如果今年利率全面上涨,背着百万贷款的你,想好对策了吗?

2018年02月06日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

第 587 篇原创文章





今天下午两点半,澳联储宣布维持1.5%的官方现金利率不变。



不过,从去年下半年到2018年初,多家银行及金融机构的分析报告都指出了同一个趋势,那就是在2018年澳联储存在很大的加息可能性。


理由包括澳洲的通货膨胀率回涨,美元的加息,国际融资成本升高等等因素。各方预计澳联储基本利率将由1.5%上升至2%左右。


仿佛是对这些预测的响应,本月19日,ANZ率先调整房贷利率,很多贷款产品上调0.1%左右。




那么,我们假设一下如果利率在2018年确实如预测一样上升,做为房产持有者的你,将如何面对?




针对这个问题,我把置业者分成几类人群,然后给出一些我个人的建议。



首次置业者


澳联储无论怎么折腾,对于首次置业者几乎是没有任何影响。


首先2017年7月1日以后,政府针对首次置业者的印花税和置业补助开出一些列的优惠条件,澳洲所有银行纷纷跟风抛出橄榄枝,最让人眼馋的是,目前首次置业者本息同还优惠利息已经低至3.50%,两年定息达到3.69%。


所以,即便银行利息上涨0.5%,对于这部分人群来说,还是留出很大的缓冲空间。


另外一方面,由于银行对贷款政策持续收紧,2018年的新房违约率会高于往年,预计将会出现很多由海外投资者抛售的楼花和现房。对于首次置业者来说,无论选择新房还是二手房,今年都是千载难逢的入市时机



轻型投资者(两套以下投资房)


这部分置业者,通常拥有1至2套投资房,贷款总额在120万澳币以内。目前,银行投资型贷款的利率基本都在4.2%以上,如果今年利息增加0.5%,那么利息这一项支出每年增加6000澳币。


而从去年底开始的新公寓上市潮,拖累了租金市场整体有些下滑,所以,这部分置业者也是需要关注一下自己的投资现金流了。一方面,可以通过装修,短租等方式,增加投资物业的租金收入;另一方面,也要在贷款市场中寻找较低的投资型房贷利息从而降低利息支出。


目前有些银行开出的投资型房贷(Interest Only)两年定息4.09%,非常适合轻型投资者。



投资组合者(拥有多套投资物业)


这类投资者通常拥有自己的投资组合,投资物业达3套以上,总贷款额度200万澳币以上,对于这一部分的人群,2018年一旦涨息0.5%, 那么现金流风险系数瞬间飙升。


主要的风险存在以下两个方面:


利息


这部分投资者中,以5-7年前进入房产投资市场的人数居多,几年前申请贷款时,很多都是以投资房只还利息方式(5 Years Interest Only)借款。


去年银行改动政策之后,只还利息的投资性房贷的平均利息已经上调至4.6%附近,如果再加上0.5%的涨息,那么利息将突破5%,达到5.10%左右。


200万的贷款,每年仅多出来的利息,就达到了1万澳币左右。


转贷


几年前,银行信贷政策比较宽松,让人留下了“找银行借款很容易”的错觉。到了2018年的今天,银行的信贷政策和对借款能力的审核一家比一家严格,特别换银行申请转贷的难度越来越大了,这批客户只能留在原来的银行里“任行宰割”。


我举个小例子,张先生在A银行4年前贷200万澳币,当时选择的贷款方式是“投资房”5 years Interest only,利息为4.3%,那么张先生每月还款7167澳元。


今年是5年置换利息的最后一年,如张先生的条件不能通过其他银行严苛的转贷审查,那么张先生只能留原来的银行,并且面临一个非常艰难的局面:


首先,重新签订的还款期限变成25年,而且必须本息同还;


如果此时银行把利息再涨0.5%,达到4.8%的时候,每个月的还款支出将达到达11460澳元,比之前多了4千多元,每年就要多支出5万1千多澳元,这几乎是一个普通人的税后年收入了。


这还真是不算不知道,一算吓一跳,现金流差一点的人,肯定就会抗不下去了。



财神在这里给投资者3点建议(当然土豪就不用看了):


  • 拥有多套物业的投资者,可以重新审核一下自己的投资组合中,是否存在表现不佳的项目。最好根据自身的情况,是卖掉一些现金流较弱或者增值预期较差的资产,集中火力供养优质资产。


  • 检查以下自己的贷款结构,看看是否存在降低支出的机会。


  • 增加租金收益,这个话题澳房大全平台有其他文章专门探讨,这就不是我的专长了。


孙子兵法开篇以“计”篇先行,做任何事情都要详细的做出规划,统筹。投资的道路上更是如此。2018将是一个投资的好年份,今年的所有投资计划一定要做到“兵马未动粮草先行”,而现金流绝对是布局的首要考虑依据。


感谢阅读,下周见。





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