大温房市销量平稳 北温公寓涨幅最高 银行调高固定利率 贷款压力越来越大

2018年01月23日 加拿大地产周刊




一般来说,冬天是地产市场的淡季,但是一些地产机构去年年末的数据显示,去年冬天销量平稳,甚至高于前一年,尤其是公寓市场,涨幅明显。部分原因是受到今年开始的贷款压力测试的影响,一些买家抢先入市。上周,几大银行相继调高固定贷款利率,进一步增加了居民贷款压力,不过有预测指出,压力测试的影响将主要集中在今年上半年,预测今年大温房价将继续上涨5%。



去年第四季大温房价上涨8%

北温公寓年涨幅26% 全国最高

近日皇家地产公司(Royal LePage)发布了2017年第四季度的的房价调查报告。报告显示,大温地区的综合房价按年上升8.2%,达到126万7769元。在各类型房屋中,公寓的中位数价格涨幅最高,年涨幅高达20.2%。


报告显示,去年第四季度,大温的平房独立屋平均上涨5.3%,两层独立屋平均上涨6.6%,而由于可负担性相对较高,公寓涨幅很大,达到20.2%。


从各区来看,在西温这个加拿大最贵的地产市场,过去三个月综合房价有所下跌,是全国各区中跌幅最大的,房屋中位数按年下跌6.4%,跌至302万354元。平房独立屋下跌10.2%,两层独立屋上涨1.1%,公寓年涨幅为13.5%,达到116万7544元。


北温的综合房价上升5.7%达到145万9750元。北温的公寓在去年第4季大幅上涨,涨幅高达26.8%,楼价达到67万3313元,这个涨幅在全国也是最高的。


列治文的房价上涨4.4%,达到112万4319元。平房独立屋下跌2.9%,两层独立屋上涨2.7%。公寓涨幅高达19.5%,房价达到53万3063元。


本拿比和素里的综合房价按年分别上涨10.3%和10.7%,房价分别达到111万5541元和84万4869元。本拿比的平房独立屋上涨8.8%,两层独立屋上涨4.7%,素里则分别上涨8.5%和10.3%。本拿比公寓市场的中位数房价攀升25.1%。


高贵林和兰里的综合房价则分别上涨11.1%和12.8%。兰里的公寓市场上涨猛烈,和2016年第四季度相比,房价上升23.4%。


Royal LePage Sterling Realty总经理Randy Ryalls指出,大温楼价不断上涨,尤其是入门级房屋,竞争非常激烈。他表示,每过一天,买家就会习惯一个新的叫价,而消费者对于楼市的信心也在不断增强。


2017年房屋销量超10万

年底出现小高潮

卑诗地产协会(BCREA)上周也发布了2017年12月的地产数据,数据显示,2017年省内的房屋销量较一年前减少7.5%,整体房价则微升2.7%。12月房价升幅超过10%,其中大温地区则按年上升近11%,平均屋价约达到105万元。


2017年,卑诗省通过多重销售系统(MLS)共出售房屋10万3763个,是房屋销量连续第3年超过10万个单位,但较2016年则下降2.7%。



全省2017年房屋销售总额达到736.3亿元,比2016年减少5.1%,交易房屋的平均价格则为70万9579元,按年上升2.7%。


根据统计,2017年12月,本省共销售5738间房屋,较前年同期增加21.5%,12月总销售金额为42亿元,较前一年同期增加36.3%,其中大温区有2069个单位转手,比2016年12月增加了18.7%。12月全省成交房屋的平均价格为73万4108元,较一年前攀升了12.1%。大温地区12月的平均房价则为104.9万元,比2016年12月增加了10.7%。


卑诗地产协会首席经济学家Cameron Muir指出,去年新移民以及从其他省份迁居到本省的人口增加,市场对房屋的需求不断增加。而卑诗省强劲的经济,以及就业职位的增加、工资提高等,均进一步推升了房屋需求。


他表示,本省房市去年年底出现火热景象,尽管12月是寒冷的冬天,但房屋销售不但没有减少,反而较11月增加4%。他指出,一些买家为了避开今年开始实施的新的贷款压力测试,从而提前购买房屋。


六大银行相继调高利率

贷款压力越来越大

今年开始,新的贷款压力测试正式开始实施,根据加拿大金融机构监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institution,OSFI)的规定,银行在所有房屋买家申请按揭时,需要按照央行公布的五年期固定利率,或其按揭合同利率再加2个百分点进行贷款审批,这使得家庭购买力大大下降。


而最近,央行再次加息,将基准利率上调至1.25%。全国六大银行(RBC、TD、CIBC、Scotiabank、BMO、National Bank)又相继宣布调高5年固定利率,5年固定利率是多数贷款压力测试的标准利率,因此,5年固定利率的增加和减少都会对压力测试利率产生直接影响。对于想要贷款的人来说无疑又是雪上加霜,居民贷款压力将越来越大。



1月11日,加拿大皇家银行(RBC)于率先宣布提高其5年固定贷款利率15个基点。此前的利率为4.99%,目前已调至5.14%。


TD银行也紧随其后,5年固定利率上调至5.14%。这是TD银行自2014年2月以来第一次将5年固定利率升至5%以上。紧接在1月12日的上午,CIBC也宣布将5年固定利率从原本的4.89%调升到4.99%。


Scotiabank随后也将5年固定利率从4.99%提高至5.14%,而且1年、2年、3年、4年、7年和10年的固定利率也分别被提高20个基点。


蒙特利尔银行同样将5年固定利率从4.99%提高至5.14%,而且将公布的4年固定利率提升55个基点至4.79%。国家银行也是如此,5年固定利率被提升15个基点升至5.14%,4年固定贷款利率从3.89%升到4.59%。


有专家表示,主要银行相继调高利率,压力测试利率将从现在的4.99%增加到5.14%,这也是该利率四年以来首次突破5%。5.14%的测试利率将使借款者的最大贷款额度减少约1.4%。如果一个家庭年收入为7万加元,理论上,这1.4%大概会令该家庭少贷款4000到5000加元。如果将借款人的各种其他因素都计算在内,实际的影响只会更大。


虽然各银行会通过多个途径为抵押贷款融资,但最主要的还是通过销售债券,然后再将所得资金放贷给借贷人。目前债券市场表现良好,导致银行成本增加。


BMO经济师Robert Kavcic表示,银行成本增加很有可能会使固定利率上涨。今年开始实行的贷款压力测试有两种选择,一种是在实际贷款利率上再加2%来测试借贷人的还款能力,另一种是使用银行公布的利率进行测试。


也就是说,就算借贷人可以拿到比银行公布的利率更低的贷款利率,最终还是要依据银行公布的利率接受压力测试。如果没有通过测试,则无法贷款。


在严格的新措施打压下,一些买家可能会转向那些不受OSFI规管、而由各省政府管理的金融机构如信用社等寻求帮助。不过业界也有分析指出,这些信用社生意增加可能只是短期的,各省会依照OSFI的政策颁布相关新规。


压力测试影响主要在上半年

大温房价今年上涨5.2%

虽然新的压力测试和固定利率的升高会降低消费者购买力,但是皇家地产公司之前在对今年地产市场预测时表示,新的压力测试影响将主要反映在2018年上半年,当市场能够适应新的压力测试后,一些大城市房屋供给严重不足的现象将会继续带动房价上升,超过正常的涨幅速度。


大温地区受影响较大的将是位于市场低端的首次买家,但大温地区的购房需求仍会强劲,尤其是公寓市场。



Royal LePage的经纪Adil Dinani说,推升楼市的三项因素,包括旺盛的买家需求、消费者对市场的充足信心,以及短缺的库存,目前全部存在,相信会令大温楼市继续升温。他认为,公寓楼价将继续上涨,但幅度不及去年。


皇家地产公司的报告预测,由于大温地区房屋库存量特别低,楼价将继续被推高,2018年底前大温楼价将上涨5.2%。


Dinani表示,入门级房屋如在温哥华100万元左右的公寓,以及大温130万元左右的独立屋,都会是买家争相抢夺的目标,他建议买家可以趁独立屋价格平稳时,或是有讲价空间时,考虑买进独立屋。他指出,之前市场大热时,购买独立屋的时机并不多,现在应该是一个可以精挑细选的时机。




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