【推荐】一位从业商业地产40年人士在澳洲的体验报告

2015年03月10日 澳大利亚好居



今年二月我在澳洲旅行,了解了许多关于这个国家的趣事。比如它原是一个囚犯流放的国家,国民非常崇尚个人享受,从以下两点可侧面看出:一是澳洲实行周薪制,一周发一次薪水,“一直”有钱,十分任性!乐于享受和消费,因为他们社会保障体系十分完善,工资收入基本等于消费支出;二是澳洲的肥胖指数位居全球前三,大概这种现状导致当地服装行业经营不佳,因为时装需要身材像中国人一样的苗条穿起来才好看(笑),澳洲商业发展更多依赖于餐饮和休闲娱乐(肥胖指数也越来越“任性”挤入前三)。


由于人生的40余年都在从事商业经营与咨询策划,我在澳洲旅行中也特别关注了商业项目。总结了澳洲商业项目的几个闪光点,并提出8点建议,供国内商业借鉴。



1
墨尔本:休闲商业广场


走在墨尔本的沿海休闲商业街上,一边是海,停靠了许多游艇(对于国外的好多资本主义国家,富裕家庭大多拥有游艇);另一边是商业街,大多以餐饮为主。




亮点1:考虑客户需求——商家比消费者更任性
对于来此休闲娱乐的消费者来说,更愿意坐在室外,可以一边用餐,一边欣赏海岸风景。当你看着蔚蓝的天空大海,停泊岸边的一艘艘游艇,心情也会随之变得十分愉悦。
因此,为了避免海风直吹及海滩沙尘的影响,商家将餐饮外摆区加设帐篷,并用透明玻璃进行围挡,虽然成本略有增加,但商家这样的任性正中消费者下怀,消费者的体验以几何量级增长。
建议1:国内沿海城市的休闲商业,可以参考此方法提高户外餐饮区的使用率,增加其经营价值。




亮点2:广场雕塑,色块美化——任性的灰色水泥堆
墨尔本的商业街和美国愚人码头很相像,在广场上建造了各式各样的雕塑,增加了商业街的观赏性和趣味性。最巧妙的是这些水泥雕塑,平凡至极的灰色水泥堆因为有了五颜六色的色块装饰,十分抢眼,而且打造成本很低。
建议2:雕塑小品既可以美化广场,又可加强商场与消费者之间的互动性,只要用心,低成本的雕塑也能起到大作用。




亮点3:走道中间用木板条——我们都爱任性的大自然
木板条从视觉和触觉上给人的感觉都比较温馨,色调鲜亮造型多变,好的木材还能给人一种有品质的感觉,让消费者感觉更贴近大自然。
建议3:做户外商业走道部分可以用木板条铺设,通过颜色及材质的变化进行区域的分割。




或者用以将餐饮外摆区垫高10公分左右,区别于人行过道,提升消费者用餐体验。




亮点4:商业建筑的一层挑檐设计——下雨天逛街就是这么任性
澳洲部分商业一层采用了挑檐设计,且造型带有弧度,优雅美观实用性高,但造价偏高。而国内建筑的边缘一般是笔直的,下雨天消费者逛街十分不便。
建议4:街区式商业开敞空间较多,日晒雨淋等问题能不能解决直接决定了消费体验好不好




2
悉尼:休闲餐饮的水系利用


作为悉尼的地标性建筑,悉尼歌剧院和海港大桥是旅行必到之处。

这里能够拍到悉尼歌剧院和海港大桥的全景,同时也是典型的沿海休闲餐饮,它有这么几个特色:


1、餐饮以沿海外摆区最受欢迎,其有效利用水系等景观,消费者体验更好;
2、利用台阶的高低差,提升餐饮场地的层次感,降低消费者空间局促感;
3、夜间通过声光电的配合,充分利用水系等资源,营造休闲、放松的氛围。
建议5:国内沿海城市在打造休闲餐饮时,应充分利用周边资源,最大化地提升消费者体验。




看到如此美景,有没有想任性的去旁边餐饮店美餐一顿,或者到酒吧小酌一杯呢?这可都是商业消费


3
墨尔本:小镇露天儿童娱乐


在墨尔本的小镇一角,有一处露天的游乐场。跟国内不同的是,这里的游玩设施非常简单,但更适合儿童,也更具趣味性。
比如秋千、滑梯、简易溜索等。





游乐场外还设有一处烧烤台,供小镇居民自助烧烤,十分的生活化,有这样的设施,如何不任性?


建议6:目前中国商业广场上的游玩设施非常少,倘若建造些简单但是非常有趣的游玩设备,势必会非常受游客欢迎,带动商业人流,低成本将会带来高产出。


4
布里斯本:城市中的沙滩


这是布里斯本的一个休闲商业广场,路边都是餐饮。沿着台阶走下去,竟是一片意想不到的美景!





这是商业广场打造的人造沙滩,许多人在此休闲、晒太阳。
对于生活在城市中的人们来说,周末到海边度假未免路程太远,如果城市中有这样一片绿洲,不是太美了吗?

建议7:国内大型商业项目可学习国外做法,打造各式各样的周末休闲场地,吸引消费者前往。


5
黄金海岸:宾馆设施人性化


因为经常出差,入住过的酒店很多,能留下印象的不多,但在澳洲入住的这家酒店给我留下了深刻的印象,细节细节还是细节!
1、宾馆进门,门口空间不大,但是却在左边设置了放置旅行箱的位置,右边配备保险箱,两侧均可挂衣物,中间是盥洗室;
2、烧水壶的插头设计了一个环扣,即使插座设计在墙角的位置插拔也十分方便;
3、手纸准备两卷,避免了经常问前台索取的麻烦;




4、一般盥洗室中浴缸和马桶之间都会用浴帘隔开,长期潮湿的环境使得浴帘底部通常都会发霉,十分不卫生。而在这个酒店中,它用玻璃代替了浴帘。而且玻璃是折叠式的,展开正好可以挡住洗澡时溅出的水花。
5、设置多个挂钩。浴室门后、洗漱台旁设计了多个挂钩,方便洗澡时晾挂衣服,非常人性化。



建议8:细节更能体现品质,良好的体验带来良性发展。


小结


王健林曾说:“购物中心是吃出来的。”

因此万达将购物中心与餐饮、影院建造在一起,以餐饮吸引人流、汇聚人流。

其实说到底,商业回归到原点,就是为谁服务?服务对象有何需求?如何满足这些需求的问题。

而休闲商业、旅游商业的属性就是享受,吃喝玩,当我们的商业项目可以从各个方面符合了享受的属性,享受型消费者也就不请自来了。

近几年,国内商业同质化越发严重,竞争态势也更严峻,很多开发商都在苦恼不知道如何去做,其实我们都不需要创新,只需要更多地借鉴国外商业的经验,结合属地文化进行模仿即可,重点就在开发商愿意做什

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