【投资策略】买房是自住还是投资?真实案例解析

2014年07月14日 志诚地产SREM



近年来,大批中国投资客不断涌入澳大利亚,由此带来了大量的住房需求,推动了房价的不断增长。澳洲买房是自住还是投资有很大的区别。买自住房,贷款额度相对小,只能自己住,而且如果不卖不能带来任何收入;买投资房,贷款额度相对大,先租给别人住之后还能改成自己住,而且有租金回报,并且享受退税优惠。


举个简单的老赖和小赖的例子,方便大家理解:

老赖和小赖是同事,老赖比小赖大一岁。

老赖准备以40万澳元购买一套墨尔本最好区域South Yarra的Vogue作为自住房,贷款90%,加上各样的税费大概每星期要从口袋里掏出$450(以下都以澳币计算)来养这个房子,在未来的10年甚至更长,每个星期都要拿出同样的钱,对于老赖这样的工薪阶层,这是一个不小的压力。而且它会让老赖的财务状况套住至少5~10年,随着时间推移老赖要成家立业,要“传宗接代”又带来更多支出,然后自住房还在继续要求老赖每星期拿出$450,并且不带来任何回报。十年后,老赖仍然是一套房子继续当着房奴。好的是,房价变成80万,除去贷款40*90%=36万,其他费用暂不考虑,老赖净资产是80-36=44万。


小赖买的是投资房,也是以精明的眼光选择以40万澳元购买一套墨尔本最好区域South Yarra的Vogue,贷款90%:小赖每周付出$450,如果租金市场不景气,每周只能以$400(租金回报)出租,因为是投资房付出高于回报,因此每星期国税局还能向小赖退税大概$50。这样小赖的养房成本只是$0。如果租金市场景气,那么每周也能有一定租金进账,另外Vogue的地段好,每年租金稳定上涨,一年后每个星期还有小的进帐,过2、3年后加工资一起存下些钱,小赖又以同样的方式买第二套投资房。


十年小赖就这样购入四套投资房,购入价分别是40、50、60、70万,房价最后变成80万,除去贷款40*90%=36万,其他费用暂不考虑,小赖第一个房子赚80-40*90%=44万;第二个房子赚80-50*90%=35万;第三个房子赚80-60*90%=26万;第四个房子赚80-70*90%=17万。一共小赖净资产是44+35+26+17=122万。而且在这十年中,4个房子中他挑一个自己最喜欢的,自己搬进去成为自住房。小赖再把一套房子卖掉,赚的钱付清自住房的贷款。钱从一套房子转到另一套房子,净资产不变。


总结:

十年后,老赖每周掏出$450养房子。拥有一套房子,净资产44万。

十年后,小赖不用掏钱养房子,拥有三套房子,净资产122万。

在澳洲自住和投资是两种不同的策略,中长期来看,差别很大。如果您要选择投资策略,请根据您的实际情况选择适合您的投资策略以达到利益最大化。




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