降低新建独立屋高度列治文市更新住宅规划条例全解析,加拿大地产周刊微信公众号文章

9月14日晚，列治文市议会以7票赞成、2票反对，正式通过了新的《住宅规划条例》（Zoning Bylaw 8500）修正案，以解决长久以来社区居民抱怨周边新建独立屋过于巨大（即所谓“怪兽屋”）、与社区环境和氛围不相符的问题。此次列治文的住宅规划条例修正案主要对新建房屋的高度进行了修改，两层楼的独立屋的高度从原来的34英尺（10.5米）降低为29英尺（9米）。

从某种意义上说，这个修正案是解决最近十几年来列治文市社区居民与房产开发商之间的争论的折中方案。早前在列治文市城市规划委员会举行的修正案提案会上，列治文市副首席行政官Joe Erceg就表示，他们的提案就是为了在对立的两方间取得折衷，条例的修改主要就是为了对新建独立屋的形状进行限制，以让它们能与周边环境相协调。新条例预计最快会在10月实施。

主要修改内容

条例的修改主要围绕如何解决“怪兽屋”这个主题进行。

具体来说，在法规的第三部分（section 2），即名词解释部分，修改了建筑物高度（height，building）的定义，将房屋的高度定义为地平面至该房屋最高点的距离，不论该房屋是斜顶还是平顶或是几种类型的复合；而此前对房屋高度的定义是地平面至屋顶中点的距离，如果是斜顶的话那么在屋顶中点之上还有1.5米的空间。这样，虽然原来规定的房屋高度的绝对值9米没有变，但房屋实际的高度从10.5米降至9米。

第三部分还增加了对“天花板高度（height，ceiling）”的定义，但对于争议比较大的“天花板最高高度值”在条例的第四部分、即总则部分（section 4）没作任何修改，仍是只有天花高度超过5米的空间才算两层。不过，总则中增加了条款4.3.2，对天花板高度问题进行了详细说明，表明入口和楼梯部位超过5米高度的挑高空间所占最大地面面积为10平方米。

总则部分还新增了条款4.18，详细规定了三种大小的地块上所建独立屋或是半独立屋的宽度和高度外部尺寸，请参见下图。

9月14日通过的条例修正案除了对独立屋和半独立屋的房屋高度和外部宽度尺寸进行了重大修改，还对一些附属设施的具体占地比例和高度（如车库的高度）以及主体建筑从地块边缘回缩的距离做了小的修订，规划不同的地块有不同的要求，具体请参见列治文《住宅规划条例》第八部分（http://www.richmond.ca/cityhall/bylaws/zoningbylaw8500/about8500.htm）。

听证会上争论激烈

其实，列治文市现有的独立屋分受两种不同的法规制约，一个是《住宅规划条例》，另一个是《省级土地使用协议》（land-use agreement）。在受《住宅规划条例》制约的地块，独立屋的最大面积与土地面积之比为0.55，即房屋面积最大是土地面积的一半多一点，因此受规划条例制约的地块还不是“怪兽屋”的“重灾区”。

怪兽屋现象比较严重的是其他差不多三分之一的独立屋地块，这些地块受土地使用协议制约，但土地使用协议相比规划条例要宽松许多，而且每个地块的协议内容都不相同，因此广义地说这三分之一的独立屋被拆除改成更大的巨型独立屋的可能性要更高。

事实上，列治文本地媒体所报道的怪兽屋大多来自这些地块，如位于史蒂夫斯顿的西风社区，该社区居民还组织过关于“怪兽屋”的讨论会。9月8日，西风社区的居民又现身在列治文市住房规划条例修正案听证会上。

9月8日晚，列治文市府就规划条例修正案在市政厅召开了一场公开听证会，与会不仅有本市的居民，还有建商代表，人数大约200人，以西人为主。由于与会者意见众多，这场听证会最后开了6小时，从晚上7时一直进行到隔日凌晨1点。不少市民对市府表示应听取居民和建商双方的意见表达了不满，批评者亦认为这次修正案并不能真正压制怪兽屋的势头，但不管怎样，修正案还是向前迈进了一步。

9月14日的议会表决上，列治文市的议员亦普遍认为，虽然该修正案降低了房屋高度，要解决怪兽屋问题，这还远远不够，比如房屋面积与土地面积的比例、房子与土地边界之间回缩的距离、房屋的形体等等，这些都需要进一步讨论、明确。不过，在议会通过该修正案后，这项新的规划条例也成为即将要终止使用的《省级土地使用协议》的接任者。

怪兽屋问题由来已久

怪兽屋问题在大温地区早已存在，只是因为以前不太普遍而没有引起人们的重视。近年来由于大温地区土地价值飙升，而价格不菲的土地上只有建造新的、大的独立屋才能获取最大利益，这一需求驱动建商拆除许多评估价值不高的旧房子，代之以超大的独立屋，而且这一现象越来越普遍，引发了周边居民的担忧和不满，尤其是在西温、温西、列治文这几个城市，争论异常激烈。

在富人聚集的西温市，早在今年2月市议会就限制新的巨大独立屋这一提议进行了公开听证会，但结果是不建议市议会对现行规划条例进行任何修改。而在温哥华，尤其是豪宅聚集的温西第一桑那斯地区，为了阻止越演越烈的“怪兽屋”之风、保留城市的特色老建筑，温哥华市府也颁布了暂停拆除1940年以前造的旧房子的禁止令。虽然有当地的居民认为市府的禁止令会保护该地区原有的独特风格，不会让房子贬值，但事实是在第一桑那斯地区，历史悠久的房子售出后，一半都遭到了拆除的命运。

高贵林市政府近日也举行公开听证会，预限制房屋第二层的面积必须小于一楼尺寸。因为市府发现，新建造的房屋比传统房屋高很多。

西门菲沙大学城市规划项目的主任Gordon Price表示，在过去的几十年，人们对于什么是“好房子”的定义发生了巨大改变，从二战以前的1000平方英尺的平房到现今温西1万平方英尺以上的公馆，彼时和现时的对比实现是太分明了。列治文市城市开发部门的主任Wayne Craig说，在六七十年代，人们已经很满足于带一个或两个卫生间的独立屋，天花板也只有8英尺高；那时人们对于豪宅的期望不过是每个卧室都带卫生间，天花板的高度从9尺到10尺不等。

Price指出，市级政府必须考虑那些能让社区增值的方法，这样就不会让房产的价值贬值，甚至导致不公平。他援引温哥华桑那斯地区为例，该地区的居民与市府一起努力，对该地区的建筑改造进行控制，但同时不会限制在某些局部地区建造巨型房屋以最大化增加住房密度。他说，“桑那斯过去是一个你想建更大的独立屋的地方；但现在它是我们的历史遗产。”

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