全美四大建筑开发商之一、成立于1954年的Lennar集团，在纽约证券交易市场上市，建造了80多万套房屋，项目遍布美国17个州的40多个城市。莱纳对自己的项目很有信心，对外称“可以满足任何投资类型的高品质住宅，迎合各种生活方式的多样化社区”。

在2015年，公司营业收入为94.7亿美元，其中住宅销售收入为83.4亿美元，占总收入的88.0%。Lennar的独特经营策略体现在细分市场以及管理策略上。公司将客户细分为首次购买者、二次购买者和活跃长者，并根据各个细分市场设计产品。产品方面，公司注重房屋设计环节的创新，并设计出了例如NextGen可供多代人共同居住的房屋产品。下面，让我们一起看看Lennar在开发选址方面有什么秘诀吧！

Lennar全美项目分布：基本都集中在美国“微笑带”上

莱纳营业收入数据：从右图中不难看出主要营业收入中，佛罗里达和休斯顿地区占比高（其他东部、中部、西部都是多州多城市的收入占比之和）

美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是：“位置、位置、还是位置”。地块的位置很大程度上决定着开发的成败。位置的优劣受多种因素制约，其中最主要的一条是距离城市中心的远近。虽然说市中心人口密集，但距城市中心愈近，可开发的空间越小，地价愈高，具有一定的投资风险。例如在纽约市中心的一块地，每平方公尺可以卖到2900多美元，而距纽约70英里的中城一块高密住宅用地只合20美元。所以Lennar在选址时，会多方比较，看准区域未来的增值空间，以期获得最大收益。

1． 人口(Population)：区域人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标。人口增长包括自然增长和移民增长。增长可能是持续的或季节性的。

2． 就业率(Employment)：就业率高、就业机会多，就会吸引更多的劳动人口流入。人一多，也就预示着房地产市场的繁荣。

3． 收入(Income)：家庭收入的多少决定了它买房的能力。美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25％为宜，加上其他贷款（如购买汽车）的月供总计不应超过其家庭收入的35％。以年息5.5％的25年贷款计算下来，可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右。

4． 供求关系(Supply Demand)：5％的空置率可以作为供求的临界线。可将实际空房率如5％乘以该地区年平均出售房屋的套数，求得多余房屋的套数。在这些多余房屋售出之后，即可开始新一轮开发活动。

5． 交通(Transportation)：距离高速公路、火车站或汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先要考虑的。美国地方政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某一地块的先决条件。

6． 景观(View)：美国人选住宅非常注重景观，水边是最佳选择，其次是树林边等。

休斯顿有最著名的石油工业、美国国家航天局以及休斯顿港口（墨西哥湾最大的经济中心），这个城市虽然以石油类、生物化工类、航空工业类作为第二产业基础，经济发展势头良好。而在美国的公司500强企业的2015年度排名中，有26家位于休斯顿，仅次于纽约。

多元化产业就业机会多，均分布在休斯顿三环和市中心。根据Texas Workforce Commission（德州劳工委员会）就业数据，休斯顿地区一个月增加了总计20,800个工作职位，吸引了更多人口的流入。休斯敦人口的蓬勃发展使其成为美国发展最快的地区之一。

休斯顿就业机会领先全美

随着休斯顿新近开通的大三环99号高速公路已经把Sugarland、Katy、Cypress、Tomball、Spring、Woodlands等多个卫星城和美孚石油公司、惠普等在内的各大型产业园连成了一片，促使surban的生活方式正变成许多休斯顿人的选择，吸引了众多上班族移居，租赁市场十分火爆。而surban之所以受到青睐正是源于其在城市和城郊的生活功能和便利性方面实现了兼而有之。

Lennar休斯顿项目集中在三环多个“卫星城”

相对于市中心的拥挤，这些卫星城更大的居住空间、更高的绿化覆盖率等都向休斯顿人保障了更优质的生活品质。以休斯顿北部的The Woodlands为例，森林覆盖率很高，这里几乎每一座别墅都是森林小屋。出门散步，有长长的林荫道，附近有好几个可钓鱼的湖泊、儿童游乐园，也有公共游泳池、许多高尔夫球场，空气清鲜、环境幽静，蓝天白云，非常漂亮。

近年来The Woodlands被广泛认为是休斯顿商圈中最具潜力的商业聚集地，该地居民收入超过全美平均收入，中位值高达59900美金，是名副其实的富人区，已成为休斯顿重要且不可替代的卫星城。

Creekside Park

截止2017年数据，该片区独栋房价中位数为39.3万美金，月租金可达2800美金。

The Woodlands房价走势

正是基于奥兰多是个著名的旅游城市，每年游客量巨大，带动了这里的房地产市场，更为当地度假屋的租赁市场提供了充足的客源。因为度假屋的房价按天收取，相比普通出租，业主赚得更多，一般短租回报大约在6～8%左右，经营的好更高的也有。所以，奥兰多拥有极高的投资价值，可以说是一个极具潜力的城市。

奥兰多房产市场最火热的地方当属迪士尼板块，无论是在奥兰多工作还是来旅游的人群，都偏好这一块自然景观优渥的宝地。另外，随着奥兰多新医疗城的建立，更多医疗工作者会选择租住在奥兰多东南的Nona湖周边社区。

Lennar奥兰多项目更多集中在迪士尼度假板块

奢华内涵：从厨房料理台面到天花板再到地板，莱纳在不增加客户额外支出的前提下可为客户提供价值数千美元的豪华内饰升级。

智能住宅：NEXIA家居智能系统让住户无论身在何处都能远程操控自己的住宅。

节能环保：莱纳尖端的绿色建筑在保障建筑品质的同时，每个月可节省更多的水电费用。

莱纳是最早注意到多代同堂家庭共住一屋这一情况的建筑商，对此我们开创了“房中房”这一特殊户型，引入一屋两户的概念，独立套间与主屋相同但拥有独立的出入口、客厅、卧室、浴室、洗衣房、可以用餐的小厨房以及起居室。这样既满足了多代同堂家庭共同居住的诉求，同时也能保有各自的私密空间，为住户子女和父母营造更舒适的居家环境。

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