买澳洲房产,位置不重要!,SeaCity澳洲置业微信公众号文章

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　　曾几何时“买房就是买位置”已经成为国人投资房地产的至理名言，而反观其他经历半个世纪、甚至百年地产商业化历程的发达国家中那些职业的、成熟的和成功的地产投资人，听到这样铿锵有力的地产投资说辞时，仅仅是微微一笑了之。

　　难道错了吗？在经历过房产财富在多个跌宕起伏周期的洗礼之后，在海外成熟、成功和职业的房地产投资者眼中，什么才是放之四海而皆准、在房价上涨、市场价格横盘调整、价格下跌的三个周期都可以应用和判断房产投资的标准又是什么呢？

一、投资介入时机最为重要（Timing），而非位置。

　　如何判断房地产投资介入的最佳时机和趋势呢？从海外地产判断市场趋势的经验来看，通常的判断依据是房地产投资的时钟原则：

分析：

12点钟方向：

　　即达到房产市场周期的顶峰。相关的数据体现为：经济进入过热期，失业率上升，房屋均价创新高，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率创新高，租金回报率创新低，房屋的拍卖清出率下滑，房屋成交量快速回落。

3点钟方向：

　　即进入房产市场的回调周期。相关的数据体现为：经济进入停滞期，失业率继续攀升，房屋均价开始回落，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率开始降低，租金回报率企稳，房屋的拍卖清出率降低，房屋成交量维持低位水平。

6点钟方向：

　　即进入房产市场周期的底部。相关的数据体现为：经济进入回暖期，失业率大大降低，房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升，租售比、收入比进入居民可承受范围，空置率创新低，租金回报率与贷款利率差距值最小，房屋的拍卖清出率上升，新房开工率连续3个季度小幅上升，房屋成交量开始回升。

9点钟方向：

　　即进入房产市场上升周期。相关数据体现为：经济进入高速增长期，失业率维持平稳，房屋均价连续上升，租售比、收入比开始拉大，空置率维持平稳及小幅上升，银行进入加息周期，房屋的拍卖清出率创新高，新房开工率大大提升，房屋成交量逐渐加大。

　　在房产投资中，根据房产市场的周期变化来识别购买房产项目的市场拐点，确定最佳的投资介入时机和判断未来房市趋势。

二、第二重要的参考要素是中位价（Median Price），也非位置本身。

　　投资跟自己收入与可负担的支出相匹配的房产价格，即：Median Price(中位价格的房产，不是平均价格—Average price)；由于国内地产立项的目的不同，人群定位不同，平均房产价格的升降无法真正反应市场的未来走势，而中位价却反应的是100套由低到高成交物业中第50套的成交价格，能够更加科学的反馈这个国家、城市、甚至地区的中产阶层的房价负担能力，更能体现和反映市场的未来走势和趋势。

　　而国人恰恰要么热衷买便宜货，要么是投资海外的豪华住宅；对于成熟的房地产投资市场而言，买房自住和投资房产完全是两码事——如果房子用于自住，即使房子升值了却沒有减轻还款压力和带來收入，其实还是负债;相反，投资型物业升值了，并且带來了额外租金溢价和负债率的降低，那么这样的资金投入叫作投资，该类房产才可称得上叫做收益型资产。

三、也是最后的一点才与位置沾边，即：投资有潜力和发展预期的位置（Potential ）, 而非已经成为大家公认的好位置的“位置”。

　　用美国地产界的行话讲：“You buy what you have seen!”即：您要为您所看到的“好位置”付出代价和支付成本。

　　正所谓：市场如“赌场”，发展商是站在台里面“发牌”的人（Banker），而投资者是永远的“看牌”人（Player）。”位置、位置、位置“是由美国商业地产大亨唐纳德—川普经营商业地产成功的座右铭，而非李嘉诚帮助所有地产投资者们创造房产财富的成功秘诀。作为发展商们的赚钱口号，在房价震荡下行、徘徊不前的市场形势下，只可能沦为把购房者们作为“引君入翁”的宣传“陷阱”而已！

　　而相对客观的投资项目和判断市场走势的方式是：获取独立第三方的经济数据、房产交易数据，根据房产周期的时钟原则判断入市时机（Timing）、投资自己可以承担的、中产阶层最易接受的中位价房产—Median Price, （而非人云亦云，被发展商牵着鼻子走），及选择具有投资价值、能够带来地区格局变化，有潜力的位置作为投资目的地（Potential ）。