澳洲ING出台贷款新规:住房不得用于商业贷款抵押

2018年01月16日 澳财网


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在澳洲,商业贷款包括购买生意贷款,生意经营用贷款和商业地产贷款。商业地产贷款的贷款人可以是生意经营者,购买商业地产用于投资或者生意自用。也可以是上班人士用于投资。商业地产贷款跟住房贷款一样有很多相同的地方,但在贷款比例,抵押物要求、利率,及要求的收入方面是不一样的。



最新迹象表明银行等贷款机构开始对未来房价增长前景感到担忧。荷兰国际集团(International Netherlands Groups,简称ING)日前公布了最新的指导原则,限制住房物业用于商业贷款抵押。



ING集团出台新的指导原则


据悉,ING集团开始限制采用住房作为商业贷款的抵押品。对于采用住房作为抵押品的商业贷款用户而言,他们必须视情况提供有关住房更高权益的证据,即借款人必须提供证据证明该处物业可用于盈利,或投入市场用于专门的物业管理。

 

换而言之,住房虽然不再作为一个独立的抵押品被接受,但是在混合用途情况下仍可作为商业贷款的抵押品。即若该处房产属于商用和民用混合用途住房,在商业贷款时仍可作为抵押品被接受。但是此类物业的按揭比(loan-to-value ratio)从原来的80%的下调为75%。

 

此外,住房抵押品股权释放(equity release)限制在房产价值的20%。ING表示:“在贷款资金用于商业房产购买的情况下,股权释放不得超过所购买商业房产的20%。”



商业贷款抵押品范围


据悉,墨尔本、悉尼和布里斯班内城区以外的民宿旅馆(Boarding houses )不可作为抵押品进行贷款。此外,墨尔本、悉尼和布里斯班市区可进行贷款的民宿旅馆按揭比不得超过60%。

 

对于市区和市郊的单元物业(单元数量≤12个且单元面积≥50平米),若贷款申请人如期偿贷记录不少于两年,则依然可进行商业贷款申请。

 

其他可进行商业贷款申请的物业还包括拥有不少于3年盈利记录、地处市区、按揭比不超过65%的托儿所。另外,服务式公寓或写字楼也可作为抵押进行贷款。但是机械车间等禁止作为贷款抵押。加油站等设施则将视具体情况而定。



住房价格上涨前景不确定


根据澳大利亚最大的商业地产业主和管理机构Investa Property Group提供的数据,悉尼在商业地产租金增长率方面持续领跑全球市场。截至2017年第三季度,优质写字楼租金同比增长超过30%。墨尔本则以17.3%的同比增长率录得全球第二位。

 

人口增长强劲、利率低位运行、就业增长持续向好等是悉尼和墨尔本两地房产市场走强的主要驱动因素。但是,住房可负担性问题、加息预期、以及工资增长率停滞不前导致投资者情绪走低、对未来住房价格持续上涨前景的担忧日趋加剧。



实施日期


按计划,ING新的指导原则将于本周五起正式实施。对于贷款金额超过300万澳元的申请(不含住房贷款),将由专门的商业贷款客户经理负责处理。

 

除ING外,其他贷款机构也在逐步收紧信贷指导原则,以响应监管机构有关加强借款人偿贷能力审查的要求。


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