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问题一 浮动利率好还是固定利率好？

任何产品没有最好只有最适合，要根据个人情况而定。简单的说，大家都知道，浮动利率贷款的好处是灵活，可以自由提前还款而通常没有罚金，所以对今后几年现金流入比较充沛、存款节余较多的客户比较合适，而且又可以100％OFFSET，减少利息支出。

缺点则是利率不确定，一旦加息，就会增加还款金额。

反之，固定利率贷款就适合今后若干年内预算相对偏紧的客户，因为利率固定，不用担心因为利率上升而增加还款压力，而影响生活水平。同时也有方便家庭开支的预算。那缺点就是提前还款受限制，和一旦利率下跌后无法享受到所带来的还款减少。

银行还提供一个选择就是可以将贷款拆成一部分浮动、一部分固定，这样客户就可以享受到两边的有点，又可以锁定一部分利率变动风险。不失为一个好选择。

但是，以我们所做的客户来说，华人客户最后选择的大多数都是纯浮动利率贷款，这是一个有趣的现象，为什么呢？分析有几个原因，一是华人客户的预算大多比较松，也就是说每月的真实还款能力要高于银行的还款金额，所以即使加息也不会还不出贷款（有些老外之所以选择固定利率，是因为一旦加息，即使每月只增加几十元还款，都可能让他们够受的），因此华人更注重贷款的灵活性，希望能尽量多还款。

另外由于澳元汇率的持续走低和澳洲经济的状况，联邦银行正在考虑进一步降息，一旦减息，固定利率就可能不划算了。最后一点就是选择固定利率或部分固定利率可能会增加费用。也就是说如果选择部分浮动、部分固定可能会增加开户费和今后的账户费。

另外很重要的一点是，大家要注意，银行签约时的合同利率不一定是你最后的贷款利率！你的实际贷款利率是以settlement那天贷款发放时利率为准的，这样问题就来了。

如果你选浮动利率到也罢了，本来贷款利率就是变动的，即使你在加息前settle，加息后你也是跟着加的。但固定利率就有个运气问题了，假如你今天和银行签约5年固定利率贷款4.69%,2个月后settlement，如果那天（或之前）银行将5年固定利率加到4.89%,你的利率就是4.89%而不是4.69%,这下不是亏了吗！

而且你要知道，浮动利率的升降时跟着联邦银行走的，虽然不能预测，但是有时间规律的，也就是每次联邦银行开会才有可能调整，而固定利率是各家银行自己制定和调整的，完全无规律可循。所以如果你真的觉得这个固定利率很诱人，你就要额外支付一笔lock in fee来锁定这个利率（westpac这个费用是贷款的0.15%)，不然就只有祈祷settlement之前银行不要加息了。

问题二关于还款方式和还款期限

以前也看到不少同志问起过还款方式和还款期限的问题，感觉还是因为已经习惯于国内的贷款思路。还款方式：国内有等额本息和等额本金之分，等额本息即使传统的每月还款金额不变，其中所还本金部分递增，利息部分相应递减。

由于原先国内的房贷大多不允许提前部分还贷，所以有些经济实力较好的客户就愿意采用等额本金（递减法），即每月归还相同本金，利息递减。如果采用同样贷款期限的话，等额本金起始的还款金额高于等额本息，但总的利息支出较少。

那么澳洲的，都是采用等额本息法。但不用担心这样会多付利息，因为都允许部分提前还款（除了固定利率的有所限制，但固定利率最长也只有10年，其后还是可以转成浮动），所谓的每月还款金额只是一个最低还款金额，多数情况下你可以任意多还，本金多还了，利息自然少了。

贷款期限：不止是中国客户，其实有些老外也有这个误区，跑来就问能不能不借30年，比如借个20年什么的，答案是可以，不过没有必要。大家都知道在中国做房贷时，从借1年的到30年的什么都有，为什么呢，同样时因为不能部分还款，所以各人都要计算出一个自己能负担的最大月还款金额，然后倒推出贷款期限。

回到澳洲来说，同样因为前面所说的原因，不需要这样去计算。假设说你借了30万，期限30年每月还款2000元，期限20年每月还款2500元（数字未经计算）。你借30年不代表你只能还2000元，你还是可以还2500，这样20年就还清了。

既然这样，为什么不给自己设定一个低一点的金额呢，毕竟贷款可以多还却不能少还。简单说，永远记住，所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的，所以还款方式和期限不是关键，有钱就还是关键，而目前银行普遍提供的offset账户就是最好的工具，在offset的情况下，连按月还款和按周还款都没有差别了，因为offset的原理相当于按日还款。

问题三为什么只还利息？

我们的很多客人贷款时都会有相似的犹豫，是本息一起还 (Principle &Interest)，还是只还利息 (Interest Only)？那么在澳洲做房屋贷款，什么情况下选择只还利息，有必要本息一起还吗？

1. 只还利息并不代表不还本金，不是说本金在30年中没有减少。

2. 只还利息的同时，原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过Offset账户达到对冲本金的效果。

3. 只还利息和本息一起还在正确使用Offset账户是可以达到同样的减少本金的效果。

4. 这样的还款方式更加的灵活，首先不必按照还款的周期定期‘偿还’本金，只要随时把闲置的资金放在Offset账户中就可以达到‘偿还’本金的效果；其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小很多，避免本息一起在经济压力大（比如升息后）出现的Default违约的情况。

5. 只还利息可以每5年设定一次，并可以结合refinance和top up等方式更有效、合理的对投资进行投资管理，