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对于多数来美国置业的中国投资者来说，想通过物业升值获取高额回报的打法很难走通。投资美国楼市最好的策略是是长期持有，赚取租金。

问题是，美国不同城市间房价、租金水平差别巨大。这给中国投资者计算租金回报，选择购房目的地造成了挑战。为了消除信息不对称，我们根据2017年美国经济普查数据，测算了80座美国主要城市的租金回报率。

为了便于标准化，我们只统计有代表性的月租金1000美元（剔除地产税和物业费后）的中小户型公寓。这里只排列了租金回报率在6%以上的城市如下（根据租金回报率由高到低）：

数据来源：美国普查局（U.S. Census Bureau）

从表格可以看出，租金回报率最高的是曾经深陷债务危机的底特律。一套月租1000美元的公寓75,000美元就可买到，折算后年回报率高达15.87%。不过，底特律萎靡不振的经济导致人口净流出，就算买了白菜价的房子，中国房东都可能难以找到租客。

值得关注的是德克萨斯，这座美国面积、人口第二大州近年来在IT、生物制药、航空等新兴产业的带动下经济发展迅猛，吸引了许多人来此寻找机会。此外，德州宜人的气候和相对较低的房价进一步增加了她的吸引力。在租金回报率前20的城市里，有7个位于德州，他们的租金回报都超过了6%，远超中国的多数大中城市。

美国置业当房东，中国学生偏爱德克萨斯州

德州是美国的第二大州。一向有着“低税、低保”（low taxes, low services）的声誉。近年来随着德州不断的发展，吸引了一部分的国际学生到德州就读。

1. 就业机遇

根据税收基金会的统计数据，德州的州和地方税率分别为全美第7低的水平，商业成本在全美平均值以下，再加上该州对企业特别建立的基金会，吸引了众多跨国企业来此。德州曾多次被评选为全美商业环境友好的州。《财富》在2015年的统计中显示，财富500强中有54家企业的总部位于德州，位居全美第二。

德州的奥斯汀、休斯顿、圣安东尼奥、达拉斯和沃斯堡都被评为全美发展快的大都市之一。此外，德州一些小都市近年的发展速度更快。这里不但工作机会多，薪水也不错。

2. 教育

相对于加州和纽约州来讲，在德州留学，所需的费用要低一些。而且，这里的房价相对较低，德州的系统被视为美国中南部比较完善的体系。这里有号称“南方哈佛”的莱斯，也有德克萨斯、德州奥斯汀、休斯顿等学府。教职员中不乏有诺贝尔奖、普立兹奖、沃尔夫奖、艾美奖的得主。

如何用20-30万投资休斯敦优质房产？

休斯敦

作为全美第四大城市，能源、医疗、航空航天等多元化产业支撑着整个休斯顿的强势发展，全美500家最大公司中，有26家的总部在休斯敦。近年来，就业率更是不断攀升，自2003年起增加了65万个就业岗位，是美国创造就业的1号城市，吸引了不少高知人才和家庭的迁入。另外，整个休斯敦的劳动力资源素质较高，成年人中有1/4受过四年以上的高等教育，这让休斯敦的未来拥有了很大优势。

休斯顿是金融危机期间少数几个逆势成长的城市之一，更低廉的房价、更宽敞的居住空间、更旺盛的租赁市场……都使其牢牢抓住了包括美国人在内的投资客的眼球。据统计，休斯顿房价中位数约20万美金，在过去一年房价升值10.33%，过去两年房价升值20.42%！

交通纵横交错

在休斯顿生活，仅次于低物价的最大优势是什么？交通！整个休斯顿路面交通纵横交错，三条环线公路负担着全城各区的紧密连接，这点可以类比北京的五环。其中，“内环”是位于市区的610公路；“中环”8号路Sam Houston Tollway是一条收费公路，可以说是休斯顿最繁忙最赚钱的公路，每年盈利的收入可以补贴休斯顿其他地方的基建；“外环”99号路目前已部分通车，未来将多个卫星城连成一片，促进城市一体化，成为美国最大的环线公路。

当然，这三条环线很清晰地将整个休斯顿划分成不同的生活片区，中国投资者选择哪里更适合呢？

投资传统市中心，地段很重要

内环是传统的休斯顿市中心，发展较早，社区水平层次不齐，既有豪宅遍地的顶级富豪区、也有“高危地区”。由于市中心陈旧的老公寓不到5万美金，租金也低，吸引了许多喜欢极短通勤的市区上班族、游客和收入较低的人群，但面临维护和未来的转售问题，并不适合海外投资者。

Preserve at Miramar Lake社区

对于想移居休斯顿市中心且资产优渥的家庭来说，可以选择内环以西的River Oaks、Memorial 、Bellaire、West University和Galleria区，这五个区的房价均在100万美金以上，聚集了高收入高学历人群和顶级富豪，80%以上白人，亚裔仅10%左右，区域内绿地覆盖率高，拥有市中心最大的绿地公园Memorial Park，高尔夫等休闲配套齐全，治安情况非常好。

MD安德森癌症中心

对于投资者来说，如果一定要投资市中心公寓，一定要关注目标项目周边房价、特别是当地人购入价，不要以国内的房价标准去看待美国。另外，地段仍是不可忽视的最重要因素，比如美国最大最著名的休斯顿医疗中心，周边就是租赁最好的市场之一，MD安德森癌症中心等全球领先的医疗机构每年都吸引了大量的求医者和来访的参研人员，加之附近”南方哈佛”之称的莱斯大学的大学教师和大学生，增加了片区人口的流动性，租赁需求十分旺盛。据了解，目前医疗中心一套2居室公寓约22万美金，租金1500-1600美金/月，但物业管理费较高。

卫星城炙手可热

在过去5年中，休斯顿人口增长了7％，大部分来自东部和西部，而且这种趋势在明显增加。比起过于昂贵且拥挤的市区，现在更多人选择了离公路不远，交通便利的休斯顿郊区。随着政府的大力开发基建设施，第三条环城公路的全面开建并已部分通车，未来将连线贯通woodlands、Humble、Cypress、Katy、Sugar Land、Missouri City、Pearland等周边卫星城，这些都是当地人认可的中高端社区，从早期就聚集了大批的高素质高学历家庭，25-30万美金的独栋十分抢手。其中，Katy的业主大多具有博士学位，在世界最大石油公司美孚石油等能源产业做工程师，属于高素质高收入家庭。

Sugar Land糖城交通

另外，Sugar Land糖城作为最受华人欢迎的热门移居社区，过去10年内人口增长超过了158%，目前已有近9万人口，其中约56%白人、34%亚裔、5%黑人，还有其他族裔，其中13%的长住居民为中国人。正如其多样化的人口结构一样，糖城也具有包容性的多元文化，各族裔之间相互包容相互尊重。

由于这里早期聚集了大批的中国和印度家庭，这些家庭背景的子女学习又特别刻苦，促片区教育水平的大幅提升，形成了传统名校区，是美国最有利于抚养孩子的几个城镇之一。不但拥有休斯顿最好的公立小学Commonwealth Elementary School，还有糖城最好的高中Clements High School，在全德州1713所高中排第45位，糖城其他几所高中排名也都在120名以内。

Clements High School

另外，糖城的生活配套已十分完善：包括卫理公会医院（Methodist hospital），赫尔曼纪念医院（Memorial Herman hospital），得克萨斯儿童医院（Texas Children's Hospital），圣卢克医院（St. Luke's hospital）等很多大医院在这都设有分支机构；附近的购物中心和市政厅广场就位于59号和6号公路的交界处，商店、酒吧和餐馆云集，6号公路沿线的美国和中国餐馆更是数不胜数；此外，糖城的每个公园都提供儿童游乐场、烧烤炉、野餐凉亭，棒球场等休闲设施。

糖城市政厅广场

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