巴菲特有一句名言：
在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。
虽然原话是指股票，但如果翻译地适宜，放之地产界也一样准确。
这句名言其实并不是单纯地叫大家在热潮中弃买或是在地产熊市中扫荡，而是提醒投资人在任何时候都不要盲从，要有一个相对独立的判断。
近几天朋友圈很多人转发herald sun最新出的中位价每日涨幅表：
上图中看到Toorak中位价达到490万，年涨幅20.9%，平均到每一天，是：
$2321.92！
如无意外，应该比过半数家庭的每天工资总和还要多。
数字虽然略惊人，但是其实背后的原理并未改变过，一些设施齐全，供应量有限，需求不断膨胀的区域，总是会稳步增长。
但并不是每个区域，每一年，都会涨那么多，房产增值始终是一个循环。
看看下图，Toorak也不是每年都涨那么多的。
我回顾了一下旧数据，2011年toorak中位价221万，年涨幅是-4.1%，之前3年的年平均涨幅是-2.0%，之前5年的年平均涨幅是4.3%。
2010年前后是房市触顶后的一个低潮期，期间房价涨幅最多的反而是接近墨尔本中位价的平价区域。
例如当时的spotswood在2011年的年涨幅超过22%，north geelong是10.9%，keilor park是14.4%。
一般来说在市场比较健康，投资人普遍看涨的时候，富人区才容易被追捧，当前toorak，armadale,st kilda west等典型东南富人区的大涨就有发出这方面的讯号。
而下一步，由于涟漪效应，一般紧接着的就是二级和三级区域会被拉动起来
那么在当前的市场循环下，哪些区域有可能被带动到？
微信上常有朋友咨询，买哪个区域好？
我时常回答一句废话，就是哪个区域都有亏死，也有赚的盆满钵满的，关键看你怎么选了。
现今的大环境下，如果是投资（自住另外考虑),建议大家选中价位接近70-100万之间的区域，且尽量选设施齐全，没有大量新土地放上市场的区域：
东区例如Ferntree Gully, Bayswater。
东南例如Chelsea, Carrum Downs
北区例如Bundoora, Preston
西区例如Altona North，Maidstone
如果你预算有限，打算长期投资，基本原则是，远离疯狂的人群和噪音。
有太多人追捧的土地往往是好地，但sorry，你往往拿不到好价。
直至今日，尽管一年参加几十场拍卖，但我仍然设置底线，该走就走。
几年时间为它人工增值，同时让它积聚自然增长。
你觉得房价贵吗？
再不买，只会更贵。
珍爱生命，早日买房！
地产开发服务
你想买地开发但是怕买错房子吗？
各个区域规划政策的变化影响房价你都知道吗？
你拥有土地想要开发，需要找靠谱建筑师做设计将利益最大化吗？
你的开发项目需要专业监理和建筑团队吗？
不要忘记，Hartland不是卖房中介，不推销楼盘，只为投资人服务，因此可以保证投资建议的中立、中肯。
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