讲座 | 怎样在加拿大成为开发商？买地误区、合伙关键是什么？听30年经验开发商怎么说,北美报告微信公众号文章

加拿大头条(微信ID：canadanews)编辑

著名开发商GORDON TANG 30年本土经验倾情分享+更多精彩项目。

都说温哥华卧虎藏龙，这句话大多数时候的意思是说，温哥华有钱人太多了。这一点没错。

可是有钱归有钱，再牛的大咖来到温哥华似乎都被瞬间废了武功，成了坐吃山空，无所事事的“废材”！

因为不管你是谁，定居温哥华都有三个绕不开的难题摆在你面前：

在这个全是有钱人的地方，怎么赚钱？
在这个“百业凋零”的地方，怎样开创新的事业？
在这人生地不熟得异国他乡，如何支持下一代续写家族辉煌？

据笔者观察，大陆富豪来到温哥华，凡琢磨干点啥的，十有八九最终把目光投向了房地产。原因有三：1、有门槛，有面子；2、赚钱；3.除了房地产，确实也没啥好干的！

然而，就笔者多年所见，除了小打小闹炒炒房之外，中国富人对规模开发项目跃跃欲试者多，实际出手者少；攻城略地、战绩辉煌者更是寥寥无几。失败案例倒是没少见，比较经典的有几个例子：

加拿大石油城卡加利

1. 买错地。

买地决定了房地产开发项目80%的成败：买对了有80%的机会成功，买错了将是100%的失败。而买地最致命的错误是买到根本不可能开发的土地。例如，计划做商住项目开发，却买了根本不可能做商住开发的农地。

在加拿大，农地转变为住宅或商业开发用地有非常复杂的程序。

不但如此，与中国大陆不同，并非哪个城市的农地就归哪个城市管。以BC省为例，农地归省农业厅管，而不是归所在市的市政府管。市政府只是对辖区农地上的建筑建造按照BC省建筑规范和该市建筑规范履行审批管理职能，而不能单方面审核批准土地性质的变更。因此，在同一个城市的同一条街道上，虽然两侧看起来都是住宅，却有可能一侧是住宅用地，而另一侧则是农地。属于住宅用地的一侧，就有连片购买后申请开发高密度住宅的可能，而属于农地的一侧则几乎没有短期内开发高密度项目的可能。

同时，由于城市人口基数和增长规模远不可与中国大陆相比，靠近市区的农地因城市发展而转变为商住开发用地的时间同样不可与中国同日而语。

这是在大约十年前掀起的一股热潮：在三四年时间内，卡加利郊区被中国人买去的农地少则几万，多则十几万英亩。

卡加利周边漫无边际的农地

2009年，福布斯刊登了一篇预测“未来世界十大都市”的奇葩文章，卡加利赫然在列，且位居北美之首，与北京上海等超级都市比肩！这篇文章被经纪和炒家到处兜售，狠狠洗劫了中国老板的钱袋子。老板们不惜重金，以相当于此前市价两三倍的价格成百上千亩地买入有“规划潜力”的郊区农地，幻想着快则一年，慢则两三年农地就能变成商住用地，然后进入卡加利三环、四环、N环……

然而，十多年过去了，别说开发，这些地实现用途变更的都寥寥无几。而因解套无望放弃供贷被银行查封甚至没收的却比比皆是。大批投资者血本无归。

这类投资失败的根本原因，是把在中国城市建设高速发展过程中形成的思维和经验硬搬到了加拿大。

大型造城项目

2. 移植中国概念：造一座城

过去十几年，国内一部分嗅觉敏锐、技艺高超的开发商与追求政绩的地方政府每拍每合，在全国掀起了“造城”旋风。开发商与地方政府资源整合，各取所需，不少取得了巨大的成功。

然鹅，成功是失败之父。近年来，一些实力雄厚的大陆富豪发现加拿大的环境这么好，很多地方（如大温周边地区）的土地价格却如此便宜，“造城”情节再次涌动。遂三三两两一拍即合，在山清水秀之处大手一挥，成百上千英亩土地收入囊中。

然而运作过程中发现，中加两国在人口、文化、发展速度等方面都存在着巨大差异，政府理念也大相径庭，项目进展多不顺利。不少项目陷入半停滞的状态。

这类失败的原因，也是换了环境但没换思维。

3. 集资及合伙败局

人多力量大，钱多好办事，是很多人理所当然的信条。然而人们常常忽视了“力量大”和“好办事”的一个重要前提是人心齐。大部分情况下，项目发起者与投资者，乃至不同投资者之间都是各有算盘。一旦项目进程与预期不符，接下来就很难步调一致。若遇到发起人或者操盘者本身就动机不纯，项目就更难善终。到BC省仲裁委员会或各地法院查一下就知道，因集资或合伙陷入麻烦的地产投资纠纷数不胜数。

这类失败的原因，是高估了自己在新环境中和陌生人合伙时对事态发展的掌控能力，并且对风险及应对措施准备不足。

事实上，在加拿大合伙投资房地产开发机会多多，但应该拥有正确的理念和方法。首先，参与者要有统一的思想，达成投资心态和风险认识的共识；其次是对风险充分披露：都有哪些风险，最坏的结果是什么，能否承受？最后，也是最重要的，是要建立清晰的游戏规则，拟定参与者步调不一致时的应对条款。例如，有人愿意继续投，有人不想继续投；有人按时支付贷款本息，有人拖延甚至拒绝支付贷款本息；或发现合伙人、董事存在违法、违规、违约行为等时，如何按约定方式立即处置以保障项目正常进行。

上面几个属于宏观的、战略层面的例子。具体到战术操作层面，“坑”就更多，更防不胜防，例如：

改规划REZONING

你（要）买的地真的能改规划吗？

举例：地块所在区域为townhouse(联排别墅）规划发展区域，地块前后左右都有townhouse项目正在建设，到市政府规划部门咨询，也得到肯定的答复说可以开发townhouse，地块价格合理，预期利润可观，买下来就就一定可以开发townhouse吗？

优质开发用地的三要素是什么？

用地红线

建筑四至都在规划红线以内，建好的房子也会因“占用政府土地”而拿不到预售证吗？

现金流

自有资金全额到位，银行资金已经放款，项目还会有资金断链风险吗？

环评陷阱

资深环评公司已经出具环评合格报告，楼盘还会因环保问题无法销售吗？

政治风险

加拿大是一个成熟的民主国家，做开发也有政治风险吗？NDP上台执政会对BC省房地产行业有什么短期和长期的影响？

事实上，作为拥有世界一流自然条件、社会保障体系及教育资源的居住地，温哥华三面环水环山，土地资源极其稀缺，面对来自全球的精英移民需求，房地产市场长期看好，大有可为。作为一个成熟的法制国家，加拿大的商业环境是相当公正、文明、规范的。从立法精神上讲，并不存在人为的制度设计上的“坑”。对于中国投资者而言，所谓的“坑”主要不是外部存在的风险，而是对环境及规则的不熟悉以及照搬中国经验和思维造成的决策风险。换言之，是知识结构的风险。而弥补缺陷的最有力资源就是：深厚的本土经验。