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最近，有人统计了一些数据，说的是全球楼市的租金回报率，也就是房子一年的租金减去一些必要的养护，然后除以房子的价格，从而计算出百分比。这个数据类似于股票的盈利收益率也就是市盈率的倒数，也类似于债券的利率，其实非常有利于比较资产之间的价格，然后做出正确理性的投资判断。

先看结论，全球租金回报率最高的地方基本在美国的达拉斯，日本的大板，东京，以及美国的洛杉矶，纽约。还有加拿大的蒙特利尔，这些城市的租金回报率都在5%以上，如果要站在投资的角度来说，这些地方是具备投资价值的，基本上租房的收入，能够覆盖掉贷款的支出，这样你买一套房子的真实花费其实就是首付，所以这是一个购置资产的好时机。

而美国达拉斯的房子算下来净租金回报率能达到7%以上，非常适宜房产投资，应该多买房，多加杠杆买房，与其全款买一套还不如贷款买3-4套，你付出的钱是一样的，但却得到了3-4套房子，这些房子在日后都可以给你取得正向现金流，用租金覆盖贷款支出。你得到了资产，而房子这东西，长期看肯定是升值的。特别是在低估的时候购买。升值的潜力更大。

都说国外租金回报率比国内高，具体怎个高法？

在国内一房产中介网站上，北京朝阳区的高级住宅红玺台，租金水准在北京算很高了，72平米的两室一厅月租金约为1.7w元/月。但这个价在伦敦，却不到其平均水准！

北京房价跟伦敦的水平相当，但房租只有伦敦的1/4。就算跟东京比，北京的租金也是略低的。

为了具体一点，我们拿纽约和北京不同等级的租金标价进行一下比较，分为：

a) 高级公寓

b) 普通公寓

高级公寓

Avery, 100 Riverside Boulevard应该是纽约最著名的高级公寓之一了。一套两房的公寓租金约为5950美元/月（约合人民币4万），房价则是123万美金，租金回报率约为5.8%。

（Avery, 100 Riverside Boulevard）

相应的，北京选择了新城国际，两房一厅的租金约为2.3万人民币/月，而同等户型房价约为1550万。这么算下来，租金回报率差不多是1.78%。

普通公寓

纽约的普通公寓就是大多数年轻人和工薪阶层的人所选择居住的地方。一般是一栋五六层的公寓，而且房龄都比较老，几乎将20世纪的各个年代都涵盖了。

我们在西118-127号找了一套两房的公寓。这已经是相对比较偏的地方，且还是曼哈顿被认为最危险的Harlem区，租金达到3353美金/月（约为2.2万人民币），房价差不多为91.3万美元，租金回报率约为4.4%。

（西118 127号街景）

在北京，我们也找了一个不是非常中心但是在五环以内的位置——芍药居北里。租金约为7300元/月，房价则为680万人民币，租金回报率约为1.29%。

纽约的房屋不管在哪个等级，回报率都比北京同等级的高。

城市越大，租金回报率越低，这是全球通行的规律

英国罗浮堡大学的全球化和国际城市研究（GaWC），曾按综合竞争力排名把全球大城市分成不同等级，包括中国城市，其对应的租金回报率如下：

（以上分级标准是由英国罗浮堡大学的GaWC提供的2016年最新等级。）

上表可清晰看出，基本上全球城市，也是呈现出城市越大租金回报率越高的特征。纽约比波士顿、西雅图的回报率都低，奥兰多租金回报率却很高。这是因为越是大都市，房价比租金的领先度更大。

在每个等级，中国城市的租金回报率都低于国外城市，其整体分布如下图：

从毛回报率的比较来看，广州和华盛顿相差了5%以上、成都和西雅图也有超过3%的差值。除去每年的房产税和维护成本等费用，西雅图也超过成都约2%。如果房价不变，在西雅图收回买房成本的时间，比在成都缩短了18年。

附：想做美国房东？这些城市的租金回报率最高

投资美国楼市最好的策略是是长期持有，赚取租金。

2017年美国经济普查数据，测算了80座美国主要城市的租金回报率。为了便于标准化，我们只统计有代表性的月租金1000美元（剔除地产税和物业费后）的中小户型公寓。我们的研究结果如下（根据租金回报率由高到低）：

数据来源：美国普查局（U.S. Census Bureau）

从表格可以看出，租金回报率最高的是曾经深陷债务危机的底特律。一套月租1000美元的公寓75,000美元就可买到，折算后年回报率高达15.87%。不过，底特律萎靡不振的经济导致人口净流出，就算买了白菜价的房子，中国房东都可能难以找到租客。

值得关注的是德克萨斯，这座美国面积、人口第二大州近年来在IT、生物制药、航空等新兴产业的带动下经济发展迅猛，吸引了许多人来此寻找机会。此外，德州宜人的气候和相对较低的房价进一步增加了她的吸引力。在租金回报率前20的城市里，有7个位于德州，他们的租金回报都超过了6%，远超中国的多数大中城市。

与此形成对照的是，中国投资者热衷的纽约、旧金山、西雅图因为房价飙升，租金回报率位列倒数。在科技富豪云集的旧金山，平均租金回报率仅为2.18%，位列倒数第一。旧金山周边的奥克兰、圣何塞的回报率也都在3%以下。回报率倒数前十的城市还包括了华人扎堆的纽约、西雅图和洛杉矶。

需要指出的是，租金回报率并不是衡量地产投资价值的唯一标尺。宽松的货币政策可能导致房价和租金涨幅脱节，这在纽约、旧金山这样的土地资源稀缺的一线城市尤其明显。反观那些回报率高的城市，当地的房价、租金受经济影响波动很大，今天的现金奶牛过了几年可能成为食之无味、弃之可惜的鸡肋。在这个意义上，买哪里的房，还是要从投资者的实际需求出发。

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