什么是
Negative Gearing
(负扣税）
确切地说负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，和非现金支出,例如房屋折旧等,超过投资收益（房租），所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税（Negative Gearing）。
负扣税的实际用途
澳洲政府推行负扣税的原因是多方面的，其一是税法的要求，租金收入是应税收入的一部分，那么与租金收益产生相关联的费用一定是可以抵扣的。但负扣税推行更主要的目的是通过宏观之手，政策之力对纳税人进行税务利益激励，鼓励个体房产投资，推动民用住宅开发，尽量弥补人口增速超出住房供给过少、过缓的缺口，拉动基础设施建设，以达到刺激经济的结果。宏观是通过税收调节促进经济，微观则反映出澳洲房地产发展的矛盾。人口在主要首府城市的不断增加与可供开发土地数量 的限制，可开发级别的控制，以及区政府审批速度过缓所带来的矛盾，是通胀时房价迅猛上涨，通缩时房租涨幅不止的背后推手。
而负扣税从历史角度看来，对政府调节民生起到了积极作用。一定程度提升的租房市场供给量，为无法承担房价的居民提供了帮助，同时也减轻了政府对公屋计划的投入。纳税人通过投资和负扣税带来的税务利益可能积攒更多的个人财富，为退休做好充足的准备，从而减少政府对社会救济金的预算压力。
但负扣税似乎仅在合理规避个人所得税方面起到的作用大一些，而基于供给矛盾的存在，对其本初目的的实现反而力不从心，这也是很多经济学家，社会评论家广为诟病的地方。真正的投资是以通过理性研究分析，获得预期增值为导向的。
我们知道负扣税实际是计算一个财政年度内物业投资净收益时的一个结果，即支出超过房租收益的那部分。那么从财务的角度如何正确的计算净收益，是每个物业投资者都应该掌握的技能。
投资净收益的计算，关键是确定收入和支出
收入的类型
1)房租
2)用来冲抵房租的商品或服务，需可量化
3)租客预定租房的费用，但没有返还而是充当房租使用
4)租客为物业损坏所支付的赔偿金
5)政府为安装太阳能系统所提供的津贴
6)保险赔偿金，例如业主保险（landlord InsurancePolicy）
7)用来冲抵房租的押金
支出的类型
1)招租广告费（Advertisingfortenants）
2)物业管理费（Body corporate fees and charges）
3)地税（Land Tax）
4)贷款相关费用（Borrowing Cost）
5)银行利息（Interest on Land）
6)清洁费用（Cleaning）
7)市政费（Council rates）
8)水费（Water charges）
9)屋内设施折旧（Deductions fordeclinein value）
10)建筑结构折旧（Capitalworksdeductions）
11)修理和维护费用（Repairsandmaintenance）
12)保险费（Insurance）
13)律师相关费用（Legal expenses）
14)除草费用（Gardening /lawnmowing）
15)除虫费用（Pest Control）
16)物业管理中介费（Property agent fees or commission）
17)文具，电话费，邮寄费（Stationery,telephoneand postage）
18)交通费（Travel expenses）
19)与投资物业有关的其他杂费
案例分析
Mary，拥有在澳长期居留身份, 澳洲税务公民，2015财政年度其工资收入为$80,000, 在悉尼拥有一套价值$66,5000的投资物业，其物业收支情况如下:
收入：
租金 :$640/周，$640x52=$33,280/年
支出：
1)物业管理费（Body corporate feesand charges）：$4800/年
2)银行利息（Interest on Land）：$22,876/年（贷款80%，还贷利率4.3%/年）
4)市政费（Council rates）+水费（Water Rates）: $2,500/年
5)屋内设施折旧（Deductions fordecline in value）+建筑结构折旧（Capital worksdeductions）：$15,000/年
6)修理和维护费用（Repairs andmaintenance）：$300/年
7)物业管理中介费（Property agent feesor commission）：$1830/年
支出总计：$47,306/年
净投资收益：$33,280-$47,306 =-$14,026(负扣税)
应税收入：$80,000-$14,026=$65,974
应缴税款: $12988
分析－负扣税如何节税
根据上例，我们把支出进行细分：
1)现金支出：物业费+还贷利息+市政费+水费+维护费+中介费=$32,306
2)非现金成本： 房屋折旧＝$15000
那么净现金收益实际为：$33,280-$32,306=$974,意思是，Mary为维护这个投资物业的实际收益是$974。
如果Mary没有这个投资物业，她的$80,000应税收入所需缴的税款为$17,547, 但是由于有了投资房产，所需要缴纳的税减少为$12988。除了节省缴纳的$4559还有$974澳币的正现金流收益。
