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你是否知道在澳洲有将近1/3的拟议住宅项目从未启动？

你是否知道澳洲1/5新获批的独立式家庭住宅项目还尚待开工？

你又是否知道这个比例对于新建公寓和排屋项目又提升到了1/2。

那么，如何能使新建项目尽快启动呢？

根据经验，我们总结出以下七个因素有助于新建住宅开发项目的实现。

1. 经济运行良好的供应商

Economically sound suppliers

如果一个新建项目无法继续进行，通常是因为开发商和建筑商的财政承受能力无法满足项目的实际需求。

这种情况我也曾多次目睹。有时候，开发商的最新项目会是以前所有支出费用的总和。

我们必须把新开发项目当作一门生意来看（通常，一个新建50 间公寓的项目相当于2500-3000万澳元的收入），但事实上许多人并没有这样对待。

如果是一项2500万澳元的生意，人们一般都会在开始前进行大量调查。

遗憾的是，由于某些原因，这并不总是适用于新建住宅项目，特别是加密重建的场地，往往这些场地都为专业人士所有（因为会涉及到他们的家庭住宅或投资性房地产）。

特别是律师这一群体，他们似乎对此非常头痛。不过这可能也不足为奇。我感觉很可能法院会发来传票。

2. 项目与场地相符

Project matches the site

追求开发收益最大化往往会是一个很大的错误，但仍有相当多的开发商还是这样做。如果是出于销售目的，这种思维过程也是符合逻辑的，但实际上常常是事与愿违的。

如果业主确实要开发项目，那么最佳的做法通常是降低整体密度和工程造价。通常，对于新建住宅而言，“少即是多”。

同时，每个项目都必须有它自身的独特卖点（USP）。在启动会议上，我经常会要求开发商向我说明他们各自项目的独特卖点。有时我会得到这样的回复：“这正是我们希望你去做的事情”。

虽然这听起来像是一个能让我们赚钱的机会，但根据以往经验，我们很可能会放弃承接这个项目。

建筑必须与场地相符。在C级场地上建设A级项目的这种尝试是毫无意义的。即使是在同一街道上的场地也会各有不同。

为了使开发的项目最大程度地符合场地情况，必须投入时间和精力。但遗憾的是，事实往往并非如此。

3. 有限的工程造价

Limited construction costs

如果一个新建项目有机会取得实际进展，那么有一个简单的矩阵有助于快速确定工程造价与销售收入总额的比率。

如果工程造价是实现收入总额的一半（最好是更少），那么该新建项目就有机会启动施工。

近期完工的许多住宅项目，特别是在全球金融危机前构思和承担的项目，实际上都遭受了损失。当我听到有关开发商多么富有，他们赚了多少钱以及他们是如何剥削人们的谈论时，我一般只能轻笑回应。

4. 定价

Pricing

一个成功的项目需要快速预售。要实现这个目的，不仅需要在销售佣金和市场推广上投入资金，而且还需要合理的定价。

如果新建的住宅项目定价与同一地区其它已建房产的价格处于同一水平或刚好低于它们的价格，那么该项目应该能畅销。

欲购买新建公寓或排屋的买主们所期望的价差会稍高，他们希望的价格一般低于当地已建独立式住宅价格10-20%。

在某些场地，特别是知名的场地，开发商能够取得较高的价位；但上述的一般规律基本上适用。

5. 当地市场

Local market

提供的住宅在设计时需考虑当地两个最大居住群体的需求。

这两大市场分别是投资者的房客和转售房产的潜在买家（后者非常重要）。

如果当地最大的住户群是单身人士，然后是无子女的夫妻（假设当地的场地和地点支持这样的居住密度），那么新建的一居室或两居室公寓房则值得购买。

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此外，应根据当地的人口统计特征来对出售中的房产作出相应调整。

6. 估值支持

Valuation support

房地产所涉及的无非就是销售和结算，这一点毋庸置疑，而实现销售（和结算）的关键是拥有银行的估价支持。

向我们寻求帮助的新开发项目的开发商，我们会询问的一个首要问题就是“是否有关估值相关事项？”。

大多数时候，开发商会有一个整体项目评估（他们需要这种评估来确保资金筹措等事项），但这并非是评估行业所称的“当前市场评估”（此类评估是为了便于选择将要出售的住房）。

如果是期房销售，那么完成银行估值至关重要。

新定的价格不一定需要完全符合评估价格，5%（有时高达8%）上下的波动都是可接受的，但当然越接近评估价格越好。

我个人倾向于“1万澳元以内”的原则。

尽管现今人们开始公开鞭笞投资性质的卖主就像偷盗贼一样（一些人确实活该遭到这样的批评），但相对较为成功的投资性房地产销售中介仅出售定价在单独银行估值的可接受范围内的新建房产。

7. 灵活性

Flexibility

许多新建住宅开发项目需要数年才能实现，其中一些甚至超过十年。

考虑到目前复杂的审批程序，即使是规模较小的加密项目，从概念形成到确定可能也需要多年时间。

大多数新建住宅项目会经历房地产周期的几个阶段，而另外还有一些项目则会经历几个实际周期。

为了满足这些不断变化的条件，新建项目也需要具备灵活性。这里所谓的灵活性有多种表现形式，比如产品、价格、优惠政策、市场推广、时间选择等。

Final word

结束语

有时候，获批建设的项目可能并不比其他项目好，而是因为这些项目的相关书面材料看上去优于其他项目。

往往，开发商会向投资者大肆宣传项目所在的位置优势以及房地产周期所处的投资时机，却忽略了项目本身的价值。

由于一些经济诱因，推销者、倡导者和预测者们会倾向于少报有关项目的问题/坏消息，而高估项目位置的效益、房地产周期的阶段，有时甚至高估了项目本身。

我们需要做的是对付房间里的大象（指闭口不谈却确实存在的问题），我将它称作“不适者生存”。

我们公司拥有不少独家优质土地资源，并且最近几年帮助不少开发商实现了新项目进行，有意可以加微信号咨询 sydneyinvestment1

以上资料由“澳洲悉尼地产投资”平台翻译并编辑。

转载请注明出处：译稿来自“澳洲悉尼地产投资”微信公众号。

翻译：果果美女

编辑：犀利霸王花

作者: 马克.马土思 Michael Matusik 是澳洲居住地产权威机构 Matusik Property Insights 的创始人。

Seven factors that kick start a new residential development: Michael Matusik

原文作者：Michael Matusik

摘自《地产观察》

发布时间：21 OCTOBER 2013

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