话接上回

其实现在的美国房市就是一个热脸贴冷屁股。

第一期的美国住房指数（HMI）讲的是对市场充满激情的卖方——这是热脸。

第二期的房屋自住率（Home Ownership Rate）讲的是越发不爱购房的买方——这是冷屁股

然而，热脸贴了冷屁股，换来的却是美国房价的高速增长。结果是热脸更热，冷屁股更冷。

那么美国的房价为何会如此上涨呢？

在揭开房价上涨原因之前，我们先看看美国的房价到底涨了多少？

今日猪脚一：FHFA Housing Price Index（HPI）

FHFA美国住房价格指数是由美国联邦住房金融局（FHFA）每月公布的数据。该数据是通过统计申请房贷的房屋价格变化，来反映整个房市的房价变化。

注意：反映的是变化，不是价格本身。虽然该数据更能集中反映二手房市场的价格变化，但由于二手房市场是美国房市的主体，因此也可以大致反映美国房市价格的总体趋势。

上图是1991年到2015年的HPI的变化图。

可以看出从上世纪九十年代中期开始到2005年左右，美国的房市总体是持续稳定的增长。虽然整个过程的增幅有大有小，但无伤大雅。（2000年的一次大起大落，应该是受当年网络泡沫破裂造成的。）

但是自次贷危机以来，美国房市便经历了一段“心力衰竭”，然后是持续到今天的“心率不稳”。

2008年以后的美国房市还真是无比的刺激啊！

（估计这就是当年来抄底美国房市的各路土豪的心声吧）

自2012年开始，美国房价的增幅基本上恢复到了持续的正数，也就是房价持续上涨，鲜有下跌出现。但每月的涨幅变化还是蛮让人受惊卵的。

当然，HPI反映的是全美范围内的房价变化。那么大家最关心的热点地区的房价变化又是怎样呢？

猪脚二：The S&P/Case-Shiller 20-city Composite Home Price Index

翻译过来就是：这是一个由标准普尔发布的，由Case和Shiller发明的，反映20个大都会区房价变化的指数。简称Case-Shiller指数。

该指数的统计与上面的HPI类似。通过比较房子前后两次出售的价格变化来反映市场情况。不同的是，该指数是用来反映美国20大都会区的住房价格变化。这20大都会区包括：亚特兰大、波士顿、夏洛特（北卡）、芝加哥、克利夫兰（俄亥俄）、达拉斯、底特律、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、明尼那波利斯（明尼苏达）、纽约、凤凰城、波特兰、圣地亚哥、旧金山、西雅图、坦帕（佛罗里达）还有华盛顿特区。

从上面2000年到2015年的图中可以看出，从2000年起始年份（指数100.00）便开始一路上扬，到2006年七月达到最高值206.52。之后，随着次贷危机的爆发，急转直下。（注意：下跌但没有触底，相比较于其他各种数据，该数据的跌幅与下跌持续时间都很短，可见大城市还是相对安全的投资市场。）2009年左右下跌放缓，2012年左右开始正式一路上涨。情况与上面的HPI基本相似，只不过涨幅更加的稳定坚定。

综上所述，目前美国房市的总体特征就是两个字：

虽然2012以后全美范围内的房价止跌上涨已成大势。但是涨幅变化较大，反映了买方、卖方、投资方对各种风吹草动的应激反映。显然整个市场还不够有信心。最近半年，房市趋于稳定增长的态势才刚刚开始显现了。相对于全美，重点城市的房价上涨则趋势十分明显、稳定，并且未来仍有一段空间的涨幅。

那么是什么促成次贷之后房市的巨大涨幅变化？作为投资人又该如何应对逐渐趋稳的态势呢？