楼市调控思路的重大转变。如今，楼市格局产生变化，如何再利用这个窗口期，建立长效机制则是监管层重点要思考的问题。

13城试点集体建设用地建设租赁房

8月28日，楼市传来大消息，这一次的主角是集体建设用地！

根据国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

第一批13个试点城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

农村集体租赁房建设成本或只有商品房的2-3成

业内人士分析，本次通知有4个重点值得关注。

第一、“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。

第二、这意味着政府向社会大规模转移土地红利。这是非常值得称赞的。

第三、这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金或将产生一定的作用。

根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

二、在岸离岸人民币兑美元双双升破6.60关口 换汇投资正当时

人民币涨势如虹，8月29日周二午后，在岸、离岸人民币双双涨破6.60关口，创逾一年新高。

8月，离岸人民币累计上涨近2%，令人民币跃居表现最好的亚洲货币。年初以来，人民币累涨近5%。

美元则持续下跌，美元指数现已跌破92关口，为去年五月以来最低。

专家认为：今年以来，人民币对美元升值很大程度上归因于美元持续走弱，反映了全球经济同步复苏尤其是非美经济体较美国更为强劲的复苏。未来美元反弹仍存在较大阻力，叠加中国经济稳中向好，人民币对美元汇率将保持稳定甚至继续小幅走高。

三、加拿大加息加税戳破泡沫 降温政策将持续

多伦多房价已经连续第三个月下跌，与2016年初的火热楼市相比，大多伦多地区的房屋销售额下降了40%，只完成了5912笔交易，种种迹象表明，多伦多楼市的泡沫已经开始破裂。

有分析认为，多伦多楼市降温的主要原因是加拿大央行采取了加息政策。7月12日，加拿大央行加息25个基点至0.75%，符合市场预期，为2010年以来首次。分析师表示，加拿大央行今年年底前将第二次加息，而加央行官员在9月利率决议前都没有公开的演说行程，暗示其在10月前不会升息。

另外，加税也对房价起到了打压作用。4月20日，多伦多政府对非居民的外国投资者征收15%的购房税，在一定程度上抑制了外国投资者购房。

四、2017年美国楼市，西雅图笑了

据美国地产经纪人协会（NAR)统计，2016年中国人赴美置业的总金额高达273亿美元，秒杀2-5名的国家之总和。

在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；绿色虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。

今年美国适合进行地产投资的城市有：西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

无论是根据莱坊的统计，还是凯斯席勒指数，西雅图和波特兰都是2016年美国房地产市场无可争议的双子星，仅有的实现10%以上增长的美国城市。同时，这两大热门城市的供需仍不平衡，2017年的表现仍可能超过全美平均水平。

2016.12.27发布的凯斯席勒20城房价指数（来源：标普.道琼斯指数、Corelogic）

美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼，包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。

达拉斯是德州最大城市，美国当之无愧的“新一线城市”，也是大城市中增长最快的一个，在20城房价指数中排名第4。另外，德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻，也被认为是最有潜力的城市之一。

位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特，佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔，也被许多机构列为2017年房地产投资的最佳城市，这与掘金大师在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈，未来的投资机会值得大家关注。

此外，科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼，在今年的房价涨幅榜排名第3，得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等，未来也是值得大家留意。

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