买房,就是买一个城市的股票-一位天使投资人的买房观

2017年08月19日 大多伦多西部地产


很多人谈论了许多关于房地产的种种,但是对于房子而言,最根本的就是城市的一部分,虽然很小却和城市脱离不开关系。


所以你买房,某种程度上就是买这个城市的股票。若一个城市品质不错、趋势不错,那么这个城市的股票就会一直涨,虽然会受大盘也好、政策也好的各种影响,但是股票的价格归根到底还是决定于整个城市的基本面。


而且买房和炒股一样,最后亏的最多的不是那些长线自用持有的,也不是短线炒作投机者,基本上是那些以为自己很懂的短线操盘手,觉得自己翻云覆雨指点江山,最后算下来亏的最厉害。


为什么北上广深的房价一直再涨,其实某种程度上是大部分的人看好这四个城市,而且是持续的看好这四个城市,从股票逻辑来说就是有很多接盘手,拥有那么多的托底,所以房价也是比较稳定的。


当然因为预期不同,价格和价值会存在一定程度的偏差,但是这不妨碍价格本身是否合理,房价有的时候和股票一样,存在就是合理的。


用最极致的比喻就是:只要泡沫不破灭,那么任何时候的泡沫都是合理的。



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两个维度决定房子的价值


房子价值的维度,本质上和投资的维度是一样的。


哪两个维度,房子价格最基本的面就看供需,一套房子有多少人在抢,需要的人越多那么房子的价格就越得到保证,抢的人越多那么房子的价格也就越稳定。


但是最后的价格判定,其实是来自于这群人里出价最高的那个,所以一个城市他愿意买房的人很多,而且这群人整体的购买力都很强,那么房价也就会越高。


所以判断价格走势其实很可以很简化成两条思路,第一个就是看人口基数以及外来人口踊跃度,户籍人口相对恒定,但是如果有持续的外围人口涌入那么房子的价格攀升就会比较坚挺。


购买力其实可以简单的看一个数据就可以了:产业,因为房价最后决定的是出价最高的那个人,所以看什么城市平均可支配收入这样的数据没有意义,只要看这个产业群里高管能够拿到多少工资就可以了,这个维度的数据可以判定房价标准。



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投资最赚钱的其实是投人


因为我一直做投资,投过很多很多东西,房子、股票、初创型企业等等,发现投资最赚钱的其实是投人。


这也是为什么他坚持做天使轮的投资,这个阶段的企业可能商业模式都不是很清晰,甚至还没找到一条坚定的道路,但愿意投资可能就是看准了创始人和团队。


一个好的创业者未来不一定可以改变世界,但一定可以改变自己,包括自己成立的企业。他投的最好一个项目,最后收益率是一千倍,时间是2年,这样的盈利可能是买任何东西都换不来的。


哪怕我投了100个项目里只成了这一个,这个营收也是十倍,秒杀其他投资品。


所以他和我说了一句看似有点虚,但是确实很有道理的话,就是最好的投资就是投资自己,所以他的买房逻辑也很简单,就是离自己公司近或者自己活动区域近,目的就是为了节约时间。


而节约时间就是对自己最大的投资。



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创业团队的投后管理很重要,

房子的物业管理也同样重要


做投资之后,发现简单的给钱是不行的,或者说孵化不出一只优秀的基金。对于创业团队投后的帮助和管理一来建立自己的品牌,二来也是帮助对方成功提升概率。


所以我买房,那么多开发商吹嘘自己的品牌,我从来不听的,我就看一点,这个项目的物业团队是不是自己的,如果不是自己的,那么这个开发商也就没啥品牌,这个项目也就不咋地。


就是这么简单粗暴,没办法投资人的时间太宝贵了,大概率上总是没错的。


而且我发现,一个好的物业团队对于房子的保值是很有好处的。房产的价值一个是土地价值,一个是房子的价值。土地价值恒定存在,而房屋本身如果折旧的少,损坏的少,那么某种程度上也是提升房子价值的一个重要标准。


另外对于我们投资的投资人来说,说的世俗一点只要团队能够融到下一轮的资,那么某种程度上对我来说就是盈利了,卖房子也是这样。在下一次买卖其实也和下一次融资一样,有人帮你包装的好一点总归没错喽,说不定还能做出一个好价钱,物业公司就是那个帮你包装的那个人。



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创业者把钱花在哪里很重要,

买房也是如此


说实话投资完了之后不可能跟团队跟的很密切,我们唯一关注的是他们融到钱之后都花在哪里,我不太关心公司流水以及营收,因为这里面确实研究起来太累。


但是在哪里花钱很大程度上可以看出团队在坚定的走哪条路,而这也决定了公司能否进入快车道。


所以对于买房来说也是,有一个小窍门对于地段是否值钱,你不要看开发商在卖哪些项目,因为这些都是他们要卖的东西,不好的也说好,你要看他们自己买了哪些地方舍不得卖的。


说实话开发商自己在这个行业里这么久,精的跟猴子一样,他们舍不得卖的就一定是好地方。


比如说上海,我们最简单的来看所有的房企都把自己的总部买在了什么地方,首先浦东一家都没有,这就是信号,全部开发商都在浦西设置总部。


这就说明开发商自己更加看好浦西,而且绝大部分都在西边,普陀和虹桥的最多。


你说他们把家都按在上海的这些位置,你说这些地段能差么。


所以我就把房子放在上海的西边,他们都用脚投票了,跟着走准没错。


当然如果我们的城市没有开发商总部怎么办,一样啊你可以看各种投资机构金融机构都把总部买在什么地方,这些人最在乎投入产出比了,他们能留得住的地方,就一定是值钱的地方


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以上就是这位朋友和我分享的一些买房理念,都是特别有血有肉的观点,没有什么套路都特别实在。你说这些理论一定正确么,确实不是,很多观点都很主观,都很个人意向,但是确实能把很多复杂的问题简单化。


做投资最强需要的逻辑就是抽丝剥茧,把各种无关的因素剔除掉,然后为自己做最正确的决定,这种模式并不一定完全正确,但是相比较你深入研究来说也不一定不靠谱。


房地产这个行业被太多大咖大神故弄玄虚弄得很玄乎,其实他也是一个商品,一些最基本的逻辑同样成立,只是因为干扰项太多,所以大家会忽略焦点。


学会抽丝剥茧,学会剔除无关要素,其实这行也没啥复杂的。


建议大家多和投资人、投资机构聊聊天,他们看过了各行各业,早就在心中总结出了最好的投资范本逻辑,而这个逻辑好用到任何一个行业,包括房地产。


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