【专家】到底现在布里斯班的房市, 是上涨,泡沫还是萧条?让澳洲专家為你解惑

2015年09月02日 今日悉尼







刚刚获得2015年最佳商业经纪人奖 (Australian Broking Awards)的金融机构Holden Capital, 於2015年Q2冬季市场更新报告中, 请来了市场研究策略公司 Resolution Research Strategists的执行董事黛安娜.豪斯(Diana Howes )来重点分析了布里斯班的房地产市场。伟世哥独家翻译及分享澳洲的专家观点和的第三方研究数据, 依照




有关布里斯班的公寓市场是否健康的问题一直在无休止的争论,似乎无可避免地都聚焦在内城区的需求究竟能够持续多久。想要了解清楚当地真实的自住需求、投资需求、租赁需求和供应量的关系,这里有几个要点一定要考察清楚。


1.不同城市人口的住房可负担性 (承受力) > 承担力越高代表房价越高

2.不同城市住房中价位的对比 > 升值空间 & 升值潜力

3.澳洲境内人口迁徙的数量对比 > 住房需求, 需求越大, 升值越多




如上图可看出, 2009年至2015年, 悉尼的可负担性一直位於最高位 (房价在最高位)


直至2015年3月,内城区的公寓中位价在过去12个月里上涨了11%。伴随着这一轮强劲的上涨趋势,当地的可负担性越来越差,尤其是对于那些首次置业者更是雪上加霜。这种形势导致当地的租赁市场愈发膨胀。




尽管布里斯班公寓的可负担性在下降,但相比较布里斯班南边的中价格,这些中高密度的公寓在价格上还是很有优势。根据REIA的报告,就可负担性而言,布里斯班的公寓仍然在全澳排名第三,从而极具竞争力。


相比全澳洲的公寓中位价,布里斯班公寓的中位价便宜了$127,600澳币。


(整整便宜了12万!!!! 是又可以再买一套别墅的节奏阿~)


而相比较悉尼的公寓,更是便宜了$222,100澳币之多。这使得布里斯班的公寓依然受到投资者的青睐。


(甚麼!!! 比悉尼便宜了20万!!!! 可以再多买2套公寓, 爱投资哪就投资哪的开心阿~)


伟世哥房產投资小贴士:

1. 低单价的物业具有更大的升值空间 (例: 80万房涨到100万和40万房涨到60万, 两者的投资报酬一样, 但哪个比较容易到达投资目标?哪一个时间成本较少?)


2. 城市若有人口大量迁入, 那城市物业升值是绝对会有, 差别居民推崇在哪个区域以及不同区域升值的多寡




相比较悉尼和墨尔本的公寓,布里斯班公寓的租金回报率极具优势。在过去十年,布里斯班的公寓租金回报率稳定在3.9%并且在今年上升到了4.0%,这个数据均高于悉尼和墨尔本的租金回报率。而且,由于悉尼和墨尔本的房价持续上升,悉尼和墨尔本的租金回报率已经分别下降到3.4%和3.0%。




尤为重要的是,跨州的人口流动也是驱动地产的因素之一。西澳已经不再吸引其它州的人口来本地定居,人口增长已经平稳,而维多利亚的人口流入已经开始下降,现在唯有昆士兰吸纳其它各州的人口。在过去4年当中,80%移民到昆士兰的人口选择布里斯班,所以当地的租赁和自住需求都在不断都上涨。




此外,新生代的自住需求也在不断改变,这使得当地的房产市场越来越健康。从2011年到明年2016,预估当地租房市场的需求会增加13,000人,而到2026年预计,当地租房市场的需求会增加315,000人!这样的情况一方面是由于越来越多的年轻人买不起房而只能租房,另一方面是因为他们更喜欢住在生活方式更加时尚的地区。相比较上一代人的自住方式,现代年轻人更追求时尚和便利。




由于首次置业者的理想居住地散布在方圆15公里左右的城市圈之外,越来越多的人会选择租房在城区中心周围。这些离市中心近的地方更符合年轻人的胃口。这也就是为什么Fortitude Valley和South Brisbane的公寓价格在2015年3月会比Red Bank Plainins的别墅价格贵$165,000澳币!


尽管真实的需求如此明显,但是在地产市场所要开发的项目定位依然是当地市场的关键元素。新供应的房子必须满足目标市场的需求,并且价格也会是影响当地地产市场的关键。


所以,正如处于RIVERFRONT半岛上, 距离布里斯班CBD只有1公里的袋鼠角(Kangaroo Point), 是布里斯班河的一个河套。 地势较高,可以270度俯瞰美丽的布里斯班河景和对岸CBD的高楼群景,是现在既可以远离喧嚣都市的静谧黄金区,但又可以方便生活和上班的稀缺房源。


袋鼠岛不但有政府投入的53亿多项基础建设,更有比布里斯班CBD更高的租金回报率!而且,因为政府的大量投入,工作机会新增将近14万个! 所以,在这不但是可以满足市场需求的钻石区,并且,他的价格也是你无法想象的物超所值!




所以,上涨,泡沫还是萧条?引用Franklin D. Roosevelt的话说: “地产市场从不会被遗失或偷窃,也不会被挪走。理性购买,小心管理,地产市场仍然是世界上最安全的投资。”


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注* 本文章中所有的照片转载自网络。 所有文字和数据图, 皆由伟世资产独家翻译整理自Holden Capital 2015冬季市场更新报告。若需转载本文请列明出自Linden Wise伟世资产, 若有侵权将依法处理。


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Lura Coomera 是位处黄金海岸,仅距离海滩和购物商城只有20分钟距离的超级豪华社区。Lura是黄金海岸的精华区域,是澳洲最受欢迎和发展最快的地区之一,驱车仅有45分钟就到达北部布里斯班CBD。这里不但风景宜人并且适合你和你的家人居住生活。





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