【购房】为何澳洲楼花在房市中如此火爆?

2015年10月10日 上一澳洲房产

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楼花
也叫期房，是指一项地产开发项目在动工兴建前先交订金、分期付款方式售出的房屋，实际上就是未完成的房屋。那么购买楼花有哪些优势呢?

1
杠杆优势使投资者有缓冲期以备余款
　　买楼花签合同时，投资者只需要交纳10%的定金，而余款则可以等到房子全部建成后一并付清，或者是选择贷款(通常可贷款70-80%)。
　　与中国不同的是，在澳洲购买楼花，投资者在交房前不用交付定金以外的任何费用，而交房之后，投资者可以通过租金等收入支付按揭费用，免除还款压力。

　　楼花预售到交房一般有一到两年甚至三年的时间，投资者完全可以在这段缓冲期里准备余款，而房产增值等一系列投资收益都不会受到影响。

　　此外的一个好消息便是一些开发商会将投资者预付的定金存在专业律师事务所担保下的Trust Fund里，而投资者则可以得到利息收入，回报率比现房高很多。

2
投资门槛低，价格优势明显
　　通常来说，楼花的价钱都是越卖越贵的。从开发商开始打地基，到建楼，到内部装修，这个价格都是逐步上去的，所以买楼花是最好的投资——用今天的钱买明天的价值。与此同时，澳洲部分地区的法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的，而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，投资者只需交付按地皮价征收的印花税，可以节省下一笔费用。

3
选择余地广，增值潜力大
　　买楼花另一个优势就是，客户可以自由选择楼层与户型。由于澳洲房产发展势头良好，开发商多会采用楼花销售。而对于投资者来说，开盘初期房源充足，户型与楼层选择面宽，能够充分满足自身需求。而从投资方面来看，只有在楼花销售时期才能买到真正的好户型好楼层，而这样的房产才具有最强大的增值潜力。
　　虽然投资楼花有上述的优势，但是客观来说，任何投资都会有一定的风险，投资楼花也不例外。对于投资者来说，这些风险都可以通过了解市场与相关政策法规以做到最大限度的规避。那么有哪些方法可以进行风险规避呢?

“
风险
规避方法
 ”
1
比起现房来说，楼花的价格浮动相对较大，因此作为投资者来说，在购买心仪的楼花前应该对该楼盘以及周围楼盘的房价做一个深入的了解，争取以最具优势的价格购买到自己想要的楼花。
2
正如前文所言，如果开发商在开发完成前因为破产等原因未能完成开发，投资者能够拿回自己的全部定金。这样下来，虽然投资者没有资金上的损失，但是因为开发商不能完工而无法交房，令投资者无法获得原本的预期收益，这样也是一种损失。因此，对于投资者来说，选择背景雄厚，资金充足与信誉良好的开发商是非常重要的。
澳洲购买楼花，优势很明显，如可以有缓冲期准备余款，投资门槛低，早期以很少的现金投资非常有前景的区位，但是选择楼花时还是要通过专业的中介咨询，以确保自己的权益。那么我们就来看看期房的购买流程。

购买流程

1
预定房屋
（reserve a property ）
　　买家选定了满意的房子后，需支付一笔小订（一般是房价的0.25%或者大概三五千澳币），用来让中介向开发商申请保留该物业。订金会在规定时间内退还给买家。

2
签订购房合同
（sign the contract）
　　中介/开发商向买家的代表律师提供购房合同，买家在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字；同时，开发商也需要在购房合同上签字，并向买家提供一份双方签署后的合同，购房合同就此生效。

3
申请海外人士购房许可
（apply for FIRB approval）
　　绝大部分的楼盘都有FIRB的配额；对于部分没有申请FIRB的楼盘，海外买家可向澳洲海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请，这一步骤仅适用于非澳大利亚公民。买家需填写一份申请表格并递交FIRB审核，这个过程一般由买家的代表律师协助完成。

4
支付10%的购房首付金
（pay 10% deposit）
　　买家需要在合同规定的时间内（一般为10个工作日），支付购房款的10%作为首付。这笔订金是支付到开发商律师的信托账户，受信用保护，并不是由开发商所有。
　　如果是以银行担保（Bank Guarantee）的方式支付订金，在房屋交割前，买家还可以获得这笔定金的存款利息（目前利率为4.21%左右）。

5
房屋施工
（construction）
　　在此施工期间，买家不需支付任何费用。
　　但有一种情况：如果您购房首付金仅付了5%，然而购房合同上有一条说明“如果施工期间资金运转不足，开发商可以要求买家即时支付另外5%的首付金”，那么，开发商可以要求买家补交另外这份5%。

6
交割前验房
（final inspection）
　　在房屋完工后，开发商会邀请买家前去验收新房。在验收过程当中，发现的问题将被记录在案，开发商随后将安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何问题，开发商也将及时负责维修。
7
保修及室内设施的
维护和使用
（warrantee）
　　在每季度交付的物业管理费中，已经包括了房屋保险，因此不需要另行支付。这里涉及的室内设施包括洗碗机、烤箱、抽油烟机和炉灶，它们都是拥有三年的厂家保修和两年的政府强制险，即一共五年保险期。

８
交割
（settlement）
　　房屋交割的当天，买家需将购房的全款支付给开发商，买家的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。买家最后拿到钥匙，随后即入住新屋。


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